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环境好 出门逛公园
龙子湖畔品质住宅,双河环绕
郑东新区 祭城 正商书香华府
贝壳小区测评(分) 7.6

正商书香华府项目位于河南省郑州市郑东新区龙子湖北区,明理路东侧,行健街以西,姚桥路以北,贾鲁街以南。规划用地面积为58787.62 平方米。地块北侧为公园绿地和贾鲁河,西南侧为龙子湖大学城,大学城附近商业配套齐全。小区周边生态环境良好,居住舒适度很高。

小区概览
基础信息
  • 建成年代:2012-2017年
  • 交易权属:商品房
  • 开发企业:河南正商置业有限公司
  • 物业公司:河南正商物业管理有限公司
  • 附近学校:暂无数据
大事记

2013年

小区批地

2016年

小区建成

小区顾问

雷亚阁 德佑

商圈经理

从业房产行业超过3年,在本小区周边工作时间3年多,成交过本小区房源10多套,对本小区及周边特别熟悉。

贝壳评分
7.6

综合测评得分

小区的得分在龙子湖片区较为一般,在郑州市看来较高。
  • 建筑品质 8.0分
  • 户型设计 7.0分
  • 交通条件 7.5分
  • 教育质量 7.0分
  • 商业环境 7.8分
  • 花园景观 7.0分
  • 物业管理 9.3分
小区优点

小区有七大智能化系统,在建材方面,采用国内一线品牌的高档建材。

小区弱点

小区户型设计一般,电梯小。

内部品质

书香华府小区规模大,楼龄较老,户型差,品质一般。 小区是一个有17栋楼的大社区,楼龄很新,全电梯房,楼栋密度不高,容积率为4.1。小区有个大花园,绿化很好,树木高大,绿化率32%。 小区户型很多,部分户型设计很差,采光通风不好。 小区内有幼儿园、老年人活动中心、儿童游乐园等配套设施,日常生活方便。


信息概览
  • 楼栋总数:14栋
  • 建筑面积:242982㎡
  • 人车分流:
  • 占地面积:58787㎡
  • 是否封闭:
  • 总户数:1165户
  • 固定车位数:1592
  • 容积率:2.99
  • 绿化率:35%
  • 电梯房:
户型综述

小区户型多样,但户型设计普遍不是很好,部分户型设计特别差。有些户型没有设计餐厅,多数户型有阳台。 小区1房占比约0%,2房占比约20%,3房占比约40%,4房占比约30%。3房户型主要分布在5、7、8、10、12号楼,4房主要分布在1、2、3、6、9、11、13、15、16、17号楼。

小区户型在龙子湖片区来说,都是相对一般的,有点影响居住品质,建议对户型要求较高的家庭不要购买。

推荐户型

热销户型·2室1厅

89平米两居户型

/ 89㎡

南向大阳台,采光充足,卫浴全明,客厅带阳台,卧室带飘窗,可以种些花草,户型紧凑,无浪费面积。

热销户型·2室2厅

138平米三居户型

南 北/ 138㎡

南向大阳台,采光充足,与北向的厨房和卫生间可形成对流,通风较好,无浪费面积。

在售户型分布

共30套在售户型

小区设施

游泳池

小区花园

运动场地

康乐设施

会所

健身房

大堂

活动中心

水系

儿童游乐

建筑及规划

小区建筑设计经过精心规划,建筑布局合理,楼间距大。 小区外观比较朴实,外立面多为外挂石材以及真石漆。依然和新的一样。 

小区的建筑在龙子湖片区的小区来看,虽没什么特色,但还算可以。小区的建筑不是购买本小区的重要关注点。

花园及景观

小区一期有一个足球场面积大小的中心大花园,梧桐树非常高大,还有其他低矮的树木,景观层次丰富。 花园中长廊和亭子,长廊围绕的中心是喷泉广场,可供居民跳广场舞、吹奏乐器、打牌、举办社区活动等。 

小区的花园大小和品质在周边小区乃至整个片区来看,都是不多见的。这个小区的花园适合老年人生活和活动,建议想要买房养老的购房者可以考虑。

公共空间

因为有一栋楼是公租房,有点拥挤。 龙子湖片区高校区比较多,公共空间及设施非常完善 书香华府小区的公共空间及设施对居住品质有一定的负面影响,对居住品质要求较高的购房者谨慎购买。

居住人群

居家:小区多数是业主自住,居家生活气息浓厚 

老人小孩:很多老人居住在小区照顾带小孩 

上班:住户上班地点多在龙子湖金融岛


社区氛围

小区内有文化广场,天气好的时候,每天下午和晚上都聚集许多老年人跳广场舞、扭秧歌,还有人下象棋、拉小提琴等。 

小区的社区氛围在龙子湖片区来看,比较受到中老年人喜欢。

物业服务

书香华府是由正商物业公司管理,小区是封闭式的,门口及小区内都有安保人员24小时值班,居住安全有保障; 物业保洁人员认真负责,无论什么天气,都及时清理垃圾和路障,使得小区一直保持干净卫生。 书香华府是新小区,物业能做到认真负责,有需求能及时响应,日常生活有保障。 

小区的物业管理质量在整个龙子湖片区比较出色,物业是购买本小区的重要关注点。

内部配套

1:小区内部主要是绿化景观及儿童娱乐设施,无便利店和会所,泳池之类的设施 

2:在龙子湖片区同等条件下,小区内部配套一般,不作为购买本小区的重要关注点,对喜欢健身的业主来说有一定影响。

停车

地下有两层车位,1592个车位,车户比充足,车户比为1.2,目前入住率不高,停车位相对宽松,人车分流,共有三个地下车库入口,在整个龙子湖区域停车条件是购买本小区的重要关注点,

业主说

业主李先生是2016年装修入住的,在这里住了三年,装修的婚房,当时考虑在这个小区买房也是因为小两口都相中了这个小区的物业品质和绿化环境,入住以来感觉小区环境还是特别的干净整洁,小区活动区域大非常安静,不论多大的年龄段都有适合自己休闲的地方,互不打扰,追求品质的人素质也不会差,邻里关系处的挺好。

周边生活

正商书香华府毗邻龙子湖大学城,小区周边配套暂时尚未成熟,仅有部分底商能满足日常生活。在交通配套方面,小区距离文苑北路地铁站约1公里,地铁也成为居民的主要出行方式;小区距离北三环高架约100米,开车出行也比较方便。医疗配套不太齐全,最近的大型医院为4公里外的郑大一附院东院区。 

小区的配套条件在郑州市看来一般,如果特别介意的客户,建议谨慎购买。

交通 医疗 生活 休闲 门店
交通

小区北门步行约1公里就可以到达地铁文苑北路站,此外,北三环快速路距离小区南门约100米,开车出行也比较方便。 

小区的交通配套是本小区的优势之一,对小区交通条件特别注重的购房者推荐购买。

教育

小区周边分布的学校数量一般,郑东新区大风车幼儿园,建立在小区内部,供业主孩子使用。此外,小区周边有知启小学和知启中学,,距离小区西门约600米,在龙子湖片区属于教学质量较好的学校。

河南大学附属知启小学,教学质量较好,也是距离小区较近的一所学校,建立在小区外部,距离小区东门约100米。

河南大学附属知启中学,教学质量较好,是一所综合性公办学校,距离小区东门约100米,于2016年开始招生。

商业

小区周边的商业配套非常成熟,无论是日常生活用品、买菜、吃早点,还是大型购物聚餐,小区周边1公里以内都可以解决。

龙子湖商业广场是距离小区较近的商圈,这个商圈主要面对的是龙子湖大学城的学生群体,在空间的运用上以及品牌的组合上都偏年轻化,引进了很多时尚品牌,对于小区业主来说,也是一个购物乐乐的好去处。

距离小区最近的一个小型商圈是龙子湖商业广场,步行距离大约2公里,小区距离大型商圈都比较远。

医疗

小区4公里范围内有郑大一附院郑东院区,这家医院在郑州市比较有名,小区往西5公里有郑州颐和医院及郑州儿童医院,该医院为三级甲等综合医院,开车去往此医院比较方便。

公共生活

小区周边1公里内有贾鲁河沿河湿地公园,设有跑步绿道,公园,2公里内有龙子湖休闲岛,散步、跑步的好去处,小区旁边正在建设大型的便民服务场地,涵盖医疗,生活休闲,街道办事处,派出所一体的生活配套设施。目前来讲小区的公共生活配套不是购买本小区的重要关注点,对居住品质和市场表现影响不大。

周边社群氛围

小区周边以成熟社区为主,老年人居住较多,也有部分在附近上班的租房客,没有明显的社群特征。

片区文化特色

片区没有明显的特色文化印记。

治安情况

小区附近治安不错,从业主那里了解,附近很少有治安事件发生。

未来规划

暂无

嫌恶设施

小区南门口有北三环高架桥,会有噪音影响, 是购买本小区需要关注的重要点,对居住品质和市场表现会有一定的影响。

购买策略
推荐人群

推荐1 适合人群:刚需置业人群 适合户型:2房89平方米 

推荐2 适合人群:对小区品质要求高的改善型家庭 适合户型:3房138平方米


税费建议

小区现在的房子都是商品房,购买本小区商品房只需承担契税、个人所得税及少量的土地出让金(满两年,增值税免征)。 

因为小区比较新,交房也比较晚,所以小区整体税费在片区来说也是比较高的。当然,税费情况因每套房而异,也有税费很高的房子。

但在同等房源品质下,购买本小区商品房所要承担的税费要多很多。 小区契税正常缴纳,90平方米及以下缴纳1%的契税,90平方米以上缴纳1.5%契税。

贷款建议

郑州执行贷款年限最长30年。 根据房龄计算,小区2016年建成,年限不超过55-(2018-2016)=53年。 

根据贷款人年龄推算,65(最高贷款年龄)-30(最长贷款年限)=35岁。 即,只要购房人年龄不超过35岁,就可以贷满30年。

 注:各银行政策有差异,以上只是普遍情况,仅供参考。


雷亚阁 德佑

专业赢得信赖

经纪人雷亚阁,主营区域为郑州东站片区,经验丰富,做事负责。


1、   文中价格、贷款、税费等信息采集于2018年12月4日,如有变化请以实际交易情况为准。文中所涉及装修情况、标准以合同为准。

2、   文中的距离信息均来自于百度地图测距,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

3、   文中关于绿化率、得房率、容积率等信息来自于编辑实勘,通过物业介绍、房产证等渠道获取。因时间变化,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

4、   因时间、市场、政策等会发生变化,以上信息仅供参考,不作为交易依据使用。

5、   文章中的面积指的是建筑面积。