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在新区四面开花的郑州,唯独高新区,有些安静。


虽然高新区一直提“高新新城”的概念,但一直没有什么大动作。直到近两年,中建签下6平方公里来负责一级开发,重新被包装起来的“双湖科技城”逐渐进入大众视野。


尤其是最近,位于双湖科技城的华润、中海楼盘陆续亮相,撩拨了不少购房者。1万+置业高新区?我们实地走访,还原出一个更真实的双湖科技城。

双湖实景:买家秀和卖家秀?

双湖科技城属于高新区,规划6平方公里,处在高新成熟区和荥阳之间。沿着科学大道,过了西四环,经过轻工业学院后,就基本到了双湖科技城的范围内。



这个区位,已经在主城之外。但相对而言,还不算太偏。


我们来类比其他三个方位:以二七塔为中心,双湖科技城距离二七塔最少约16KM。相同的直线距离,南至龙湖镇;东至郑东新区白沙;北至惠济区最北边,黄河沿岸。


并且,因为旁边的轻工业学院、郑州大学,以及巨大体量的万科城、周边的产业园区,随处可见的共享单车、出租车,让这个处在建设初期的片区,并没有其他新区那样的荒凉。





但实地的情况,仍然和规划中的高大上还相差很远,基本就是买家秀和卖家秀的区别。


双湖科技城,顾名思义,双湖突出的是生态,科技就是指产业。我们先来看双湖:约188亩的人工湖“天健湖”已基本建成;约459亩的天然水系“天德湖”已注水。



相比于航拍中的宜人景色,实地探访时发现,湖面虽好,但周围环境仍然不敢恭维。天健湖公园的绿化一般,整体景观光秃秃的;而天德湖北部,基本处于野草丛生的原始景象。


天健湖公园实拍

天德湖沿岸实拍


再来看科技,规划打造为“高精尖”的科技新城,湖心岛更是打造为高端的商务中心区。


但盘点发现,目前引入的项目离“高精尖”还有距离。而根据笔者的查询,湖心岛也并未有任何建设进展,还停留在概念上。


和滨河同属中建运营,未来地价如何

我们再从土地规划维度,来看双湖科技城的居住氛围以及未来发展空间。


从上图的规划图看出,双湖科技城由两部分组成:


  1. 东南角的湖心岛,也就是未来的商务中心区;
  2. 中心的生态商业住宅区,包含住宅、安置房、商业;


但可以看出,住宅区三面被产业园区围绕,本来四环外就大车横行,基本上这里和静谧的居住环境无缘了。


但中心的生态商业住宅区,地块性质更纯粹,小环境还可以。我们聚焦到这里来看:





以金盏街为界,分为南区、北区、中心区三个区域,南区为160万㎡滨水社区(容积率<2.5),北部为178万㎡的创客公社(容积率<3),中心区为243万㎡商业、娱乐、创客园区等。


从规划来看,这里的住宅容积率指标很优质,基本在1.5-3.0,全部净地出让。再加上双湖水系、旁边的中心商务区,是不是似曾相识让你想到了另一个新区?


没错!就是滨河国际新城。


2012年,中建七局与经开区签约,负责滨河国际新城的一级开发;
2015年,中建方程签约双湖科技城,负责一级开发(注:中建方程、中建七局都隶属于中国建筑)。


一级开发,意味着土地征拆、安置房建设、市政路网、片区规划、土地拍卖都由中建负责。


通过中建的一级开发,以及在土地市场的几次三连拍,滨河国际新城地价从最开始的176万/亩,到今年的1800万/亩,翻了近10倍。面粉决定面包,房价也是几年大变样。


据相关统计,双湖科技城合计土地9000亩,住宅用地仅20块、1718亩。除去3块231亩安置房用地,剩余17块1487亩土地。


那么,未来双湖科技城的土地开始大规模拍卖时,这里的房价地价会是什么样?大家可以自行想象。

万科/中海/华润,三盘入市

在这样的大环境下,央企中海、华润成为了首批吃螃蟹的两个房企。


2017年6月,中海与中建土地运营商签订协议,双湖科技城迎来了首位“合伙人”——央企中海。(中国建筑将中建地产注入中海,整合“大中海”格局。)
2017年6月,双湖科技城首宗土地出让,60余家房企鏖战170多轮,最终被天地康颂置业拿下,总价3.5亿元,单价830万/亩,楼面价4150元/㎡,后与华润合作,就是现在的华润悦景湾。


还有一个万科城七期·湖心岛,就构成了目前双湖科技城的主要楼市。 我们一一来看。





华润悦景湾

特点 价格优势


华润项目地块不大,仅42亩。可能是只有一期的原因,华润在这个项目上也无心恋战,售楼部选在了项目对面产业园的一楼,不怎么起眼。



比较难得的是,项目规划7栋纯高层住宅,小区大门进来就是一大片中央景观,整体容积率3.0,绿化率约35%,楼间距在50-70米之间,楼栋布局比较舒适。


南侧金盏街规划有地铁9号线经过,但还未开工。需要注意的是,项目东侧与郑州中学新校区一路之隔,目前学校已经封顶。未来吵闹是在所难免的,有利有弊。


楼盘没有规划底商,未来更多需要依托万科城的商业。


产品方面,只有3个户型:78㎡两房、95㎡三房、120㎡三房。首批预计在七月开盘,预计推出约360套房源。


有传言对外释放的价格在10000-12000元/㎡,毛坯交付。这个价位在整个郑州,都是极其有吸引力的。


中海万锦熙岸

特点:低密洋房、南向临河


和华润主打刚需不同,中海的这个项目地块稍大,占地113亩,规划建设了大比例的洋房,整体社区容积率不到2.5。



但高低配的规划,使得5栋高层不仅临路,而且前后排开,未来舒适度不会太好。楼盘的一大优势就是南向临天健湖的滨河公园。

结语

同属中建一级开发,很多人拿双湖科技城和滨河国际新城对比。但无论怎么看,双湖科技城的潜力都是不足以与滨河相比的。


  1. 双湖科技城片区小,即使有低容积率、双湖,也是缩小简配版的。更何况,滨河国际新城还有自贸区等实打实的利好傍身。
  2. 双湖科技城很大的噱头就是湖心岛,而这类规划的高端商务中心,在郑州新区里太常见了。
  3. 虽然双湖科技城在天健湖沿岸规划了滨水商业,但近几年,这个片区的商业、配套还得依靠万科城的商业。
  4. 交通方面,地铁8号线从科学大道穿过、9号线从金盏街经过,但这两条地铁线近两年开工时间不明朗,短期内想享受地铁红利不现实;


但客观来说,双湖科技城紧邻高新区成熟片区,中间没有发展断层,发展成熟起来会更快,尤其是旁边有万科城这个巨大体量的好邻居。


对于刚需、地缘客户来说,现在这个片区刚刚开始起步,房价优势明显,可以趁机入手。对于其他购房者来说,可以看看其他片区了。

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上述观点仅为个人分析,不作为购买参考与建议,请消费者根据自身需要,合理选择。

楼盘信息来自于开发商对外公示,区域规划信息、图片来自于相关政府网站,实景图片为贝壳实拍,地铁信息来自于郑州轨道交通网站。

本文信息采集于7月16日,因时间、市场、政策等会发生变化,以上信息仅供参考,不作交易依据使用。

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