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郑州市场上的公寓大多分布在城市的东南、西北方向,二七区、管城区、高新区项目居多,整体价位呈现东高西低,公寓、loft产品线丰富,带装修的居多。

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■ 中原区公寓分布图


不难看出,中原区公寓项目整体不多,且分布分散,航海路、中原区、建设路、农业路基本都有新项目,但整体区位都还不错,除了锦艺国际轻纺城在四环外之外,其他均分布在三环内,周边交通便利,生活配套成熟。


面积段及整体价位差异不明显,对于意向西区置业购房资金有限的刚需、有闲散资金想在中原区置业人群来说,均有可选择性的空间。

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项目处航海路与桐柏路交汇处,临近二七万达商圈,周边小区众多,区域生活配套成熟,一期已售罄,二期28、42平户型已售罄,在售户型仅剩21平米,剩余约150多套,均价11250元/平,交房时间2019年12月31日。


据现场置业顾问介绍,项目日到访量约30组,购房人群多为万科品牌溢价人群、区域地缘性人群及年轻购房人群。

优势万科出品,三环内,临地铁5号线,带装修,总价25万,月供约1000元。

劣势仅余21平米户型,户型可选择性少,距离三环高架较近,有一定的噪音影响。

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项目位于中原路与西三环交汇处向东300米路南,将推出公寓、住宅房源,1#公寓27层,35平米带装修平层/loft,4梯25户,近600套房源,2020年10月交房。


目前项目暂无样板间,已取得预售证,蓄客中,预计10月底开盘,预计均价约14000元/平,开盘有优惠。项目到访量不大,现场仅有1-2组客户在咨询商铺。

优势:三环内,万达旁,生活配套成熟,小户型带装修,总价低,月供约2000元。

劣势:小开发商开发,6.5的容积率稍高

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另一个朋友极力推荐要去看的项目,建设路与西四环西北角准现房,年底交房。在售公寓房源位于锦艺双创基地BC塔,69-86平米挑高LOFT户型,层高5.09,6梯19户,均价10000元/平,买1层得2层,约有80套房源在售。


后期地块规划两栋高档公寓,一个大型购物中心,据置业顾问介绍,每日到访20组左右,购房群体多为此区域经商及地缘性人群。

优势

1、 西四环,但东西交通相当便利,临近地铁1号线铁卢站,并有 10多条公交线路。

2、 专业市场已运营2年,入住率达90%,住宅部分运河上城2015年已入住,80多平米两房月租金已达2000,区域周边众多纺织企业、产业园,未来办公、居住需求旺盛。

3、 户型区域内几乎无竞品,样板间设计给项目加分不少。

劣势

1、 西四环高架尚未通车,修路中,噪音大。

2、小户型LOFT已售罄,只剩下大面积的,且不带装修。

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六合幸福门位于建设路与秦岭路交汇处东北角,东临秦岭路、北紧邻建设路,目前项目待售中,面积区间37-69平,售楼部极其冷清。据现场置业顾问介绍,项目项目整体工程进度可以,但是预售证一直没有拿到,处于前期咨询阶段。

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优势:市区二环内,地铁1号线,生活配套成熟,户型更多选择空间

劣势:暂未预售证,筒子楼,6T28。

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升龙天汇广场位于农业路与嵩山路交汇处,一期二期已交房。现在售公寓房源的是2期1号楼现房平层公寓和3期LOFT公寓。


其中,平层公寓面积区间48-75平米,约有80-90套房源,现房均价11800元/平; LOFT公寓20层,1-2层集中商业中心,面积55平米,独立双入户设计,买一层得一层,首期推出500套,预计2019年8月交房,均价13200元/平。

升龙天汇广场

升龙天汇广场

10500 元/平

建面 36-52㎡

/

中原区-月季公园

商业类 售罄

在售楼部约1个小时里,除我和杨夕,并无公寓到访客户,大部分为咨询住宅置业人群。据现场置业顾问介绍,目前住宅加推,公寓平销中,到访量和成交一般,多为老客户转介绍。

优势

1、  三环内,农业路,临地铁5号线,月季公园,立体交通网通达

2、 纯熟社区,M公寓自身配套繁华商业街区,平层/LOFT户型更多选择

劣势临近农业路高架,或有噪音

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总结:

1、中原区的公寓给人感觉四平八稳,置业顾问对于各自项目的讲解也言简意赅,没有像管城区、二七区公寓项目的大范围宣传、销售火爆局面。

2、整体项目偏少,市场知晓度不高。除六合幸福门暂无推出节点,中信广场计划月底开盘,其他项目基本都正常平销中。

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感觉这个区域并不像她想象的那么火爆,那么这个阶段出手公寓是否是合适时机?是选毛坯还是精装?


另外,作为中原老城区,在整个区域老小区小户型房源多、新项目小户型产品也不断推出的情况下,公寓项目收租空间如何?

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事实上,作为主城区,中原区商圈林立,各项配套资源相对完善,人口众多,区域内二砂文化艺术创艺产业园已规划,区域临近常西湖四大中心也在紧锣密鼓的建设中。


在整个区域老小区小户型房源多、新项目小户型产品也不断推出的情况下,整个区域随之也将迎来巨大的人口红利。


城市新青年对居住品质的高要求,商业配套及公寓项目在未来一段时间内依然有着很大的市场空间。


那么,这个阶段是否适合入手呢? 是选择毛坯还是精装呢?

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目前要考虑中原区入手公寓,需注意以下几点:


1、无论是闲散资金置业,还是短期过渡购房,公寓的地段高通达不可或缺,看现在,更要看未来,看户型,更要看规划,热门区域、地铁口、好户型,总要占一项。


2、选择大品牌,不管是房屋质量,装修风格,还是后期物业管理,大品牌始终相对有保障,也会给到你惊喜,而不是惊吓。


3、如果以上综合考虑好,有合适的项目可以考虑入手,三环内主城区地铁口,可以主城何必三环外。也可以适当拓展区域外延,多看下管城、高新等连接区域项目再做决定。


4、能选择带装修的不选毛坯,公寓产品装修成本高,耗费人力财力物力。

鑫苑国际新城

鑫苑国际新城

7300 元/平

建面 29-43㎡

/

管城回族区-正商城

商业类 售罄
和昌珑悦

和昌珑悦

10000 元/平

建面 27-50㎡

/

金水区-绿茵广场

商业类 售罄
保利文化广场

保利文化广场

郑州高新技术产业开发区-高新公园道

建面 104-177㎡

15500 元/平

住宅 在售

后记:


十年时光匆匆。10年前,房价4000,我们青华正茂,对它毫无概念。十年后,这个城市一日千里的变,我们走过一个个日子,眼见房价一路破万。


一天的看房结束,杨夕最终还是没有做出决定。也许是中原区的公寓项目太少,也许是夜幕将近,西区车流人潮太拥挤。不过,没关系,只要绿城成荫,亭亭如盖的西区,还在她的心里,心愿总会实现。

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