云悦公馆位于郑东新区南片区，这一片区目前已开发成熟，不像一些新区，遍地塔吊工地。成熟区的居住舒适度会更好，也更便捷。

1、规划有地铁1号线、3号线和5号线，交通网较发达

2、商都路购物中心，丹尼斯商超，郑州第四十八中学，河南省洛阳镇正骨医院分布在项目周围

3、位于郑东新区南片区，区位优势可见

4、周边为家居聚集地，对面的欧凯龙家居、郑东建材家居城，再往西还有华丰灯饰界、东建材等，未来出租应该不成问题 

具体到项目自身，可以看到：

图示为郑东商业中心规划图，整体东临康平路、西临农业南路、南临万通路，北临商都路。占地面积共260亩，拥有60万平方米建筑规模，容积率为2.3，由四栋高层公寓+高端底层商业与后别墅群组成。

云悦公馆位于郑东商业中心的A区，之前推出的云朵公寓在市场上反响不错，引得云悦公馆的关注度也较高。

康平路现状

交通上，3号线预计2019年年底通车，直通项目地下负一层商场，周边有20多路公交，便捷性可以预见。

项目自持有四层楼的商业，预计有不少的商业入驻，人口密度会增大。

值得注意的是，项目建成后临街，且由于有四层楼的底商，虽然方便了生活，但是住户可能会收到噪音的影响。

产权年限是小妖最为顾虑的地方，公寓与住宅较大的区别就在于产权年限上，公寓为40年产权，该项目于2005年拿地，预计2020年6月交房，总的来说建设周期较长。

Loft公寓的双层挑高设计，实现功能区间的充分利用，毛坯均价19000元/平米，非毛坯均价21000-23000元/平米，装修标准为2200元/平米 。该项目在售的户型较多，建面区间包含 35-55平米，且都为Loft设计，挑高4.5米。与市面中流通的Loft公寓不同的是，云悦公馆有双钥匙设计，我们以小妖相中的41平米的户型为例：

1、个性化设置，双钥匙房，双门入户

2、南向采光，保证日间室内明亮的同时避免阳光直射

3、双层双卫生间设置，干湿分离，楼上楼下居住方便，私密性强

4、厨卫餐客卧动线合理，居住舒适感强

5、智能家电设置，可直接用手机控制室内家电，实现家具智能化

6、商水商电，一定程度上增加生活成本，且公寓没有双气，需要住户自行配备

当然，Loft公寓相比较平层来说，虽然能实现空间的充分运用，但是不可避免的存在居住感较压抑和局促的弊端，更适合年轻人居住，对于老人和孩子来说，居住多有不便。

以项目为中心，辐射周边两公里，可以看到，周边新房项目不多，小妖把同是公寓项目的万科福晟万科誉列入对比范围，相比较云悦公馆所在的郑东商业中心，万科誉的建筑体量较小。在居住密度上，同为公寓项目，都是一梯多户的设置，居住舒适度自然不相上下。对比两个项目的价格，万科誉为毛坯交房，价格区间在20000-21000元/平米，云悦公馆毛坯均价19000元/平米，在价格上略占优势。

小妖也不忘看一下周边的二手房价：

作为一个发展比较成熟的片区，周边二手房数量自然会多一些，小妖通过考察周边户型建面在50平米以内的小户型住宅，可以看到，大多数小区房龄较短，二手房均价在20000元/平米左右，与周边新房基本持平。

小妖这么总结了一下项目：

1、周边配套成熟，交通网较发达，交通便捷程度高，缩短通勤时间

2、物业形态丰富，满足“五分钟”生活圈的同时，利于出租

3、户型设计动线流畅，Loft虽然便于空间的灵活运用，但是舒适度欠佳，居住感较压抑，更适合年轻人居住

4、与同是公寓项目的竞品万科福晟万科誉相比，价格上不占优势

5、周边小户型二手房均价20000元/平米，与云悦公馆基本持平

6、开发商口碑平平，拿地时间早，建设周期长，一定程度上缩短了产权年限