俆家湾片区改造“领头羊”地产

2017年，西安被列入全国第九座中心城市，作为一带一路发源地，政策红利持续上涨。俆家湾作为2017年西安市政府重点城改项目之一，位于市政府片区，距离北客站约2公里。2018年上半年保利地产成功入驻俆家湾片区，成为“领衔”该区域发展的品牌房企之一，倾力打造精品住宅，定位刚需和偏刚改人群，保利中央公园能否一如既往一样获得购房者的一片掌声呢？让我们试目以待吧！本文将通过区域状况、产品类型、户型解析等全方位解析保利中央公园！

2012年保利进军大西安 迄今12盘布局全城（注：蓝色标注为纯新项目）

保利中央公园营销中心

价格分析

保利中央公园项目首推4#、5#、6#楼（共346套），已于2018年5月24日开盘，房源面积99-139㎡，开盘均价14566元/㎡，目前已经售完。1#楼已于2018年6月15日取得预售证，证号为2018272，房源面积99-139㎡，物价局备案均价15000元/㎡，开盘时间待定。工程进度：刚出地面正负零。项目对接银行为交通银行、中国银行、交通银行、昆仑银行等，具体以售楼部现场公示为准。

项目楼位图

从楼盘的品质来看，能够与保利中央公园做为竞品的新房有有华远枫悦、万科幸福臻园（纯新盘、带装修）。华远枫悦洋房毛坯报价13000元/㎡；万科幸福里臻园物价局备案价13198元/㎡。其次，距离项目略远的惠风壹品上批高层报价12000元/㎡。周边二手房，如凤城八路往西的高新水晶卡芭拉价格14000 元/㎡左右，荣华北经城13015元/㎡、贰号大院10989元/㎡。综合对比，保利中央公园均价稍微偏高一些。

区位概况

保利中央公园位于凤城八路与太华路西北角，南边凤城一路至凤城八路，北边凤城九路至凤城十二路，西边未央路、文景路、明光路、朱宏路，东边太华北路，交通路网发达完善。同时，项目四周被凤城五路商圈、太华北路商圈及张家堡商圈三大商圈包围，再加上紧邻大明宫万达广场及熙地港等大型购物商场，休闲、娱乐、购物均可满足。

项目区位图

小编实踩项目周边观察发现，距离项目500m处的凤城八路至太华路立交，太华路主线桥及3条定向匝道桥已于2018年6月15日实现桥梁互通（官方发布），凤城八路主线桥已于去年9月30日完工通车。放行通车后，东西向直行、南北向直行、西向北、东向南及南向西车辆均可由桥上通行，后期对于业主来说，不仅仅能大大缩短到达城北、浐灞等核心区域的时间，而且可以有效缓解由于建材市场而带来的交通拥堵。

凤城八路至太华路立交，围挡施工中

项目介绍

保利·中央公园位于未央区凤城八路与太华路十字西北角，占地124亩，分四期开发，目前开发的是项目一期，占地面积46亩，总建面14.21万㎡，整个小区呈围合式布局，共9栋楼，其中，高层住宅 8 栋，独立商业1栋，其余为社区底商，以打造高档住宅社区。绿化率35%，容积率3.91。该项目全部精装交付，户型面积区间为99-139㎡的三室、四室。

项目沙盘图

营销中心儿童游玩区

营销中心园林景观

同时，小区还规划有300㎡全年龄段活动场地，包含儿童活动区、老人活动区，及520m塑胶跑道等。社区共设两个出入口，其中，主出入口设在2#与3#楼之间，是人行出入口；次出入口设在4#楼与5#楼中间，是车行出入口和人行出入口，两者分开通行。

小区物业费1.5元/㎡，机动车位管理费150元/月。车位分地上车位和地下车位，地面共221个，地下986个，车位配比1：1.1，车位数量充足。

户型分析

保利中央公园共设计为3个户型，即114、99、139㎡，其中2、3、4、5#楼房源面积为114、99㎡；1、6、7、8#楼房源面积为139、99㎡。

99㎡三室两厅一卫（1-8#楼的02、03号房）

优势：

① 户型方正，南向，布局紧凑，无浪费面积；

② 三开间（主卧、次卧、客厅）朝南，采光好，阳光充足；

③ 厨房“L”型设计，餐客一体， 使用方便；

④ 主卧带观景阳台，看起来美观，增强空间的视觉感；

劣势：

该户型总体来看，99㎡设计为南北通透小三室，算是市面上设计比较合理且居住舒适度较高的户型，个人感觉无缺点。

114㎡三室两厅两卫（2、3、4、5#楼的01、04号房）

优势：

① 户型布局紧凑、动静分明，南北通透全明户型；

② 客厅南向设计，带有景观阳台，且餐客一体，显得大气开阔；

③ 主卧南向并套房设计，带卫生间，显得高档大气且私密性好；

④ 厨房“U”型设计，并且带生活阳台，使用方便；

劣势：

次卧去卫生间要经过餐厅，不是很方便。

139㎡四室两厅二卫（位于1、6、7、8#楼的01、04号房）

优势：

① 户型方正，布局合理、南北通透，全明户型；

② 三开间（主卧、客要、次卧）南向，主卧并带有南向景观大阳台，宽敞舒适；

③ 主卧、次卧均南向；主卧套房设计，显得高端大气，使用方便；

④ 餐客一体，餐厨一体，节省空间，同时显得房间大气开阔；

⑤ 厨房”L”型设计，并带有生活阳台，方便生活用品的储房。

劣势：

厨房和公卫公用生活阳台采光，不便于空气的流通。

附：精装交房标准实景图：

配套分析

交通

地铁线路：距离项目最近的地铁站点为地铁四号线常青路站（在建中，预计2018年年底建车运营），约700m。年底开通后，可享受一大波地铁红利。

公交线路：距离项目最近公交站点是徐家湾站， 17路、517路、K618路、711路、727路、328路等数10条线路途径该项目，出行便利。

公园

据置业顾问介绍，项目西北方向将建造一个占地5.69公倾的未央创智广场，与项目仅一路之隔（保利中央中园1#路），目前正在施工， 具体建成时间待定。

同时距离项目较近的公园还有开元公园（已于2017年年底对外开放）。小编在网上查了下“未央创智广场”的相关信息，在此和大家分享下。

徐家湾综合改造PPP项目未央创智广场项目

未央创智广场项目是徐家湾地区综合改造项目的重点之一，西邻渭滨路，东邻太华北路。据悉，总面积为5.69公顷，总体规划呈圆形，由圆形下沉广场统领规划结构。以地下一层的多功能景观绿核为中心，由此向外辐射，结合周边区域用地和城市规划形成东、西两大板块：西部为绿色生态板块，包括生态山林、疏林草地、叠水景观、城市运动空间；东部为城市休闲板块，涵盖功能性建筑、城市广场、儿童活动空间。这两大板块与多功能生态绿核共同构成具有内向聚合力的城市中心空间。

教育

据置业顾问介绍，项目是否有教育配套？不确定！但据小编在周边观察发现，距离项目最近的小学为红旗小学（位于未央区渭滨街99号），距离项目最近的中学位于未央区渭滨路43号，两者距离项目均在500m范围内，都属于公办学校。

附：保利中央公园教育设设施不确定信息告知书：

商业

除了项目自身规划有商业外，只能依靠项目西侧约600m左右的高新水晶卡巴拉项目的商业及徐家湾渭滨路沿线的商业，这里小到便利店、饭店、餐馆等，大到大型购物中心，商超。不过，随着徐家湾片区综合改造项目的一步步推进，整个区域内的商业规划也会逐步完善。

项目优劣势分析

项目优势

1、地铁物业，距离地铁4号线长青路站约700m，可谓真正的地铁物业；

2、项目距离在建中的徐家湾未央创智广场仅一路之隔，建成之后对于小区周边整体环境会有很大的提升，并且业主休闲锻炼也有了一个好去处。

3、小区打造的是智能化云端社区，设有智能照明系统、环境调节系统、安全防护系统及云车场、云门禁等云端产品；同时，社区wify 360度全覆盖。

营销中心实景

营销中心实景

4、物业公司为保利地产自持物业，一级资质，24小时保安巡逻；并承诺全部报修当日派单，一般保修问题1-3天解决，特殊问题3-7天解决。

5、装修交付项目，省时省力，交房即可入住。

项目劣势

1、楼盘自身的教育配套尚不明确，业主子女后期上学需要等待学校片区的划分。

2、项目周边500m范围内目前无入住社区，日常生活配套十分欠缺。

3、交房时间较晚，预计2020年年底或2021年年初，对于买房急需入住的购房者来说，还是要慎重考虑。

4、项目对面是大明宫凤城八路建材市场，人员、车辆流动性较大，目前还不确定是否拆除，噪音污染和交通拥堵等在短时间内会对周围的居住氛围产生一定的影响。

大明宫凤城八路建材市场

小结

保利中央公园是保利地产继保利拉菲公馆之后在城北开发的第二个项目，也是保利地产在全国开发的第6座中央公园系列产品，不管从项目品质，还是项目选址，都是大多数购房者所着重关注的。虽然眼下的周边环境还有待改善，但是相信随着徐家湾片区的综合改造，整个片区发展的会越来越好。