编辑听说，布吉又有新盘即将入市了，还记得上次到布吉看新盘还是5月。
布吉因为地理位置的原因，更靠近罗湖老城区，自身的环境也比较复杂，所以比起新规划的龙中，布吉片区显得逊色一些。
最近，编辑向身边的朋友打听了一下，发现这个新盘关注的人不算少，预计下个月初就会开盘。
今天，编辑就来跟大家聊一下这个项目——银领公馆。
大芬与丹竹头之间，尴尬且独立的存在
区位评级：3星
银领公馆位于龙岗大道与布澜路交汇处西北角。通俗一点来说，就是许多人口中的李朗路口的位置。
如果拿布澜路做为一个分界线来看，布澜路以东为2000年左右二手房，楼龄都比较偏长。
布澜路以西围绕石芽岭公园的项目较多，建筑年代相对较新，以鸿荣源尚峰、宇宏健康花城为例，均为14、15年推出的项目，项目紧邻的和谐家园是2010年的。
目前银领公馆所在的1万多㎡的区域内，已规划了3个小型用地。其中银领公馆是被夹在中间的。
北向会被高层遮挡，通风采光会受到影响；且还有一个物流园半包围在项目附近，居住环境打了折扣。
目前北面这个地块已经动工，未来将建起一栋公寓。南向的地块被规划建造一个地下加地上共7层的停车场。
了解了项目大致的区位情况，让我们思维回到这次的踩盘之旅上。项目位于3号线大芬站和丹竹头站之间，编辑选择了大芬站作为此次踩盘的起点。
大芬站是一个人流量非常大的站，大芬也是布吉片区居住密度非常大的区域之一。这里有很多的外来务工人员在这里租房，环境稍显复杂。
从地铁站往银领公馆走的途中，这段路还是挺荫凉的。
然后穿过项目旁边的和谐家园，沿着布澜路走，终于到了项目的营销中心。
由于编辑步行速度比较缓慢，所以消耗时间大约在15分钟，全程约800米左右。
主推47-79㎡1-3房住宅，东南向视野开阔让人眼前一亮
产品评级：3星
到达营销中心门前，编辑发现门前被折腾得光秃秃的，宛如进入了建筑工地广场，视觉感官并不算好。
还好，编辑进入营销中心之后，觉得工作人员亲和力有加，对项目的印象又加回了几分。
银领公馆的开发商是一个小开发商，深圳市汇东房地产管理有限公司，简称汇东地产。有消息称，该公司且于06年成立，从2011年开始几次经历股权变更易主，直至2015.3月底才易主给现股权人。直至15年12月才添加房地产开发、销售、租赁的经营范围权限。
而现股权人将持有的股权质押给了“中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司”，用于融资开发。
银领公馆是一个单体楼，分为AB两座。它的旁边有一个体量不算小的项目社区，让银领公馆显得有些“特殊”。
银领公馆占地面积5936㎡，建面约3.2万m²，仅规划了一栋两座28层住宅，建筑高度87.4米，共约270户。销售称，项目于明年10月1日精装交房。
项目主推建面47-79㎡1-3房住宅产品，2梯5户。具体为建面47㎡1室1卫，建面58㎡2室1卫，建面76㎡3室1卫，建面79㎡3室2卫。这几个户型面积都不大，非常适合刚需。
户型分析
A户型 58㎡
户型紧凑，功能分区合理。双面采光，客厅开间3.2米，1.2米宽阳台可满足日常生活所需，卧室开间采光较佳，面积稍有偏小，次卧空间稍显不足。明厨明卫，厨房空间实用性较佳。
噪音方面，东北朝向距离道路有绿地阻隔，影响在可接受范围。西南朝向低楼层距离道路较近更容易受到影响。
西南方向中高层单位采光和安静程度都要优于东北方向。可能存在一定的价格差。
B户型 47㎡
户型采光优秀，布局合理，明厨明卫，厨房与餐厅无承重强，可根据需要适当改造，比如改变厨房开门方向，或者适当增加餐厅面积。
在此面积段多数做单房，如此布局具有较好的舒适度。
噪音方面，东北朝向距离道路有绿地阻隔，影响在可接受范围。西南朝向低楼层距离道路较近更容易受到影响。
西南方向中高层单位采光和安静程度都要优于东北方向。可能存在一定的价格差。
C户型 76㎡
这个是编辑最喜欢的户型，但是如果用于改善来说，又没58㎡这么合适。
东南向，采光优秀，客厅开间3.5米，主卧空间较佳，分离式卫生间实用度较高。功能分区科学合理。明厨明卫，厨房尺度不大，但实用性能较佳。
次卧空间较小，无承重墙，自住可考虑自行规划居住空间。1.2米宽阳台在这个面积段并不算宽敞，仅能算是满足功能需求。
这个户型每层有两户，其中有一户的朝向会有一些问题。两间次卧的视野，与另一座的镜像单位距离较近。这样一来，不止有对视的影响，而且很影响室内采光。而另一户则非常好，视野非常开阔。
值得一提的是，这里可以看到龙岗大道上的地铁3号线，也能看到龙岗大道与布澜路上行驶的车辆。意外的是，样板间在16楼的位置，窗户边几乎是听不到外面的噪音声，隔音玻璃效果挺棒。
D户型 79㎡
通透，横厅格局，实用率高，通风采光较佳，餐客厅空间连贯明亮。 3.6米客厅开间1.4米阳台实用度较好。
主卧空间舒适度较佳，可自然通透。两个次卧朝向和尺寸都有些偏弱。本户型可改造潜力不佳。
另外，由于这个户型客厅在整个房间的中心位置，那么私密性就会受到了影响。简单来说，就是不管在屋子里做什么，只要你出了房间，就一定会经过大客厅。
综合评价，总的来说这四个户型里编辑更喜欢的是76㎡的格局。但是用于买卖的话，还是47和58㎡的更好一些。现场销售表示，这两个小户型的十分热门，许多客户都更加青睐这俩。
接下来还有一个重要的问题，需要提醒大家。项目虽为70年产权的住宅用地，但该项目在2015年年底变更的土地使用权中显示，其土地使用年限从1992.9.2日至2062.9.1日，目前仅剩45年的土地使用权。
配套好像是比较齐全的，但是怎么好像还是差点什么
配套评级：3星
1、交通配套
在区位介绍时已经提到过，银领公馆位于丹竹头和大芬站之间。
在项目东南向的单位，可以看到丹竹头地铁站。于是编辑就想，不知道从项目走到丹竹头是不是会比去大芬站更近一点呢。
销售说，大约需要7-8分钟。但是编辑决定还是亲身体验一下。
测试的结果是，去两个站的距离和时间实际上是差不多的，耗时也就是长短两三分钟而已，不过由于编辑腿短还是用了大约15分钟左右才走到地铁站。
另外，在看沙盘图时，编辑注意到，未来在布澜路上，项目不远处正在建设的14号线，在此设有站点。销售称，未来这个站如果修好，那么这个站就是离项目最近的站了。如果未来要到福田，4站就能到岗厦北，15分钟左右的时间，非常快。
当然，编辑不能只提到地铁。还要说下路上的交通情况。
来源：百度地图
由于项目又是位于布吉大芬区域，又处于李朗路口处，交通自然是非常的便捷的。超多的公交车可供选择。四通八达。
此外，要提请注意的是。龙岗大道的车辆很多，尤其在大芬段车况复杂，行车出行需谨慎选择道路，以免耽误时间。
2、商业配套
在编辑看来，项目本身其实是没有商业的。但是销售很坚持的表示，他们是有800㎡的商业的，就在现在的营销中心这块。
项目周边住宅密集度较高，但以零散商业为主，片区缺乏大型的购物中心，商业环境相对较为落后。
目前周边居民主要通过大芬站旁的沃尔玛满足日常生活所需。项目北侧的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰的配建有3万㎡商业，丹竹头站南侧的英俊年华时光里规划有4.5万㎡集中式商业。
总的来说，它真的要依靠周边别的项目带来的商业配套存活的话，这会很大地影响到它自身的价值提升。
3、医疗、教育配套
（1）距离项目最近的医院，就是龙岗大道上的深圳百合医院了。
再来就是，距离项目2.1公里的市第三人民医院，及在布吉吉华路上的龙岗区第二人民医院。
其实布吉的医院不少，可选择性也比较多。
（2）教育方面，项目在石芽岭学校的规划内。这所学校，距离项目约1.7公里，百度测距步行时间约25分钟。
4、休闲文化配套
项目北侧有石芽岭公园。公园内有体育设施，登山道。在公园旁还有一所基督教堂。
综合来看，作为仅有1栋单体楼的项目来说，无大型社区的园林优势，也无开发商品牌优势。
项目配套，大都源于周边成熟居住社区，配套相对完善。
隔壁2手房价已5.2万，猜猜它会卖多少？
价格评级：3星
银领公馆如果勉强算一个地铁站1公里范围内地铁盘的话，那么它的价格应该不会太便宜。
在大芬地铁站旁边的楼龄10来年的老小区，价格已经在4万上下了。
项目隔壁的和谐家园二手价格已经达到了5.2万，石芽岭公园附近的鸿荣源尚峰5.4万。由此推断，银领公馆的价格不会低于5万。有人直接推断，银领公馆的价格应该在5.2万以上。
此外，现场销售告诉编辑，项目附近的租金价格，大概1房的能租到3000-4000元左右，2房的租上4000元问题不大。
刚需的配置，轻奢的价格，不伦不类
综合评级：3星
银领公馆这个项目在布吉确实是有一定的关注度的，也有它的卖点，比如交通、户型还是可圈可点的。再来就是，布吉目前没什么相似的新项目在卖，考虑这个项目也无可厚非。
可它的卖点，仅仅止步在布吉，或许它有一定的关注度。但是如果从全市来看，自身的条件并不亮眼，根本就数不上它了。
此前编辑了解过，曾有购房者对比过银领公馆跟鸿荣源尚峰。说更喜欢鸿荣源尚峰，因为觉得大楼盘，好开发商，配套健全，自身条件好，档次高。
但是也有人觉得，尚峰虽然好，可是并不适合刚需。
适合刚需的项目，却有着轻奢的价格。项目所在片区短期内没什么重大利好，未来房价涨幅也不会很大，受到3年限售的影响，持有成本高，如果不能保证3年后价格起飞，那么买卖需谨慎了。
这个项目，不好说有多少刚需真的会考虑这个项目。只能期待买卖客们对它的热度了。
注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
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