连续35个月无新盘入市的后海，终于有了新动作——湾厦·海境界二期开放展示中心，计划年底入市。

后海、新房、限价，简简单单的每一个词都充满了诱惑。开放展示中心一月有余，海境界吸引近千组意向购房者到访，而可售房源不足300套。“打新”前，我建议你再多了解了解。 

高端配套助攻，后海房价高歌猛进

罗马不是一天建成的。始于填海滩涂的后海，5平方公里土地已初具雏形，大宅遍地。经过多年的大规模建设，片区内的白地开发已接近尾声，新房难寻。后海片区已连续35个月无新房入市，入市的新盘还是恒裕滨城二期，于2015年10月获批。

最近，与恒裕滨城二期同期开发的楼盘——湾厦·海境界二期，虽落后三年，也有了入市计划。

海境界二期位于南山后海滨路与招商东路交汇处，这里也是后海、深圳湾、蛇口三大片区交汇处。

我们平日里说的后海，由后海滨路-滨海大道-深圳湾海岸-望海路围合而成，总面积约5平方公里。

根据《深圳市城市总体规划（2010-2020）》，福田-罗湖中心和前海中心被正式确定为两大城市主中心。其中，前海中心就包括前海、后海和宝安中心区，后海的定位是“金融总部基地”。

△深圳市城市总体规划(2010—2020)

细分开来，后海又分为金融商务区、体育中心区、口岸区和住宅区四大功能区。东滨路、科苑南路、后海滨路围合区便是近海高端住区。片区均价早早便突破10万大关。

△来源：深圳链家

房价一路高歌猛进的底气，来自片区的强势配套。

配套之强，以教育资源为首。

南二外海岸小学，于2017年挂牌南二外教育集团，并升级为36班九年一贯制学校。“深圳第一所特许公立学校”深圳湾学校，以中英双语教学、STEM教学、体育及艺术为主要特色。学校理事长王铮更是放言，中考成绩力争5年后达到南山第一、深圳前三。

此外，因为毗邻蛇口，老牌名校育才四小和育才三中的学校范围也涵盖了后海片区部分楼盘，海境界在列。

商业方面。依托地铁2号线可快速抵达周边大型成熟商圈——1站宝能太古城（海月站）、3站海岸城（后海站）、3站海上世界（海上世界站）。

招商东路与后海滨路交汇处西北侧的招商东路公园，将升级为蛇口街道文体中心。项目用地19411平方米，规划为公共绿地、文化设施用地、体育用地等，一定程度上弥补片区社区休闲用地不足的短板。 

△蛇口街道文体中心效果图

交通方面。地铁2号线贯穿片区，设站两座——海月和湾厦。作为有名的大宅线，2号线自然不似其他线路那般拥挤，即便是高峰期，找个座位也不成问题。

298套大户型或年底入市，交房还要等3年

海境界二期是后海片区少有的综合体。项目占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约32万平方米，包括AB两栋高层住宅、C座写字楼、D座公寓和6万平方米商业。 

住宅包括两栋四个单元，45层，共298套，2梯2户，两种户型——140平方米3房2厅2卫、190平方米4房2厅2卫。小户型在中间，大户型靠两边。

△190平方米4房2厅2卫

△140平方米3房2厅2卫

在政府严控下，开发商对于赠送面积也越发谨慎。海境界二期使用率约70%，“现在都这样，没办法。再加上我们2梯2户，公摊面积稍微多一些，”展示中心销售透露。

“健康人居”，是海境界二期的主打卖点。

项目引进“建筑界奥斯卡”——WELL健康建筑标准，主张通过提高住户环境健康，同步提高物业价值。为保证室内环境的健康舒适，海境界二期引进三恒系统，对传统住宅空调和新风系统再升级，集地暖、新风、祛湿、加湿等于一体，可实现室内恒温、恒湿、恒氧 。

海境界二期建筑设计团队负责人刘晓都介绍，除了三恒系统，项目还将配备针对空气、水、营养、光线、健身、舒适和精神等维度的系列技术，比如健康照明系统、消防跑梯、五防烟道、自来水三重过滤系统等。

当然，这套装修体系造价不菲。仅是三恒系统，每平方米成本约3000元，140平方米的总价就近40万元。不过，装修如何收费仍待定。

据了解，海境界二期住宅将于今年年底开放样板间并入市，公寓暂无发售计划，或由开发商自持运营。住宅预计2021年交付，带装修，所以建设周期略长。

7月底，海境界二期展示中心开放。据销售透露，截至目前到访登记客户已超过1000组，但房源仅298套，届时将摇号开盘，诚意金在200-500万/套之间。

受限价影响，深圳部分新房开盘价格低于周边二手房价格，而价格倒挂现象以关内为甚。销售表示，“很多客户考虑的不是钱的问题，而是能不能买得到。”

不过，作为片区内少有的综合体项目，其商业却令人大失所望。

7月20日，深圳联合产权交易所公布海境界二期商业物业招租交易结果，开发商深圳市蛇口湾厦置业有限公司以80元/平/月的价格出租给上海红星美凯龙。据了解，项目商业面积约6万平方米，其中4万平方米出租给红星美凯龙，2万平方米规划为餐饮与休闲娱乐等业态。

满心期待的商场变家居卖场，一网友感叹，“再高大上也会被红星美凯龙毁掉。”除去卖场嘈杂不说，后海除了宝能太古城与恒裕滨城，住宅底商运营都不成气候，但居住人口多、需求大，也难怪如此为人诟病。

虽然商超变家居卖场，但后海已多年未有新盘入市，再加上限价，海境界二期关注度颇高。

深圳链家统计数据显示，目前片区在售二手房均价约14.3万元/平方米，单套房源挂牌价已接近17万元/平，是太古城南区一套62平方米的小户型。

“高低搭配，房价不涨”，一个大宅盘一般需要几个刚需盘“平均”，才能稳住房价。所以，先不说规土委最终会批多少钱，何时走到领证队伍的终点才是重点。

据深圳链家数据，海境界一期挂盘均价106267元/平方米。作为2012年入伙的次新盘，其价格低于招商海月华庭等楼龄更长的楼盘，可以说跑输大势了。

△海境界一期外立面

有网友说，湾厦的房子农民设计农民管理，上升空间不大。海境界二期已做好入市准备，元芳你买吗？

注：楼盘卡片为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。

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