合生江湾国际公寓位于新江湾城板块，由珠江创展投资有限公司开发。
小区分四期开发，由小高层住宅组成，建筑面积段在70平米——234平米之间，主力户型是108平米的两房和134平米的三房，配套方面周边有湿地走廊、新江湾城公园两大绿地，以及悠方购物中心、新江湾生活广场、复旦大学江湾校区等。
- 建成年代：2007-2012年
- 交易权属：商品房/使用权/私产
- 开发企业：上海珠江创展投资有限公司
- 物业公司：上海万科物业有限公司
- 附近学校：上海音乐学院实验学校（小学部）
2010/4
地铁10号线通车，距小区约1.5公里
2005
批地
2017/12
悠方购物中心开业，方便了新江湾城居民的生活。
2007-2012
分四期落成
杨恒恒 链家
买卖店长
从事房地产居间服务已有4年时间，一二手房交易成功案例很多，熟知房产交易流程。
综合测评得分
- 建筑品质 8.0分
- 户型设计 8.0分
- 交通条件 8.3分
- 教育质量 8.3分
- 商业环境 8.3分
- 花园景观 7.0分
- 物业管理 8.5分
小区西临复旦大学新江湾校区，定位高端，文化氛围和居住品质好。
小区南临新江湾公园，居住环境舒适；
小区均价在板块内较低，适合预算有限的客户。
周边商业配套较少且能级不高，可选择性小。
小区距离10号线新江湾城站约1.3公里，需乘公交到达。
小区未采取人车分流，地上停车情况杂乱。
合生江湾国际公寓是坐落于新江湾城生态湿地的低密度品质住宅。
小区建筑风格是现代简约风格，外立面材质是瓷砖，以朱红色、褐黄色为主，较有质感。
绿化率高达40%，植物多样性丰富，层次有序。
小区业主大部分是企业高管、教师、医生等知识分子家庭，素养较高，邻里关系和睦。
合生江湾国际公寓在板块内属于较早开发的小区，故单价相比其他小区较低，且二手房源较多，很多预算有限的客户都会考虑它。
- 楼栋总数：75栋
- 建筑面积：280000㎡
- 人车分流：否
- 占地面积：170000㎡
- 是否封闭：是
- 总户数：2339户
- 固定车位数：1874
- 容积率：1.6
- 绿化率：40%
- 电梯房：是
小区建筑面积280000㎡，占地面积为170000㎡，小区共由74栋小高层组成，小高层总层高8~18层；
层高为2.68m，梯户比为两梯三户、两梯四户、一梯两户，梯户比适中，电梯使用不紧张；
户型建筑面积断为70㎡——234㎡，其中，一房是70㎡左右，二房为90-112㎡，三房则是123-152㎡，顶楼复式建筑面积在234㎡左右。
小区的户型配置合适，两房、三房是主力户型，总价适中，是购买本小区的重要关注点。
热销户型·2室2厅
/ 109.33㎡
卖点：南北阳台，全明户型 建筑面积：109.33平米 朝向：南 特点：南北阳台，采光通风俱佳，两卧均带飘窗，居住舒适度好
热销户型·3室2厅
/ 134.28㎡
卖点：南北通透 建筑面积：134.3平米 朝向：南 特点：户型南北通透，采光好。
共66套在售户型
游泳池
小区花园
运动场地
康乐设施
会所
健身房
水系
儿童游乐
大堂
活动中心
小区建筑风格是现代简约风格，外立面材质是瓷砖，使用了多种色彩混搭，外观有凹凸质感，且具备丰富的装饰效果；目前维护较新，保存完好。
小区的建筑品质在板块内一般，不是购买本小区的重要关注点。
区定位高档，小区内的景观比较丰富，草坪和灌木种类丰富，层次有序；树木多以较矮的观赏性树木为主，种类较多，小区中间有较大的绿化广场，树木稀疏的分布，比较有美感，公园的小路四通八达，业主具有很好的散步路线设计。
小区的花园景观是购买小区的重要关注点。
小区楼栋内有公共大堂，挑高为4米，大堂采用了玻璃门、水晶吊灯、大理石地板和木地板、大理石墙面作为装修，大堂内也有信箱等便民设施；
每个楼栋都有门禁，非本小区居民需要业主授权进入小区楼栋。
小区公共空间不是购买本小区的重要关注点。
自住为主，人员流动不大，邻里关系融洽。
居民平均受教育水平较高，素质良好，有利于构建和谐社区。
由于小区定位高档，且位于湿地生态住宅区，距离五角场商圈较近，因此吸引了一些有一定经济基础，追求更好的生活质量的人群前来置业。
该小区住户大多以企业高管和商务人士为主，工作较为繁忙，平时的活动也比较高端，无暇参与社区内的活动，不过，绿化景观带有很多老业主在此经常聚会聊天。
社区氛围不是购买本小区的重要关注点。
小区物业为安华物业，物业费3.1元/平米/月
卫生保洁方面，小区物业清理打扫频次为一天一次，打扫内容包括清扫路面垃圾处理，楼栋清理；小区内清洁程度较好，绿化、道路都比较整洁；
在景观、设施维护方面：小区对绿植，公共设施维护情况较好，绿植茂盛，公共设施处无明显损坏。
小区物业在板块内比较一般，不是购买本小区的重要关注点。
小区内有儿童游乐场，位于小区中心位置，规模略小；小区内也带有散步的小公园，茶余饭后，经常有业主随着公园内曲折的小路散步闲谈，可以放松身心，锻炼身体。
小区内部配套不是购买本小区的重要关注点。
小区由于小区定位为高端住宅，部分居民有多辆私家车，导致社区内车位使用紧张；
小区未采取人车分流，居民行车或产生部分噪音和扫光干扰，行人和儿童玩乐时的安全也无法得到保障。
小区停车不是购买本小区的重要关注点。
吴先生，现年44岁，上海某三甲医院主治医师，妻子是某大学行政人员，女儿在上音附属实验学校读书，家庭年收入在60万左右。
吴先生一家居住在合生江湾国际公寓的一套三居室内，他坦言自己也算是新江湾城的”原著民“了，当初在此置业是一是喜欢这里的绿化环境，二是为了女儿能够入读上音实验学校。
吴先生说自己目前在考虑板块内的置换，因为打算把父母接来赡养，三居室明显不够住了。
周边配套资源完善，但选择性较少。
小区距离地铁10号线新江湾城站约1.3公里，可乘坐公交车换乘。
地铁站旁的悠方购物中心是集餐饮、购物、娱乐的综合性商场，联华超市距离小区约500米，农工商超市距离小区约800米，可以就近满足业主的购物需求。
小区周边有同济附属第一中学、上音附属实验学校、中福会幼儿园、延吉幼儿园等教育资源。
距离小区300米有长海医院国际健康管理中心，长海医院距离小区约3.3公里。
小区300米内有新江湾城公园和湿地走廊，可供休闲锻炼。
小区周边资源完善，但是商业和医疗能级不高，如需要更好的服务，要前往周边区域。"
小区距离地铁10号线新江湾城站约1.3公里，需乘坐公交车1201路或1256路换乘；
在建的10号线二期工程国帆路地铁站距离小区仅200米。
小区周边有军工路、淞沪路、江湾城路等主干道，自驾方便且路况较好。
小区所处的新江湾城板块公共交通较为完善，但地铁、公交线路少，住户多有汽车，平时依赖自驾出行。
交通配套不是购买本小区的重要关注点。
悠方购物中心距离小区约1.5公里，集餐饮、零售、体验等多个业态，包括盒马生鲜、大地影院、优衣库等主力店。
联华超市距离小区约400米，农工商超市距离小区约900米，可就近满足业主日常采购需求。
新江湾生活广场距离小区约300米，有必胜客、辛巴克、全家便利店、美容spa等。
闸殷路菜市场距离小区约900米，菜品新鲜实惠，是居民常去的够菜之地。
小区周边有沙县小吃、黄焖鸡米饭、兰州拉面(风味种类不同)等餐饮，能满足改善口味的需求；还有工商银行、民生银行、招商银行、平安银行和24小时ATM取款机。
板块受五角场核心商业圈的辐射，是五角场城市副中心的重要组成部分。
小区周边医疗配套较少，距离小区约400米的有殷行社区卫生服务站和长海医院国际健康管理中心，可以解决居民头疼脑热等小毛病。
整体而言，小区近距离没有大型医院，但距离三级医院不算特别远。
距离小区约1.4公里有同济附属杨浦医院中原分院是三级综合性医院。
第二军医大学附属的长海医院是集医疗、教学、科研为一体的大型综合性医院，拥有肝胆外科、胸心外科、烧伤外科、血液内科、消化内科等特色学科，距离小区约3.3公里，自驾可达。
小区周边公共资源丰富，新江湾城公园距离小区约400米左右，距离小区300米有一块长达约1.3公里的“湿地走廊”,安徒生童话乐园距离本小区约1.5公里。
小区周边是绿化众多，可供休闲锻炼及亲子活动，很多业主在这里置业的原因也是看重这里的生态环境。
新江湾城公园:里面建有滑板公园和文化中心，不仅有令人叹为观止的自然风光，还具有浓厚的人文底蕴。
“湿地走廊”:自然天生，野趣横生。居民在茶余饭后可以在此散步休憩。
安徒生童话乐园:童话主题的儿童乐园，深受孩子们的喜爱。
小区周边公共资源丰富，新江湾城公园距离小区约400米左右，里面建有滑板公园和文化中心，不仅有令人叹为观止的自然风光，还具有浓厚的人文底蕴。
距离小区300米有一块长达约1.3公里的“湿地走廊”，自然天生，野趣横生。居民在茶余饭后可以在此散步休憩。
安徒生童话乐园距离本小区约1。5公里，是童话主题的儿童乐园，深受孩子们的喜爱。
小区周边是绿化众多，可供休闲锻炼及亲子活动，很多业主在这里置业的原因也是看重这里的生态环境。
新江湾城绿化较好，路宽车少，特别适合跑步、骑行等运动，因此很多居民会在茶余饭后出来散步或运动，形成了比较慢节奏的享受型的生活方式。
片区的特色文化和独有的生活方式也是很多人置业的因素之一。
周边治安良好，居民素养较高，鲜少有治安事件发生。
小区所处的新江湾城板块开发较晚，各项配套正在建设中。
地铁10号线二期工程在建，最近的国帆路地铁站距离小区仅200米。
新江湾城的整体定位规划较高，未来可期，是购买本小区的重要关注点。
距小区1.5公里有军工路集装箱码头，特定时段噪音较大。
名称 |
本小区 | 华润置地橡树湾 | 九龙仓玺园 |
|---|---|---|---|
均价 |
暂无数据 | 暂无数据 | 暂无数据 |
城区 |
杨浦 | 杨浦 | 杨浦 |
户型 |
100平方米以上两房 | 160平米以上两房 | 170平方米以上三房 |
优点 |
定位高端，居住品质好，均价在板块内较低 | 物业管理便宜，服务水平好，小区内有会所 | 临近地铁十号线，小区环境优美，周边商业配套健全 |
缺点 |
周边配套少且能级不高，离地铁远，小区停车混乱 | 地理位置较偏，地铁线未开通，轨交出行不便 | 受到交通噪音干扰较大，两千米内无资质较高的综合医院。 |
适合五角场、南京路、浦东等地上班的教师、医生和企业高管，对小区品质、物业管理和社区氛围有一定要求的人群；喜欢清净自然、热爱户外运动或者垂钓的人群也适合在此置业
不建议喜欢经常逛街，需要步行到商圈的人群。
2房户型总价相对较低，适合单身或年轻夫妻，总价约700万~900万。
3房、复式户型适合有一定经济能力的企业高管，可以满足全家的居住需求。
满两年，房产上次交易时间不满2年需全额征收增值税，普通住宅满2年免征增值税;非普通住宅满2年则差额征收增值税。
满五唯一，家庭唯一住房，且上次交易时间超过5年，业主可申请免征个税。满五唯一同样适用满两年税费政策。
选择商业贷款：
首套普通住宅最高可贷65%；非普通住宅最高可贷60%；二套普通住宅最高可贷40%；二套非普通住宅最多可贷20%。
公积金贷款：
首套最多可贷80%，最高贷款额度为120万元；二套最多可贷80%，最高贷款额度为80万元。
贷款年限不超过25年，有公积金缴存的，尽量使用公积金贷款，相对利率低，如果公积金贷款额度不够，可以选择组合贷款，减少购房成本。
杨恒恒 链家
经验丰富，诚实踏实
本人从事房地产居间服务已有4年时间，一二手房交易成功案例很多熟知房产交易流程，本着诚实做人踏实做事的态度，努力完成客户的每一笔委托，希望能赢得你的信赖,24小时服务热线15021550027
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5、文章中的面积指的是建筑面积。
