禹洲府，是一时之宠还是生活赢家？ 

今天要扒一扒的是前段时间炒的很火热的马桥板块的禹洲府： 

原因1: 卖得很不错

根据销售数据，从去年6月开盘至发稿，已经销售237套。照去年至今较为低靡的上海楼市来说，这

已经是个相当不错的成绩了。

原因2: 马桥板块“断供”许久

从2014年的31.3万平方米锐减至2016年10.3万平方米。马桥板块三年的成交量一直保持平稳在20万

平方米左右，这就导致板块存量仅4.7万平方米。禹州府单价仅4.3万元/平方米起，而同类型的万科

和绿地二手房也已经达到5万元/平方米。

原因3:未来还值得期待

我们仅就禹洲在上海的几个楼盘来说。位于奉贤的禹洲雍贤府、嘉定的禹洲丁香里，这两个楼盘都给我们带来了不错的惊喜。

那禹洲府到底适不适合现在购入呢？适合怎样的人群购买？毕竟宜居姐认为对于刚需房客来说买房，最重要的是适不适合。

（效果图）

关注这一板块，我们可以首先注意下这几个关键词：马桥板块、房型、人性化。

早在2015年，禹洲府就站在各界房产舆论的风口浪尖。一掷几十亿独孤求败的快感早已被楼市调控、舆论导向、销售目标以及产品与溢价之间的权衡而磨灭的精疲力尽。禹洲府根本没时间想好入市姿势，在严格遵守政府限价要求的情况下，就以单价4.3万元/平方米起，远低于周围二手次新房5万元/平方米的报价。根据公开资料显示，该项目主力户型为77平方米2房、89平方米3房及125平方米4房。这就意味着，380多万就可以一步到位买三房。

如今的马桥早已被贴上莘庄南宜居标签。除莘庄板块是闵区的政治、经济、文化中心外，其余板块如顓桥板块、吴泾板块、江川板块及紫竹板块都是以高科技研发或先进制造业为主，而马桥属于低密度生态居住区的马桥旗忠板块，主要规划包括可举办世界网球大师赛的旗忠森林体育城和旗忠高尔夫球场。享誉国际的安缦酒店也已落址在周边，紧邻松江临港科学园区（拉斐尔云廊），建成后将成为上海科技产业长廊，未来大量科技产业、高科技技术人才导入园区。（以上规划消息来源于开发商口径，信息采集于2018年2月1日）

但，我们需要听懂销售的潜台词：马桥目前的商业配套设施没有很完善，未来是会被重点规划的。就目前而言，能享受的是3km外的商业配套，如龙湖天炬大型商业体、颛桥万达、莘庄板块配套的仲盛世界商城、龙之梦及南方商场等。距项目600米龙湖天琅，和对面4.1万平方米满天星商业街均在造。（以上规划消息来源于开发商口径，信息采集与2018年2月1日）

与其相对应的，我们再来看看交通。 

本图片根据百度地图绘制，与实际距离或有偏差，仅供参考

距离最近的地铁站为五号线华宁路站／北桥站约2.3km。小区门口有闵行37路，需乘坐7站可以直达。宜居姐当天从现场运用地面交通测试，乘坐闵行37路-5号线北桥站-徐家汇站，需7站公交+11站地铁。 因为嘉闵高架已开通，驾车到徐家汇约25.7km。 

小区到虹桥综合交通枢纽距离约24km，到莘庄地铁站约12.6km，与此同时嘉闵高架也于S32申嘉湖高速连接，直至浦东国际机场，嘉闵高架的开通将进一步提升闵行区域的交通出行。 

综上，此版块更适合自驾出行，轨交出行还是有点累的。

再提一点值得注意的是：医疗 

这也是聊着聊着你很容易忽略的一点，距离最近的药店在1.2km的医保定点，1.6km处有马桥镇卫生院，3.2km外才有相对正规的上海市第五人民医院。但好消息是小区对面就有菜场，两边也正在规划游泳馆和健身中心，之后业主可以方便地进行体育锻炼，强健体魄。（游泳馆和健身中心的规划来源于开发商口径，信息采集与2018年2月1日）

我们再来看看产品和户型：

1、项目总占地面积约4.1万平方米，建筑面积13万平方米，77平房型所在楼共20层，其余户型统一共17层高。

值得一提的是，最宽栋距甚至高达70多米，中间完全可以再造一栋楼来卖钱。为什么不造？因为福建开发商比较重视水景，在小区正中央建造了近3000平的绿化水景，是其他楼盘做不到的用户体验。

2、主力房型为77平房型：2室2厅1卫1厨，双开间朝南，南北通的一梯一户房型。三段式卫生间这点宜居姐很是心头好，洗澡、刷牙洗脸、大小号卫生间，均可互不影响的使用。双卧室均带飘窗，客厅面宽3.6米。在任何细节上都用心打造温馨小家。

样板间实拍图

89平房型：3室2厅2卫1厨，是一个南北通的一梯一户房型，卧室均带飘窗。一间三段式卫生间。有一个亮点在于89平房型的挑高在3.05米，整个房型都显得更为开阔大气。

样板间实拍图

整体看完，各个空间房型都非常方正，内部全明通透，采光良好，对居住空间通风不用担心。

相比之下，77平房型按目前均价计算，330万，首付116万；89 平房型现售价400万，首付140万即可。所以，更多房客从较为长远的角度来考虑，89平更为宽敞，即使有二胎计划，也能完满的满足入住需求。

相较其他楼盘，更能形成价格支撑点的，其实是禹洲府让人贴心的设计与细节管理。

整个小区融入了风雨连廊、水院、屏风等设计，沿着风雨连廊可直接通往社区每一栋楼，避免了雨天在小区内周转的烦恼。作为区域内独有的完全采用人车分流的小区（地面没有任何停车位），项目还设计了带装修交付的一楼大堂和3个带装修双大堂地下车库。不过车位配比1:0.87，对于目前交通较为不便的禹洲府来说，车位还是比较重要的。

小区的西北角规划了康体慢跑区，还设计了标准的400米智能夜光跑道，在细节上还设计了起点、终点休息景亭、卡路里消耗标识及热身活动区等。

除上这几处特色功能区外，全区还规划有6大宅间绿化组团。其中，宜居姐还发现，小区内有一颗拥有两百多年历史的被保护古银杏树。开发商在建造期间，特意做了保护措施。人性化和禹洲府已经在宜居姐心中融为一体了。现上海市都规定，开发商至少自持物业两年，禹洲府自持物业这个的确值得夸一夸，24小时管家服务，住客的安全还是很保障的。

（效果图）

赢家生活还需自己创造。随着莘庄城市副中心，嘉闵高架连接虹桥枢纽，如果你是虹桥板块、徐汇板块、松江临港上班族，南上海400万预算，除了禹洲府，还有更好的选择？

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2.因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。本信息采集于2018年2月1日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中所涉及装修状况、标准以合同为准。