总价800万的南邵四居，值得你心动吗？丨泰禾昌平拾景园
本期，评论君要扒一扒位于北京昌平最热门的板块——南邵地铁站的泰禾昌平拾景园，主打叠拼别墅。
最近几天，样板间刚刚开放。拾景园是泰禾在北京昌平的加码之作，正处于开盘前的造势推广期，这份热腾腾的独立测评，希望有助于你作出自己的决定。
壹 | First
拾景园位于北京昌平南邵地铁站不到300米处，出站就能看到大面积围挡，很难无视拾景园的存在，它几乎已经成为南邵板块声音最响的一个项目。
南邵是个什么鬼呢？
项目区位
区域成名于2013年，当时已有侧重改善的金科廊桥水岸在售。
后来又有面向刚需的路劲世界城，以及面向刚需刚改的北京风景入市，这个区域在北京的存在感越来越足。
风口上总有猪在跳舞。2015年，刚需产品中国铁建青秀尚城入市，虽未做大规模宣传，却在很短的时间内售罄。
伴随着这几个项目的逐步入市与交房，南邵从被认知到被认可，已经成为京北客群买房一定要考虑的区域之一。
但南邵区域的客群有极强的地缘性，这种地缘性首先缘于，该区域位于北六环，距离市中心较远，不具备全面覆盖的可能。
然而还有另一个原因，这里是大中关村概念辐射区，同时也是未来科技城、西二旗软件园辐射区，而昌平线打通了南邵与西二旗的链接。
所以，无论是首套还是改善，众多码农都将眼光瞄准到南邵片区。
实地走访时，确实能感觉到新城的氛围，目之所及，是一些已经落成的新小区，感觉未来会是一个以居住、休闲为主的区域。
不过，当下的配套和区域环境都亟待建设。泰禾本身配有较大面积的泰禾广场和底商，交付后，能够缓解暂时没有配套的尴尬。
贰 | Second
本期测评主力拾景园，则主打叠墅，并配有少量的平层产品。
其中，平层产品为面积90-140平方米的两居-四居，叠墅户型的面积则在210-480平方米，从产品和面积段上看，都是明显侧重改善的。
评论君打听到，拾景园首期入市，仅有198套房源。
园林示范区和样板间都已经开放，多重园林景致和新中式的风格，在拾景园得到延续。
北京的春夏之交，实景园林呈现出的视觉效果很不错，泰禾的氛围营造，已经是开发商屡试不爽的技巧与卖点。
不得不说，园林打造是泰禾的强项，评论君在之前的测评文章曾多次提到，这次就不再不多言，只谈产品：
1、平层139平方米户型，整体面宽10.8米，进深14米，比例关系不错。
玄关将两大功能区分开，北侧为餐厅、厨房家居生活区；南侧为客厅休闲区，南北通透区划明确，在日后的使用上会比较舒适。
2、厨房是典型的「U」字设计，留出的操作空间很大，功能性很强。
这个户型较为常见，是比较套路的一种户型。光看设计图，你不会对它有太强的独特记忆点。
3、在139平方米的空间内放下四个居室，其中两间还是南向套房，这样的设计相当实惠，评论君预测会比较适合刚改的胃口。
不过，这样一来，西向和北向的次卧就会遭到挤压，目测两个卧室的大小也就8-9平方米，摆下一张1.5米或1.8米床之后，剩余空间就比较有限了。
样板间-叠拼花园
与平层相比，叠拼倒有几个让评论君觉得很赞的设计，大概是因为拾景园把重心放到了叠拼产品上了吧。
叁 | Third
走访时，项目还没有正式公布售价，但这并不妨碍评论君先扒一下拾景园的成本。
项目首期销售的地块，最初由龙湖联合体摘得，龙湖退出开发后，泰禾以股权合作的方式介入地块开发。
在泰禾介入以前，2015年10月份，龙湖联合体以14.25亿摘得该南邵07地块，为了方便测算，评论君便以此为标准测算成本。
表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整。净利率为零时的售价，最接近项目的成本价。提醒：本表为项目一期测算成本，不包含二期。
1、评论君查到，南邵07地块的折合楼面价在2.75万/平方米，在当时的六环外，这个楼面价也是面粉贵过面包的典型。
2、地块总建筑面积约12万平方米，不过刨除需配建的公租房以及商业后，剩余可开发的住宅体量并不大，大概在4万平方米左右。所以一期可贡献的房源并不多，只有198套。
3、我们再来看下建安成本，按照建筑形态，主体建筑的成本大概在3500元/平方米，不过考虑到项目叠拼半卖半送的赠送率，实际数字可能要在5000元/平方米以上。
4、项目精装交付，地面多为石材，墙面的处理则比较多元，整体风格比较偏中性。不过，拾景园的装修成本应该不会超过西府大院。
整体测算下来，成本价约为4.2万/平方米。
肆 | Forth
开年以来，调控政策接踵而来，以土地市场为切入口，从根本处调控住宅的供应，是这一轮调控中最狠的利器。
由于地块属性越来越复杂，配建公租房、自住房，甚至从去年年底出现的自持现象，都让地块属性没有那么纯粹。
这导致每个出让的地块中，纯商品住宅比例极小，再加上70/90政策重新面世，使得这极小的面积只能打造小户型产品。
而京北六环供应带上，新项目本就不多，适合改善的住宅更是寥寥可数。
南邵虽陆续有新项目面市，但是目前在售的仅有拾景园、北京风景，以及正在酝酿中的招商南邵地块。
北京风景在售主力户型为125-150平方米三居-四居，面向改善类客群。
招商在该地块很可能倾向于做大面积的洋房类产品，然而，尴尬的是招商地块执行70/90政策，则意味着小户型必然是主力产品。
一方面供应少、一方面大户型难做，从这个层面来讲，刨除限价，拾景园的定位和入市时机都还不错。
据评论君了解到的情况，不出意外，项目销路应该会很好，希望大家都能买到房。
