南城起飞，曾经的看不上，也许会成为未来的攀不起
最近评论君的朋友圈一直没消停，除了严厉限购政策，北京的规划、土地也放出了不少新消息，这些可能会从更上游的环节影响北京楼市和产品的走向。
身边一位大牛透露「五环内看南，五环外看北」，从今年地块出让的位置看，住宅用地多分布在大兴、房山、顺义，和大牛的判断比较契合。
近期北京住宅用地出让分布
所以未来一段时间，「好评与差评」在继续为大家奉上单个项目测评的同时，也会关注北京热点片区的项目系列，欢迎大家和评论君留言互动
壹丨First
惯例，先看区位。在下图中，标记①的项目是首开熙悦诚郡，标注②的项目是中冶德贤公馆，两个项目位置紧靠。
也就是说，除了具体产品上的差异，项目周边的配套、交通，以及整个区域的利好，其实都是可以共享的。
从环线上看，项目位于榴乡桥东南角，处于南四环与五环之间，区划上属于大兴旧宫。
评论君测了一下项目到四环的直线距离，大约只有两公里。这在心理上容易产生一种离北京城近的感觉，没什么距离上的抗性。
高架出入口在项目附近，自驾出行会比较方便，另外中冶德贤公馆出门就是公交站，乘坐公交车也很顺。
不过项目到地铁的距离较远，到最近一站宋家庄站，步行也要四公里左右，主要依靠地铁出行的话，多少会有些尴尬。
商业环境说不上成熟，项目本身配建的商业体量并不大，基本的生活需求可以实现。其他诸如购物、娱乐、上学则要靠整个大片区的支持。
周边配套情况
项目西侧有一座世界之花假日广场，正在建设当中，投入使用后周边的商业环境会有质的提高。提到学校，两个项目都没有给出很确定的说法，评论君觉得，很大可能会由旧宫的配套来满足。
贰丨Second
下面，我们来看下产品。评论君列举了中冶德贤公馆和首开熙悦诚郡的部分指标，大家可以对比着来看。
需要明确的是，由于两个项目面积段位差别较大，具体指标并没有可比性，放在一起说是因为了方便大家了解项目的不同，并无优劣之分：
1、熙悦诚郡的在售户型为128平方米三居，144平方米以上的规划成四居。单从面积上看，德贤公馆最小户型也比熙悦诚郡大30多平方米。
熙悦诚郡除了售价低外，还有大十几平的赠送面积，在德贤公馆的衬托下，显得更加划得来。
按照当下的产品和售价，在德贤公馆购入四居大概要花1800多万，在熙悦诚郡购入四居只需要1100多万，接近700万的差价，对市场的影响还是比较明显的。
2、项目带装修交房，无论是三室还是四室的户型，都做了双南向卧室的布局。
户型图
以四室户型为例，在南向次卧的入户上，熙悦诚郡的入户门开在了靠近阳台的一端，如此一来，要回主卧势必要穿过客厅，难以保证客厅的完整性。
看精装交付的项目，可以多动动手，推拉一下柜门，感受使用的便利程度，毕竟一旦成交，你要在这样的装修房中度过很长时间。
3、景观部分规划了水系，在这方面评论君是外行，所以只谈谈主观感受。
熙悦诚郡的园林，中式元素更突出，在从售楼处到样板间的路上，不乏中式风的凉亭、假山，还有刻着传统纹样的装饰铜柱。
在里面逛上一圈，能明确地感受到项目要塑造的风格。
熙悦诚郡园林
叁丨Third
整体看下来，位置和产品都还不错，比较规矩，没有明显的短板。
熙悦诚郡去年清明节后进行了一次开盘，评论君打听到的消息是，5号楼和8号楼推出的130多套房源基本售罄。
片区现状-部分
但换个角度，这也可能是南城的机会。在近期冗杂的消息中，评论君梳理出几个要点，供大家参考：
1、今年北京已经立下军令状，要完成6000亩土地供给，除了去偏远的郊区拓荒，拆迁退腾也会供应一部分土地。
针对目前北京五环内外的用地状况，评论君猜测南城五环或许会有一定体量的新增供应出来。
2、在此之前，旧宫镇已挂出的两宗居住用地，位置在五环之内，挂牌之后遭抢，不仅地价竞拍至上限，自持比例也竞至上限。
经过方案投报程序后，被首开中海保利龙湖联合体以127亿的价格摘得，这是一个开发商看好区域发展的信号。
3、4月5日，大兴区发布了一份旧宫镇城市化建设（试点）规划实施方案，明确提出要「提质发展」，完全实现城市化。
未来南城的面貌，很可能会发生翻天覆地的变化，房价也是要动一动的。
肆丨Forth
实际上，从这两个项目从拿地到现在，房价已经是翻了一番的节奏。
评论君查到，2013年5月，首开保利联合体以12.82亿的总价，摘得熙悦诚郡的项目用地。
刨除公租房及配套公建后，商品房的面积约为5.6万平方米，折合楼面价2.2万/平方米。
首开熙悦诚郡成本测算表
如上表所示，左边表格代表项目成本售价在3.3万左右，右侧表示，以项目售价7.9元/平方米计算，项目的净利率达24.07%。
由于项目拿地跨度时间太长，片区的涨幅实际上已经淹没了项目的成本。换句话说就是，片区涨幅跑过了项目本身的价值。
评论君翻出近几年的房价走势做了比对。项目在2012年到2013年间拿地，彼时北京住宅均价刚破2万/平方米，而今年住宅均价已经破4万/平方米，涨幅基本上是翻了一番。
数据仅供参考，单位：元/平方米
根据评论君查到的信息记录，从2015年到2017年，首开熙悦诚郡也由4.1万/平方米涨至7.9万/平方米。
剔除装修、面积、户型等因素的影响，单就售价来说，两个项目从入市到现在，售价几乎都是翻番的节奏，基本与片区涨幅持平甚至超过片区涨幅。
此时以成本价来衡量项目入市价格，意义已然不大，周边项目的售价可能会更具参考价值。
评论君梳理发现，目前区域内项目的售价基本要超过7万/平方米，熙悦诚郡的售价，在区域内属于中偏上的水平。
也许，南城房价还要再飞一飞？
