拿到副中心东迁「红包」的通州房价，距离10万+还有多远？
通州副中心搬迁的节点，比评论君预想的要快一些，之前和朋友聊天，觉得搬迁怎么也要拖到春节之后。
结果没几天，新闻就爆出消息，北京城市副中心于12月20日启用，市政府机关将分两次完成搬迁，预计总体带动40万人「东迁」。
这无疑加重了，通州在北京楼市交易价值体系中的权重。抽了一天，评论君到通州踩盘走访了万国城MOMA。
万国城MOMA的位置，在果园环岛以东，玉桥西路与运河西大街交汇处，通州区青少年活动中心北侧。这话听起来有点拗口，一句话，它地处通州老城。
当代通州万国城MOMA位置图，放大看得更清楚些。
评论君走访时，正式的售楼处正在建设，不过样板间已经有了，分别是149平方米的三居和117平方米的三居。
从位置上看，万国城MOMA整体靠南一些，更靠近老城区，南边是通州国税局和运河中学，往北不到150米处有一条铁道，还有一些老小区。
当天销售员的区位说辞重点，落在了南边十公里开外的环球影城主题公园上。它2020年正式营业，据说门票要600多一张。
项目经由京通快速路，广渠路连通东西交通，到国贸也就半小时的车程，驾车很方便，但是轨道交通上，却暂时不占优势。
评论君实测，万国城MOMA到地铁6号线运河西站大概2.3公里，到八通线九棵树站也有2两公里，步行会有些吃力。
产品上，万国城MOMA以高层住宅为主，这里，评论君简单谈几点看法：
1、万国城MOMA由5住宅楼和1栋商业组成，住宅大概有700多套，社区的会所在靠北的商业楼栋中，底商可以解决一部分生活需求。
整体来看，是个综合性比较强的社区。首期主推的是3号楼，100多套房源，2个单元，2梯3户，主力户型是140平方米左右的三居。
万国城MOMA社区展示，因为没有正式售楼处，沙盘是电子屏呈现的，实物沙盘的体验感会更好一些，首推的是评论君表红色的3号楼。
走访时，听销售员的意思，排卡情况还算不错，如果行情太火爆，大概率还会推出1号楼，户型配置类似。
不过从沙盘上看，3号楼的位置，显然要比1号楼更好些，虽然都是临街楼栋，但3号楼东侧有绿化带隔离，并且面临的也不是主路，相对更安静。
2、虽然没有沙盘实物呈现，占地面积也不算大，但万国城MOMA的景观设计，相对比较有层次，在使用功能上，考虑相对比较周到。
从销售员的讲解中，能明显感觉到万国城MOMA在园林景观中的设计感。
这个项目早期的心思是，面向未来环球影城的高端客户提供，但如今局势比人强，开发商的心思也不得不调整。
楼栋之间由观景廊道连接，这是一个不错的亮点，在杭州楼市比较多见，但北京却几乎没有。
当代在东直门的成名高端项目当代MOMA，有一个空中连廊，把近十栋楼宇相连，想必这个设计在心理上是共通的。
3、户型设计上，万国城MOMA是两梯三户的设计，这是一个比较明显的槽点。相较于两梯两户，两梯三户的私密感显著下降，也直接降低了项目的高端感受。
万国城MOMA样板间开的是117平方米的三居和149平方米的三居。无论是从尺度感和设计感上，149平方米户型，都相对好一些。
户型面宽4.2米，主卧面宽3.6米，在样板里的通透感不错，视觉上不显得拥挤，比隔壁117平方米户型3.7米的面宽，感受一下子就会好很多。
餐厨部分是中厨加西厨，中厨「U」型的空间布局比较宽敞，两个人也施展得开。
但冰箱和水盆对视的布局，在取菜洗切的时候，可能要多走几步，在评论君这里，这并不是太大的问题。
万国城MOMA149平方米户型样板间，走访那天看项目人气不错。
4、卧室都分布在户型的一侧，样板间里的感觉，除了主卧比较宽敞之外，两个次卧的面积会稍微有点小。从户型图的尺寸上看，在10个平方米左右。
117平方米户型，简单贴下图，因为是中间户，所以南北的透气性会差些，不过项目配备了新风系统，保持室内通风应该没有太大问题。
万国城MOMA户型图-117平方米
面宽尺度上明显比149平方米户型要小，但亮点是三个卧室，都保证了南向开窗。
万国城MOMA的预售均价已经确定在7万/平方米以下，总价在800万到1000万。
评论君用成本模型进行了测算，项目的总体量，大概在20万㎡左右，刨除商业部分，纯住宅部分的可售体量，在10万㎡左右。
如果按照销售均价7万/㎡计算，整个住宅部分的货值在70亿左右。
表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整。
万国城MOMA的地块并不是直接从土地市场上竞价而来，过程中会有顾及不到的隐性成本，所以测算数据仅供参考，与实际情况可能有些出入。
下面我们开始看看成本，万国城MOMA算是个收购项目，折合楼面价在3.2万/平方米，主体建筑是高层，成本3500元/平方米可以打住。
然后就是装修部分，评论君看过的项目，一般都不对外报价，但凡对外报价的，基本都会讲自己的装修成本，每平过万。
但项目分给装修的预算，基本上不会超过售价的5%-10%，万国城MOMA的装修预算，应该在3500-7000元/平方米之间。
万国城MOMA样板间
评论君和产品顾问，在看过样板间之后，觉得4000元/平方米，是比较合理的水平。
算下来，项目的成本价，大概在4.5万/平方米，如果均价7万/平方米销售，净利率在15%。
对于开发商来说，这是笔划算的买卖；对于购房者来说，当前价格距离成本价确实偏大，但是也不得不面对。
目前这个价格，开发商开盘价再低一些，盈利空间也依然是可观的。
实际上，今年评论君看的盘中，类似改善型的产品，总价区间基本都在800到1000万，万国城MOMA的定价并不意外。
之所以利润高些，是因为地价相对较低。华业东方玫瑰老项目尾盘，都卖到7万/平方米，万国城MOMA的装修配置，算是比较划得来的。
插播一条通州新的限购政策，大家看看自己有没有购房资格，图片来源于网络，感谢提供者
除去价格，在评论君看来，更大的挑战是，交房时间在2020年，工期大概三年。
没有办法，根据新的规定，因为要为北京的蓝天做贡献，从今年开始，北京的新建项目在采暖季都会有接近4个月的停工期。
这是一个很糟糕的消息。对于新房来讲，工期拉长可能会成为行业常态。实在是太讨厌了。
不过倒也也带来一个好处。照目前北京的政策，期房要在主体结构封顶之后，才做银行按揭。
万国城MOMA开盘后，预计在2019年第二季度，才能达到发放贷款、偿还按揭的条件。这意味着，现在你买了，有一年半的时间不用还贷。
用四成首付，锁定了一年半以后通州的房价，想想还挺刺激的。实话说，评论君当时确实觉得心动了。
如果是你，会怎么选呢？
