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好评 | 这个神盘成功上位北京西部凭什么?自知之明

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房地产这个行业里,不乏昙花一现的神盘,总有一个立足点,让一个神盘突然大红大紫,很快又偃旗息鼓。但这样自杀式的营销,大多是运营线上一个阶段性的现象,总不会持久。


什么是一个真正的房地产生意?完完整整地做一个好盘,需要一个稳定的平台,一个清晰而坚定的方向。


今日来品评金地集团、电建地产联合开发的北京神盘:西山艺境。


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西山艺境,2013年底面世获得大量关注,2014、2015年连续入围北京住宅市场单盘签约金额TOP3,以36亿元的年度额度,为两大开发商在北京刷存在感立下汗马功劳。


2016年依然火热,但是已经是“除却巫山不是云”的心态,上上下下传出,2016年不再以畅销排行榜为主要追求,反而追求放慢节奏,等待涨价。


人家想的这么超脱,这一切背后,自然有他的逻辑吧。

好评君实地踏访西山艺境,2个小时细细看下来,突出地有那么几个感受。


产品不错,卖得不贵;山地资源和地形的利用,在两个国企手上,得到了尽可能的高效和优选,这在北方的地产同行中可圈可点;定位精准,控总价做中高端改善,很多客户居然把这里当成了第一居所。


来看看项目的概况。


29万平方米的占地面积,容积率仅1.1。用33万平方米的建筑面积规划了联排、叠拼、洋房三种共计1400余套住宅,外加5万平方米的商业配套。


洋房的套数占到了整体超过一半的比例,给喜爱这种业态的购房者充分的选择权。但是,目前只有别墅在售,整个项目在市场行情下进一步朝半山豪宅社区迈进。


以上这三种产品很注重控制单套面积,户型整体紧凑经济,这样就把一套房子的总价保证到了一个比较容易接受的价格区间。这可以看出,开发商把市场心理摸的相当透彻,就定位在高端改善,相当亲民。


一个很大的亮点是尽可能多的实现对景观资源的拥抱,三面环山,规划了三个大组团,整个小区看下来,有40米高差,这就给设计师创造了打造错落有致的各种景观的余地。


在小区的一个核心位置,有一个数百年的古塔与古树是作为市级文物进行了妥善的保护,开发商把这里好好改造了下,一下子就增加了这个项目的厚重感与历史文脉气息——你说这究竟值不值钱呢?难道你会说这不值钱?!

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配套稍差一些,一些规划的商业面积还需要一些时间才能形成气候。但是,相较于当时的楼面地价,依然划算。


整体看,挺好的地,规划对资源的利用也恰到好处,定位快速周转策略清晰,控总价、单价,对改善的购房者,好评君给予推荐购买。

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当前这个价格,确实对得起大众。


A 开发背景

金地在营销端肯定算得上是一个主流开发商,电建地产作为国企金主提供资金与政府资源支持,两大股东在开发策略上取得了共识:拿地后,专注于做个主要挣现金流的项目,对得起各项内部的可研财务指标,皆大欢喜。


B 价格策略

在西山艺境看不到太多奢豪的元素,换句话说,不铺张浪费,户型紧凑但功能性极强。由于在控面积总价上做的不错,经过几轮北京疯涨行情后,洋房的套均价达到700万元,这就难怪部分客户舍近求远,非要选择这里做第一居所。别墅业态又分成了1200万和2200万/套两档,这意味着初次置业别墅圆梦,以及再改都有得选。


C 畅销心态 

畅销就是这样,上去了,就下不来。即便赶上北京土地疯长,西山艺境成为了风口上的猪,两个联手合作的国企开发商赚个吆喝也就心满意足了。


当然,不论背景、策略、心态如何,那都是开发商关上门的事儿,对我们购房者来说,物有所值才是王道。遇到这样的不把买房人口袋掏空的项目,是买房人的机缘。

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知道自己突出的资源优势,然后做高长板,规划确实科学。


早些年里,房地产圈里对开发商的整体评价中,万科是讲情怀的文科生,金地的旗帜是呆萌理科男。这么多年来,这个评价在西山艺境的规划及产品细节中,依然可以感受得明显。

 

西山是北京传统的文脉,但在门头沟这样的西部区域,你要是非把自己多么核心当成营销卖点,那压根就是骗子。这个小区突出的外部资源优势就是山地资源,开发商对此心知肚明,因此,项目整体规划就围绕坡地展开,通过高差的科学利用,把房子镶嵌到群山里面。


开发商算是有眼光,规划了一条数公里长的登山走廊,没事爬爬山,走走路,这种健康牌压根都不用开发商阐述,自己就蹦出来了。由于这个路背靠旅游景区,等于说,把这个山景资源更多的私有化了。在苦逼的北方楼市,怎么看,格调都高高的。



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2  这个产品系出自于金地的褐石系列,走低密度的路线,以及英伦学院风,褐石立面、大量原生树木,规划的住宅群,放在群山之间,私密感与精致感,是可以想象得出。


3  住在这样的地方,你还得喜欢这种有地形高差、错落有致的社区感觉。开发商在房子采光上还是下了不少功夫,基本上可以做到户户采光及囊括更多景观。在联排别墅的顶层,甚至可以设计出自然采光井,确实是一个设计亮点。


还有地下室设计,负一层面的南小院利坡度的高差可以做到全景采光,同时实现一层北面小院自然采光,站在样板间感受下,舒适度相当不错。

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不图虚名,不吹牛逼,找到正确的客户卖出正确的价格。


1  在总价控制上,可以看出金地电建团队在这个项目上,不图虚名,不吹牛逼,结果反而在销售排行榜上一下子领先了。


这就体现在,开发商不通过大的户型面积来追求产品的舒适度,控制总价,把提升功能性作为自己的市场利器。这个做法的背后,就是对客户精准的锚定,不追求最贵的客户,只追求最合适的客户。


在这样一个基础上,尽可能多的开发自己的山地景观价值。实话来说,作为一个改善的住所,仍然是有提升空间的,但是西山艺境对初次改善的客户来说,可以肯定说是一个不错的选择。



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2  在成本控制上,金地电建继续延续了这个项目不给客户添堵的思路。


除了户型面积与总价不托大,还在成本上善于抓住重点,产品附加值删繁去简,包括洋房依然是毛坯。市面上,各类顶豪标配或选配的标准并没有过多采纳,不求土豪但求实用,有限的成本依然重点投入在规划端对景观资源的开发利用上。


在门头沟,又是北京西得不能再西的位置,拉来了超过一半以上的客户做第一居所,在物有所值这个标准上,确实做足了功课。能连续两年在北京楼市找到自己的存在感,客观地说,金地电建做首轮产品定位和规划设计的团队把握住了时局。

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