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错峰,妥协,「买不到」与「买不起」后,谁图谋收割你的房票

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本期测评,评论君要扒的是位于北京丰台区的,中粮天恒·天悦壹号。

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写过南城诸多项目后,粉丝询问这个项目声音越来越多,所以评论君带着大家的嘱托走访项目示范区。


首期推出的是100余套138平方米的四居,1000万出头就能拿下。


不过,在扒项目之前,不妨先聊聊1000万的买房逻辑,对于首改或二次改善人群,这是绕不过的槛儿。

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很多人应该注意都到了,北京的宅地楼面价坐着火箭蹿升,新房市场「高端化」的趋势早已经尽人皆知。


拿着辛苦钱买首套的纯刚需,要么被挤进了二手房市场,要么被挤出了北京。


刚性改善甚至是二次改善的客群才是市场主流,他们手中有房,却必须用手中的房源作为储备资金,对居住结构进行置换。


这是北京改善市场的一个普遍现状:卖旧买新。

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这波客群还有一个软肋,按照北京现行的政策,他们几乎都不是首套,首付需要支付全款的80%。


他们对于价格的敏感程度,其实不低:1000万上下,就能解决三代+二胎的居住需求,还带点生活的质感。


但让人抓心挠肺的是,1000万是个说高不太高,说低也不低的价格,放弃很容易,但是踮踮脚,也还能够到。


买还是不买?主动权在购房者手里,但触发购房者做出决定的,却在于项目喊出的1000万,是否能提供一个好的居住解决方案。

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这对于大部分1000万上下的项目适用,当然,也包括天悦壹号。


搞清楚这一点,正式测评,就可以开始了。

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惯例,先看区位。


早些时间,评论君曾扒过南城片区,今年北京楼市大概率的趋势是「五环内看南」,板块热点,正在向南城转移,房源出让大户,在丰台和大兴。


区域内也确实热闹。去年,天悦壹号踩着公园懿府尾盘节点亮相,同时亮相的还有一个马路之隔的华侨城•新著东方,现在已经被泰禾收购,更名为金府大院。


或许很多人已经慢慢感受到,北京南城已经不是过去那个南城了。

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从百度地图上看,天恒天悦壹号位于丰台区新宫地铁站附近,环线上在南四环与南五环之间,到四环的距离大约只有4公里。


讲真,这个位置与通州、昌平相比,已经非常接近内城,但和南三环附近的金茂府、西南二环附近的中国玺相比,还是差一个档次。


不过,天悦壹号的便捷之处在于,项目售楼处与新宫地铁站的距离较近,据项目方介绍,这段路程不过800米。


社区建成之后,正门到新宫站,大概只有500米这样的步行距离,对于依靠地铁出行的人来说,简直不要太爽。


同样在步行范围之内的,还有位于槐房南路的万达广场。走访当天,结束考察后和小伙伴在这里吃了午饭,评论君特意注意了时间,步行路程也就15分钟。

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一站地铁之外,是西红门购物广场,以及超大的宜家旗舰店。据说项目方介绍,附近还要再建一所大悦城,还有占地2200亩国际足球小镇。


目前,区域内正属于「建设中」状态,空地和施工现场随处可见,无论是居住氛围还是商业氛围,相对比较差一些。


这个没有办法,现在花1000万买房,你仍然需要用心理来交换时间。不过,有地铁嫁接万达广场,项目未来配套和便利程度,评论君其实并不太担心。


除了区域,功能性是天悦壹号的优势,也是它有意造成与金茂府和中国玺的「差异化」。

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接下来,我们就谈谈产品。


中粮天恒·天悦壹号,虽然冠以中粮之名,但实际上是由天恒操盘,而天恒的前身是北京西城城建开发集团,主攻一级市场与旧城改造。


近几年转战商品房开发,细算起来,在北京也已经有十几个项目,刚需居多,天悦壹号应该是其产品库中,目前为止为数很少的高端项目之一。

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据项目方介绍,天悦壹号占地面积大概10.6万平方米,可售商品房面积,大概17万平方米,产品包括222套叠拼和886套平层


主力是138平方米的四居,同时也包含部分126平方米的四居产品。走访项目时,样板间只有138平方米四居,所以本次测评将以此为主。


1、户型的亮点,在于南半部分。从户型图上看,这是个138平方米的四室,但其实还有大约30个平方米的拓展空间,总共大约160多平方米。

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所以南侧的尺度,比较宽裕,整体面宽10.8米,两个卧室均配有独立卫生间,形成了两个完整的套间。


客厅的采光面大概在4米左右,这在高端平层户型中,尺度刚刚及格,在样板间里的感受,采光还算通透。


2、但户型的北半部分,就比较见仁见智。为了布局四室,北面也规划成了三面宽,但9米多的面宽劈成三分,实际上是比较局促的。

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所以北边两个房间的面积都不大,书房更小,目测大概只有7平方米到8平方米,勉强放下一张床,如果要作为客房用,床估计还要定制。本质上是一个3居半户型。


厨房被塞到东北角,大概10平方米的空间,分成中西厨,西厨是由餐厅到中厨的过道部分,个人感觉利用率可能不会很高。


不过亮点是有独立的拓展阳台,可以存放一些物品。


3、一般来讲,入户之后有块小空间或者小玄关缓冲一下,再进入餐厅或者客厅,比较符合大家的习惯。


但天悦壹号,由于尺度的关系,餐厅的位置就只能摆放在户型中间,正对户门,其实还蛮尴尬的,这个细节一下子削弱了天悦壹号的高端范儿,相对比较露怯,说明本质上还是一个「被高端」的入门级中配置的刚改盘。

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北边是书房的隔断墙,也会牵扯到采光。样板间为了照顾餐厅的通透,书房南墙的部分是一面玻璃,业主后期要改动的话,可能会有些影响。


记得当时看房现场,有一对购房者说,以后要把书房与厨房打通,做成餐厨一体的设计,这样一来,就有点类似于中骏西山天璟。


4、整体看下来,比较强烈的感觉是,项目虽然定位高端,宣传造势也很足,但首期推出的138平方米户型,在布局上比较偏紧凑。


明显放弃了中粮天悦系在上海180平方米大户型的设定,而改走刚改线路。不过,这也是高价拿地,不得已而为之。

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评论君从项目方了解到,在社区23万平方米的体量中,住宅约有17万平方米,138平方米左右中小户型大概有7万平方米,170平方米以上的平层和叠拼,大概占10万平方米。


从产品配置上,能看出项目首开刚改走量的思路,这也是市场走弱,很多高价地项目的出货策略。

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接下来,我们来看一下价格。


2015年,中粮首创天恒联合体,以总价86亿的价格摘得项目用地,商品房部分的折合楼面价,大概在5万/平方米以上。


周边二手房,南庭新苑北区,在链家网上挂出的价格,在5.5万/平方米左右,项目当年也算高价拿地。


走访时,项目售价及交付标准,还未最终确定。不过,评论君打听到两种说法。


一种是如果能拿到8万/平方米的预售,带装修的可能性比较大。另一种是,如果拿不到8万/平方米的预售,大概率就是毛坯,但会考虑提供选装服务。

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(注释:表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整;本次测算,以170平方米以下户型面积为测算标的,面积大概在7万平方米;左侧为带装修成本,右侧为不带装修成本)


评论君测算了一下,如果以8万/平方米,搭配4000元/平方米的装修(售价5%)销售,净利率大概在11%左右。


注:此处解释下,评论君用4000元/平方米的装修成本来测定,这个水平肯定低于开发商的高水分报价,但是现场观察,这个4000元的价格并不低了。「好评与差评」的产品顾问说,北京现在装修价格达到6000平方米的项目很少,这还说的是顶豪级项目,普通的改善类项目,基本上都达不到。


不过,由于牵扯到土增税,如果项目以7.5万/平方米的价格卖毛坯的话,净利率大概在8.7%。


如果项目毛坯买7.9万/平方米,虽然节省装修成本,净利率也不过10%,依然低于8万/平方米带装修的方案。

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这其实比较类似于,数学计算中的优解。这样一来,项目的总价区间,其实可能会在1035万到1104万之间。


周边项目,首开华润城的三室户型,总价在1200万左右;金茂府的四居户型,面积多在200平方米以上,总价预计会超过1500万


另外,那些买不到中国玺的客户,以及那些注定买不起混昆仑域的客户,会被挤压到周边项目中,在这个时候,用1000万与三四居的产品,来承接这种需求,希望在市场上打一场错峰之战。


从价格上来说,无论哪种方案,短期来看,购房者可能会获得一个以相对更低的总价置换四居的机会。


但如果把户型的尺度,放到最终居所的层面,入手的这套刚改四居,是需要再升级的。


注:后来项目开盘,根据北京住建委公布的信息,项目首批预售证均价在7.9万/平方米到8.1万/平方米之间,毛坯销售。


(本文作者:好评与差评,以上内容及图片由作者提供,如有异议,请与我们联系。)

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