在通州最光鲜的地段，新光天地的邻居，万科顶配产品正式出街

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万科大都会滨江的样板间，已经开放。这也是北京万科迄今定位、配置、期待值极高的一个高端项目，简称「三高」。

算起来，这个项目评论君前后一共看了三次，有两次是评论君自己前往。另外一次，由「好评与差评」的产品顾问全程陪同。

回忆起第一次看万科大都会滨江，那时样板间还没开放，全部的注意力，都在项目位置和区域规划上。

看过上期测评的，应该知道万科大都会滨江，在地铁6号线通州北关站以北大概500米。

项目位置

但是，如果换种规划语言，在通州的政经版图中，这是一块可以对标北京国贸CBD的区域，浓重的商务标签让这个板块的价值处在贵地的前夜。

在总占地16平方公里的核心商务区，高端写字楼林立，你甚至都找不到一平方米的新建住宅用地。

未来数十万居住需求将全部通过商务型公寓解决，这样做的原因，就是为了不打破区域内的高端商务氛围，维持它繁华而高冷的财富气质。

于是，在全北京严打商改住的市场环境下，为了给高端人才提供高品质的居住配套，一个叫做「商务型公寓」的高端住宅产品就在通州运河核心区出现。

这类产品获得了仅有通州市特批的政策路条，不受通州限购影响，更显示出它的使命独特与稀有价值。

项目效果图

鉴于有粉丝在后台提问，评论君再强调一下，通州核心区的商务型公寓，和政府严打的商改住，不是一个概念。

项目周边的其它物业，无论是新光天地，还是三塔，还是新光大中心，都在按部就班的建设当中，数年之后，将在这里复制当下北京国贸区域的繁华。

今年年底，北京政府的「党委、人大、政府、政协」就要迁到通州副中心，正式运转启动。核心区的建设速度，也必将有所加快。

对于打算买到一个通州通行证的你来说，你完全不必担心遇上「假规划」。

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第二次到万科大都会滨江，主要就是看样板间了，开发商只开了274平方米的四居，所以就以此为准，谈几点看法。

项目样板间

一、虽然是个商务型公寓项目，但在样板房的现场感受是，万科大都会滨江的居住舒适度，完全不逊色于平层大宅。

样板间是「3+1」三个卧室加一间书房，整体四居的设计，书房目测大概有10个平方米左右，如果愿意，也完全可以改造成卧室。

不过评论君猜测，对于项目的目标受众来说，此类商务类公寓大概率不会作为三代人的第一居所，三居就已经足够使用。

保留书房的设计，给屋主留一块冥想空间，反而更好一些。

项目样板间

客厅270°观景采光，是这个户型的一大亮点，南向采光面宽大概在8.9米左右，北向采光面宽在5.8米。

你们可能对硬硬的数字无感，但懂行的人都知道，这样的面宽尺度简直了，全北京几乎没有同行可以做到。

22层的样板间视野，感受相当不错，一眼望去，好像能看到城市的地平线，心胸也会舒展不少。

当然，高楼层是滨江资源的首要占有者，同时也意味着价格会更贵。

二、样板间做了严格的动静分区，从正门入户之后，是个「丁字形」的玄关走廊。

此刻右手边是上面评论君提到的，餐客厨一体的社交空间，左手边则是卧室和书房。

项目样板间

较贴心的是，样板在从客厅到主卧的廊道中，专门做了一道「隔离门」，把门关上之后，主卧的部分，就成了一个独立的空间。

客厅有朋友到访的话，即便聊天到很晚，也不会打扰到在卧室休息的家庭成员。

开发商做这样的设计，主要是基于这类商务型公寓最可能发生的场景，相当贴近实际生活状态。

另外，卧室的飘窗部分超级棒，与以往开发商习惯的飘窗不同，高度大概在三十公分左右。

项目样板间

从实际居住体验看，这样的飘窗高度，会显著增加你使用它的意愿，因为实在太舒服了。

临窗而坐，看看窗外的风景，远处的绿地，或者读一本书，都会相当惬意。

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三、如果你对上一期测评还有印象，会记得评论君提到过，万科大都会滨江的室内设计，是由意大利设计师Mauro Lipparini来操刀。

Mauro Lipparini的风格，来源于less is more，当时只是略略带过，样板间开放后，才有更直观的体验。

地板和墙面，选用进口石材，整体色调偏灰色，情绪上，很容易让人放松，经过酸洗与哑光的处理后，触感也很细腻。

摸上去，仿佛还带一点温度。

项目样板间

线条和颜色的搭配上，简洁而现代化，装饰也并没有堆砌感，反而透露出一种干练的酷劲儿。

项目高标准带装修交付，这在目前北京诸多项目因为限价而卖毛坯的情况下，显得十分有诚意。

更重要的是，它意味着样板间展示出的意式风情，不只是让你看看而已。仅就这一点，评论君给万科大都会滨江打一个高分。

对样板房保持重视与警惕，一贯是「好评与差评」秉承的理念，样板间好看不重要，重要的是，能不能把它原汁原味的，交到购房者手上。

四、园林景观，则由日本的户田芳树大师设计，主景是一棵超过百年树龄的元宝枫，外围环绕定制的琉璃幕墙。

虽然整体的园林面积并不大，但却呈现出小而精致的态度。

项目景观效果图

配合园林，入户的礼序也被放到了很重要的位置，从长20米的廊道拾级而下，进入大堂，室内室外，通过对称镜像的水景处理，非常有仪式感。

之后穿过意式艺术点缀的大厅，才到达入户电梯。

让评论君非常惊喜的是，万科大都会滨江，通过对核心筒建筑的规划，做出了两梯两户的入户设计。

而传统的商务类公寓通常是四梯十余户，在住宅体验上其实非常糟糕，隐私很差，礼仪感更是谈不上。

由于电梯双开门的特点，万科大都会滨江实际上创造出一种独立电梯入户的体验感。与传统公寓「工字型」的规划相比，私密性也得到了很大提升。

出电梯厅后，每户仍有近5平方米的入户玄关，进入入户门，会再有一个玄关，相当于两重入户礼仪，私密性之余的高端范儿一下子就呈现在眼前。

项目样板间

五、上篇测评提到的189项住宅性能，在样板房也有了更直观的展示。像万科最擅长的收纳，新风，同层排水，评论君就不多讲了。

印象比较深刻的是，万科在灯光的布置上，下了不少功夫，从更衣室到停车场，都布置了不同的光影场景。

女主人比较喜欢的，可能是更衣室中，万科为业主设定的，日常模式、宴会模式以及会议模式，三种不同场合衣着所需要的灯光。

这对不少需要出入不同场合的女主人来说，简直贴心，不用担心，在日常的灯光下画了美美的妆，却被宴会的暖光灯「照」出色差了。

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在这个时段内，万科大都会滨江，在区域内少有竞品，评论君了解到的消息是，目前富力运河十号的商务公寓，基本已经售罄。

保利与合景泰富，虽然有部分商务型公寓在售，但面积多集中在130平方米以下。

全板块内没有新建住宅，其他商务型公寓以小户型为主，这两重因素的叠加，让大都会滨江一下子成为冉冉升起的通州运河核心板块具有代言性的平层大宅范本。

并且，它拥有的近五六种户型面积，都在130平方米以上，根据高区、中区与低区不同来配置，向市场上输出了非常多样的选择，每种面积段户型都拥有不同的景观卖点。

作为一个收购型项目，其中的成本，并不好测定，不过我们可以从外围来观察一下行情。

1、首先就是装修成本。就评论君目测，样板间的装修成本，应该不会太低，单单入户的定制装甲门，就价值不菲。

另外客厅定制的弧形吊顶，因为模板不能重复利用，应该也会比较费成本。不过具体到交房，应该会有一些细节上的调整。

2、在当下市场调节的环境下，项目最终能拿到什么水平的预售，大部分取决于能不能在相关部门过审。

但说实话，周围竞品价格逻辑几乎不适用于大都会滨江，它的产品属性非常独特，板块内的稀有价值更强，完全不具有复制性。

项目效果图

站在一个未来城市副中心的商务核心区的角度看，万科大都会滨江向你提供的是一个几乎可以预期的高租金收入与高物业服务的顶配公寓产品。

你会发现，确实不能依据周围住宅产品的当前售价，来推算万科大都会滨江的价格。

所以，万科大都会滨江究竟会以什么样的价格入市？评论君也相当好奇。