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这轮房市洗牌,北京南城还剩下多少斤机会?

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最近评论君的朋友圈一直没消停,除了严厉限购政策,北京的规划、土地也放出了不少新消息,这些可能会从更上游的环节影响北京楼市和产品的走向。


身边一位大牛透露「五环内看南,五环外看北」,从今年地块出让的位置看,住宅用地多分布在大兴、房山、顺义,和大牛的判断比较契合。


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近期北京住宅用地出让分布


所以未来一段时间,「好评与差评」在继续为大家奉上单个项目测评的同时,也会关注北京热点片区的项目系列,今天先来说说中冶德贤公馆。


壹丨First


惯例,先看区位。在下图中,标记①的项目是首开熙悦诚郡,标注②的项目是中冶德贤公馆,两个项目位置紧靠。


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也就是说,除了具体产品上的差异,项目周边的配套、交通,以及整个区域的利好,其实都是可以共享的。


从环线上看,项目位于榴乡桥东南角,处于南四环与五环之间,区划上属于大兴旧宫。


评论君测了一下项目到四环的直线距离,大约只有两公里。这在心理上容易产生一种离北京城近的感觉,没什么距离上的抗性。


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高架出入口在项目附近,自驾出行会比较方便,另外中冶德贤公馆出门就是公交站,乘坐公交车也很顺。


不过项目到地铁的距离较远,到最近一站宋家庄站,步行也要四公里左右,主要依靠地铁出行的话,多少会有些尴尬。


商业环境说不上成熟,项目本身配建的商业体量并不大,基本的生活需求可以实现。其他诸如购物、娱乐、上学则要靠整个大片区的支持。


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周边配套情况


项目西侧有一座世界之花假日广场,正在建设当中,投入使用后周边的商业环境会有质的提高。提到学校,两个项目都没有给出很确定的说法,评论君觉得,很大可能会由旧宫的配套来满足。


贰丨Second


下面,我们来看具体的产品。


1、德贤公馆的在售的户型为186平方米三居,214平方米四居。售价上德贤公馆也明显针对改善。


按照当下的产品和售价,在德贤公馆购入四居大概要花1800多万。


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德贤公馆样板间


走访当天,德贤公馆要冷清一些,在案场看房的客户并不多,听置业顾问讲,新政对项目的影响还是比较大的,政策颁布后到访的客户减少了大约一半。


2、项目带装修交房,无论是三室还是四室的户型,都做了双南向卧室的布局,不过由于德贤公馆的面积更大,一些细节操作起来也更有余地。


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项目户型


以四室户型为例,德贤公馆则把南向次卧的入户门开在了远离阳台的一端,这样无论是去厨房、厕所、外出,都不会打扰到客厅的使用。


另外一个亮点是,德贤公馆在玄关处做了大量的柜式收纳,方便储存一些出门要带的物品,柜门关上后又不显杂乱。


这看起来简单,其实是很多项目都会忽视的一点。


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中冶德贤公馆样板间


看精装交付的项目,可以多动动手,推拉一下柜门,感受使用的便利程度,毕竟一旦成交,你要在这样的装修房中度过很长时间。


3、景观部分规划了水系,在这方面评论君是外行,所以只谈谈主观感受。德贤公馆的景观则比较散漫,放眼望去满眼春色,但缺乏令人印象深刻的记忆点。


感觉就像看到一个美人,美则美矣,但要你总结出她的特点,却像天狗吃月亮,无从下嘴。


叁丨Third


整体看下来,项目的位置和产品都还不错,比较规矩,没有明显的短板。


距离和产品带来的抗性是比较弱的。南五环无法与北五环、东五环相比拟的,应该在于片区配套的相对滞后。


除了前文提到的商业配套的不足,返程时评论君沿德贤路骑行至榴乡路,沿路目睹待拆迁的厂区和低矮的老楼,不由产生了「咋这么破」的感慨。


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片区现状-部分


但换个角度,这也可能是南城的机会。在近期冗杂的消息中,评论君梳理出几个要点,供大家参考:


1、今年北京已经立下军令状,要完成6000亩土地供给,除了去偏远的郊区拓荒,拆迁退腾也会供应一部分土地。


针对目前北京五环内外的用地状况,评论君猜测南城五环或许会有一定体量的新增供应出来。


2、在此之前,旧宫镇已挂出的两宗居住用地,位置在五环之内,挂牌之后遭抢,不仅地价竞拍至上限,自持比例也竞至上限。


经过方案投报程序后,被首开中海保利龙湖联合体以127亿的价格摘得,这是一个开发商看好区域发展的信号。


3、4月5日,大兴区发布了一份旧宫镇城市化建设(试点)规划实施方案,明确提出要「提质发展」,完全实现城市化。


未来南城的面貌,很可能会发生翻天覆地的变化,房价也是要动一动的。


肆丨Forth


实际上,从这两个项目从拿地到现在,房价已经是翻了一番的节奏。


2012年7月,中冶联合体以22亿的价格拿下项目用地,刨除公租房等项目用地之后,商品房面积约11万方,楼面价16478元/平。


以主体建筑3500元/平,安装工程500元/平,内装工程2500元/平的标准,评论君测算了项目成本,做成以下两张成本测算表。


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中冶德贤公馆成本测算表


左边表格净利率为0,这样可以得到一个接近项目成本的售价,为2.69万/平。右边表格是按售价8.7万销售,可以得到项目的净利率,约为26.63%。


评论君意识到,由于项目拿地跨度时间太长,片区的涨幅实际上已经淹没了项目的成本。换句话说就是,片区涨幅跑过了项目本身的价值。


评论君翻出近几年的房价走势做了比对。两个项目在2012年到2013年间拿地,彼时北京住宅均价刚破2万/平,而今年住宅均价已经破4万/平,涨幅基本上是翻了一番。


根据评论君查到的信息记录,中冶德贤公馆2014年的售价大约为3.6万/平,2017年已经涨至8.7万/平。


剔除装修、面积、户型等因素的影响,单就售价来说,两个项目从入市到现在,售价几乎都是翻番的节奏,基本与片区涨幅持平甚至超过片区涨幅。


此时以成本价来衡量项目入市价格,意义已然不大,周边项目的售价可能会更具参考价值。


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评论君梳理发现,目前区域内项目的售价基本要超过7万/平,中冶德贤公馆和熙悦诚郡的售价,在区域内属于中偏上的水平。


另外,评论君打听到位于石榴庄的北京金茂府,已经在进行排卡蓄客,预计销售单价可能在10万以上,而这很可能对区域的房价形成一个托底的作用。


也许,南城房价还要再飞一飞?


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