北京的这个万科豪宅给同行上了一课

迄今为止，两次进入万科如园。上次是明访，这次是暗访。

豪宅都是预约制进入，没总监的路条，怕是很难遂愿。但是，评论军有个朋友在这里买了房，订金刚交完，信心仍不足，邀请着一并去看一看究竟，给点建议与参考。

话说，评论君就是干这个事情的。立刻成行。

一个多小时下来，突出有三个感觉：

1、周边覆盖学校是硬通货，可以说是这个豪宅项很有底气的一点。

2、方位不错，在整个区域里，客户不少，竞品不多，处于自己不犯错就能卖出去的有利站位。

3、万科做豪宅，把实用性做的很扎实。不矮化、也不虚化豪宅客户的虚荣心，为你的功能性考虑，并不装逼。

咱们一个一个来讲讲。

如园项目，其实是个老盘新开，算下来已经接近五年有余了，从开始的4万多到如今的8万开价，这个价格上涨走势，你会发现与一个现象同步：过去数年，正是北京买房人对周边覆盖学校甚是趋之若鹜的时期。

即使到今天，虽然因为北京市对周近邻学校的楼盘做了各种政策对冲、甚至降温消音处理，但是，这一概念仍然深入人心。

赶上了这个年代，获得这样的价格红利，放眼近邻学校的概念盛大的北京海淀，也属正常。

图上可以看出，三公里半径内，如园交付后，周边至少有四个学校：中关村二小，首都师范大学附中，北京大学附小实验幼儿园，人大附中。

案场的销售员训练有素，全程听下来，基本也没有轻易许诺，比如在中关村二小的入学上，标准的措辞就是，不保证能够入学。其他几个，只要业主满足标准的入学条件，则学校相对确定一些。给你点赞。

当然，在这方面不随意许诺的销售，也是真正会让客户感到放心的销售。

但是，在8万元的价格下，光一个近邻学校的概念还不足以支撑。如园必须得有别的招。

剔除上面所说的概念，如园所在区位有一个不小的好处：客户不少，竞品不多。

从地图上可以看到，如园的位置吃尽了两方面的红利：1、颐和园景观资源；2、海淀高科技创新企业的总部基地。



景观资源不必说太多，客户去现场开车绕一圈，基本上感受也就有了。

距离项目一公里范围内，就是有名的中国互联网总部基地，网易，新浪，百度，腾讯等，都有自己的写字楼，每栋楼里面的员工都数以千计，高净值的管理层更是不少。按照这几年移动互联的造富速度，光那些楼里面就有很多买得起如园的客户。

在北京，豪宅的选项越来越多，但是，多数豪宅的客群还是以地缘性客户为主。对买房人而言，通常都有一个常见的感受：不买房的时候，会发现可供挑选房子的很多，但真心开始买房的时候，才发现符合目标的、真正的选项很有限。

感受为何差距这么大？住宅项目很讲究卡位，在对的时间点、对的位置上，你适时出现了，就构成了对在那个时间段、那个地段的买房人难以拒绝的诱惑，或者叫做“不赶趟风险”。

豪宅也不例外。虽然它的客户基数更小，但对有限的客户基数而言，它也是更有限的选择。否则，何以解释，同样一个住区的房子，有人4万买了，而有人却不得不以8万买下呢？时间与空间错配的结果。

买房人是不断成长的，价格耐受力也是不断被提升的。这里面始终存在一个时间错配的因素。

在这里说一个题外话。

第一次去如园时，还是两年多前，从当会所用的那个古宅一出来，抬头就可以看见，左前方的楼宇上，窗户里横拉着一个很显眼的白色条幅：不良开发商欺诈业主，云云。

具体原因不得而知，但是，如果是因为当初买价过高而维权而退房，那么，我很想知道，这位业主现在的感受是什么样的？

周边覆盖学校+有利站位，不足以完全解释如园的价格飙涨，一定另有重要原因。

评论君一通看下来，有一个突出印象：产品的功能性与实用性被设计师放在了一个非常突出的地位，正是这一点让如园在前面两个优点的基础上，真正飞了起来。

一般开发商做豪宅，都有一个通病，很别喜欢营造高大上的社交、生活场景，然后，用各种西方词汇、中式意境，来为买房人脸上贴金。

说句夸张的话，住在这样的房子里，这些豪宅客户估计有一半都要得上精神分裂症：要么得自卑症，天天想着如何让自己的一举一动、衣食起居，都匹配楼盘销售员对客户的各种溢美吹捧，要么就得自大症，总活在开发商为你虚幻出来的生活场景里，天天睡在开发商送给你的一堆形容词上醉生梦死，人说住在这里的客户都是有钱人，你恨不得马上去给自己的豪宅找个英国管家。

其实何必呢？

万科有时也很高调，但是听其言，观其行。至少在如园这个项目上，万科的团队相对收敛了很多，把精力切切实实放在了对买房人真正需要、真正有价值的地方。

什么地方？比如，收储系统就是一个大亮点。千万不要以为豪宅就是为了浪费面积的。占便宜的心态，不管富人穷人都有。

由于是装修交付，给了万科团队非常好的一个机会，来向买房人证明他们是如何读懂自己的。很多地方，按照交付标准，都做了很多增进面积利用效率的细节处理。

从进门的玄关开始，南向客厅、书房，北向餐厅、厨房，毫无遮挡贯通南北，从厨房到客厅的进深给人一种极强的通透感，通道空间完全打开，豁然开朗，尤其是朝南书房和客厅的连接上利用一面可折叠的墙门，既能保证书房的独立性，也可以根据应用不同随时打开与客厅连为一体，成为客厅的补充或者新的功能空间，而整个客厅的面宽又加大了一倍，达到15米，足以和万柳书院超级面宽的横厅设计媲美，但又比万柳书院更加灵活。

厨房的设计兼具中西厨，燃气台上方都设计了出水龙头，可见对客户生活细致入微的考虑。

衣帽间的设计并未使用传统豪宅独立设计的方式，而是充分利用主卧内到卫生间的甬道位置进行收纳，充分利用了公共空间，而将更多空间留给了功能区。

仅这一点可以看出万科在产品上的细致琢磨，别忘了他们可是擅于推广90平方米户型，如何让小空间有大作为是其十分擅长的事情。

而很多豪宅设计者都以大面积公共空间浪费来增强大户型的空间感，觉得钱多的高端客户往往不在乎这些，在通道空间上大面积留白，其实是一种极大的浪费。