曾经的北苑神盘，现在还有人买帐么？

楼盘概况

今天笔者要看的盘是天润福熙大道，八年前该盘开售，然后每年入市价格都能涨到一个新台阶。

该盘占地30万m²，所在的朝阳区来广营乡清河营村2号地，于2007年12月由春光-大地联合体以23.31亿元获得。此后该盘被转让给现在的开发商天润置地。

2010年初，天润福熙大道初次开盘，售价为1.86万元/平方米，2011年涨至”2”，2012年涨至”3”，2013年涨至”4”，2014年出现了定价5万元以上的房源，到了2015年初，迈入7至8万元项目之列，今天的均价已是10万+了。正是由于这种涨幅，该项目也一度被网友戏称为”北苑神盘”。

其实这也是早期拿地开发的好处，房价跟着北京楼市行情一路往上涨。而且作为纯住宅项目，它的周围都是别墅，目前只有140-268㎡三到四居的少量现房在售。

区位及配套

我们先来看区位，项目宣称自己是在正北五环，事实上这个地方位于5.5环，从北京城市规划看，这里以后也是公共资源（公园、学校与三甲医院）重点投放的区域。

项目坐落在国奥板块的核心，国奥板块目前已经跃居为北京市第三居住中心。而要满足城市第三居住中心条件的话，一定要具备的因素，包括交通、城市绿化、生活的基础设施配套等等。

先看看交通，可以说是坐享”四纵三横三地铁”立体交通网络，北苑路、立汤路、北五环、京承高速、地铁13号线、地铁5号线、地铁14号线（规划中）。开车的话，5分钟能到北辰商务区，到中关村的话，不堵车的时候差不多是20分钟。

值得一提的是，项目南区离北苑地铁站只有200米的距离，而对于大部分购房人来说，无论刚需、改善还是最终置业，地铁都是”刚需”，在芍药居换成10号线，或到立水桥换成5号线等，能够快速的到达市区的各个节点。

交通便利是便利了，但是南区住宅的东侧就是清河营东路，南侧临近清河营中街，来往人数车辆较多，会对楼栋产生一定的噪音污染。

项目规划的绿化率是50%，而实际的绿化率也就35%左右，这也是被已入住业主诟病的地方。好在项目周边毗邻好几个绿色主题公园：国家奥林匹克森林公园、清河营森林公园、朝来森林公园等，加起来的体量，是全北京人均享受绿化面积的2倍以上。

此外，周边还有好几个大的高尔夫球场：北湖9号、北辰、鸿华等，高尔夫真打不打另说，这种绿色环境至少保证了区域的居住环境和人群氛围。

当然，这不光是天润福熙大道的绿化区位优势，因为从从大的区域图来看，北五环、来广营、北苑区域，都是被大面积的绿色所环绕，形成天然的绿肺。

好在，福熙大道自身的园林规划也有观赏性，整个景观采用法式园林风格，南北有一条550米的法桐景观道，活动区、阵列式喷泉、花钵下沉式水景广场、花园也是毫不含糊的。

另一方面，针对小户型的改善型置业客群来讲，会有相当大比例的业主会就孩子将来的读书方面去考虑。项目的片区学校是朝阳重点学校——朝阳外国语学校，与福熙大道也就一墙之隔，提供从小学到高中的一站式教学。

北大公学国际双语幼儿园、阳光蒙氏国际幼儿园、艾德沃国际幼儿园等启蒙教育也已经配齐。

朝阳外国语学校

虽然天润福熙大道打造的是纯住宅项目，本身并未计划带有商业配套等设施。但是小区内部底层一楼也有小型超市，数码快印店等，生活氛围浓厚。

加之项目所在的北苑商圈已经是很成熟的态势了，这个成熟包含两个方面，一是周边区域的成熟，，京客隆超市、华联商厦、BHG Market Place、华贸天地等生活配套都在项目500米范围内；另一方面是社区的成熟，历经十年的开发，已从期房过渡到现房阶段，南区业主和北区部分业主开始入住，社区氛围差不多呈现完全。

户型分析

说完位置，我们来看看产品本身。据介绍，项目建筑立面采用Art-deco建筑风格，纯板式楼，外立面采用干挂石材——新疆红天然石材和山东樱花红天然石材，说来说去，其实就是建筑品质相对周边来说较高。

根据南区的销售情况看，除少量的65平方米一居外，购房人普遍感兴趣的是115平方米的两居和162平方米三居产品。目前在售户型为140-268㎡,价格100000-140000元/㎡,总价约15000万/套起。不过周围多位别墅区等高端住宅项目，这种板楼房源较少，需求量却很大，笔者了解了一下，得房率约在75%，得房率较低。

整个项目都是精装交房，水准在8000元/平方米，看起来还是很大气的。不过看房的时候，一位大姐就表示，”买毛坯房子，装修起来麻烦。但是买精装的房子，如果装修风格不合自己的意，住起来很别扭。”

所以说，看精装交付的项目时，可以多看多走，多感受一下使用过程中的喜欢程度，毕竟项目并没有拆分精装出售的打算，因此如果想要买房，就得为自己并不喜欢的装修买单。

重点来看看户型，最吸引人的就是全明户型，各部分空间包括卫生间都有窗户，可保证整体空间采光和通风。整体的空间布局也不错，能够保证动静分离和居室通风，各个功能区的尺寸比例也是中规中矩，满足日常。

关于采光，我们以140㎡户型来看，发现客厅面宽做到了5米，一般这样的面宽尺度，户型面积最小也要在160㎡以上，140㎡面积段做4.8米的，就不多见了，更别说做到5米了。这样室内获得的光照会更多，不会有空间上憋屈感。

我们再来看一个 建面 251m²的户型，客厅和餐厅贯穿南北，使室内视野更开阔。两个卧室都朝南，主卧面积30平米左右，拥有独立的衣帽间和卫生间，根本感觉不到房子有250多平方米，而两个卧室则别有洞天，显得比较低调。不

过玄关到门厅的长宽都有点过了，有些浪费面积。

此外，这种户型有较大的收纳空间，能够解决很多实际问题。比如入户门旁都有个储物柜，能够解决家里面很多的物品存放问题。厨房带上阳台，也有物品储藏的空间。 

不过这种户型大总价高的户型，不适合初次置业者，反而适合那种希望能往上“够一够”的二次置业者。