深扒这个没有样板间的豪宅，骏豪·中央公园广场真能成为房地产领域的爱马仕么？

笔者今天要来深扒的豪宅是阿玛尼城市公寓，很多读者可能都有所耳闻，毕竟房子还没建成的时候，人家就拿下一堆奖杯了，来感受一下：

2013年9月，阿玛尼城市公寓所在的骏豪·中央公园广场形象广告登陆美国纽约时代广场，初次亮相即受到各界关注；

2014年6月，骏豪·中央公园广场当选“中国当代十大建筑”这一荣誉，一举成为地产界的一匹黑马；

2015年11月，阿玛尼城市公寓荣登“福布斯全球顶豪排行榜”，这也是中国内地项目初次入选该榜单。

总之是光环很多，到底怎么样，还得慢慢扒。

项目概况

先介绍一下整个项目——骏豪·中央公园广场，该项目由香港骏豪地产集团开发，位于北京市朝阳公园南侧，总建筑规模约为22万m²，涉及产品业态包括住宅、写字楼、临街商业、地下商业、企业独栋等。

项目中的两栋写字楼，现在仅剩两间办公区未出租，其余楼层都被各个企业预定，几座拥有大露台的多层办公小楼已被更具实力的企业整栋租下。

项目中的豪宅产品就是阿玛尼城市公寓，在项目的B块中有三栋楼，其中B3座是公寓专属的服务会所。B1座仅7层，一层一户，加起来7套，据说王菲已经买了两套了。

目前在售的楼栋是B2座，剩下的户型面积也只有509m²和877m²，都是五居室，总价7449万元/套起。

既然是高端公寓，那么面对的也是高端客户，他们不是没有房子住，现在却要掏更多的钱，包括还要掏一部分溢价去买这个房子，那就需要给他们一个强大的购买理由了。不知道阿玛尼城市公寓担得起这个理由么？甚至是否能满足高端客户将它作为目标居住的产品？

项目区位 

首先我们来看位置，高端客户貌似可以在全市范围内任意选房子，但其实不完全是。很多人在区域的选择上虽然会全市看，但买的时候还会有倾向性，比如他之前住哪里，比如他长期在哪个区域有活动，所以位置也是很重要的。 

项目紧邻北京CBD、朝阳公园，毗邻燕莎、国贸商圈，与央视咫尺之隔，地理位置自然是不言而喻。

要知道，2000年前后，朝阳区的CBD就开始成为富人扎堆的场所，每平方米万元的房价在当时已经习以为常。2001年，随着朝阳公园南门的棕榈泉开售，朝阳公园作为新富人圈的序幕由此拉开。这种“CBD+中央公园”的模式，使得朝阳公园板块聚集了众多高档楼盘，渐渐凸显出了国际化氛围。

这样的居住区域，说一句“谈笑有鸿儒，往来无白丁”不过分吧？值得一提的是，这个项目没有二期，笔者猜测，如果有二期的话，六里屯北里就该拆迁了，估计是拆不起的，所以住宅就那么孤零零的两栋楼。

项目配套

其实，在骏豪·中央公园广场高调亮相前，很少有人注意到这个项目存在。此前有报道说，朝阳公园地块此前已经空置多年，直至2013年才开始动工。而对于该项目的拿地时间和价格，在北京市土地整理储备中心网站上无迹可寻，业内对此也知之甚少。

笔者私下了解到，骏豪接手该地的楼面价每平方米超过6万元，鉴于其位置的优越，北京壹号院目前为该项目仅有的竞品，而北京壹号院仅拿地楼面价就超过了7.3万元/m²。

所以说，这个豪宅项目在拿地价格上有一定优势，所以有充足的成本投入在设计费和装修标准上。

先来说说设计，如果说10万级别的房子最看重地段，那20万级别的豪宅就得看附加值了，这个附加值说白了就是文化价值。而对于一个豪宅来说，设计师的文化价值因素是至关重要的，很多高端客户都愿意为设计溢价买单。

整个项目的建筑构思是马岩松设计的，甚至公寓中的标识都是是无印良品的艺术总监原研哉做的，室内空间则是由世界设计大师阿玛尼亲自操刀设计。作为ARMANI/CASA下的第九号作品，基本上可以称得上是老爷子的封笔之作了。

前面说了，这个项目的竞品只有融创中国开发的北京壹号院，两个项目开盘时间相近，客户也有一定重叠度。笔者认为，拉来阿玛尼，很大程度上是为了拓宽项目的销售覆盖面。

同时，阿玛尼城市公寓的内部，也全部采用了ARMANI/CASA专门定制的专属家私。看完实景图，笔者只有一个感受，还是那个阿玛尼最推崇的极简主义，还是那个一贯的冷色调。

阳台、餐厅、客厅

厨房

户型分析 

不过，这个项目没有示范区，也没有样板间，要知道，一般的顶豪都会花重金打造一个示范区和样板间，这也可以说是阿玛尼城市公寓的“奇葩”之处了。

此外，要去现场看房得“预约”，并且需要有相应的资金记录，所以笔者也就只能感受一下外部环境了，然后再看一下户型图。当然，对于这级别的豪宅而言，户型只要不太奇葩就没啥好说了。

因为现在还剩下的房源只有509m²和877m²，877m²的住宅户型没得挑，就算有功能区的浪费也是有钱任性，所以我们来看看509m²的户型：

五室两厅五卫，其中三个卧室都配备了衣帽间，主卧和次卧均远离客厅，这个设计是很用心的。中西厨房也是分离状态，而书房连接客厅，所以整个功能分区看上去是流畅的。值得一看的是，项目赠送了总面积约57平米的露台，厨房、餐厅、客厅和露台都连通，便于举办家庭party。

由于项目户内没有泳池，所以露台就显得更重要了，三面落地窗环绕，房屋光线应该相当不错 。看得出来，项目在露台设计上没有丝毫吝啬。

说句实话，不光是阿玛尼城市公寓，几乎每座豪宅都绞尽脑汁在设计上吸引客户，因为方向正确就意味着项目的价值上升空间巨大。看一下新富人产生的领域，已经从传统资源型领域转到了新兴行业，新的富人客群都爱怎样的设计？都爱怎样的文化要素？是豪宅项目打造者要下功夫调研和探索的点。

这里笔者给大家分享一个听来的小故事，据说房子还没建成的时候，购买阿玛尼城市公寓的第一个客户在没有看图纸图样，甚至还不知道具体的装修标准的情况下，只凭借阿玛尼城市公寓所包含的“城市山水”理念、阿玛尼设计风格，以及所处的地段，就签约几千万，说：“这个房子我要了。”