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【楼盘测评】地价即房价:棠颂别墅·璟庐能抄底吗?

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很多人已经放假,或在放假的路上。

 

而地产人却不敢片刻偷闲。顾问君的朋友圈依旧繁忙,每天陪粉丝看房的时间约得满满。近来,顾问君看房的时候发觉,其实北京的开发商们丝毫也没有放假的感觉。

 

今年过年比较晚,春节过后,3月份就要开始了。对于房地产上市公司来说,3月份是2018年一季度的关键回款和考核时间,加之今年年初,银监会严厉的金融调控措施频出,使得开发商回款和销售压力巨大,销售抢收,从现在就开始了!


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虽然北京楼市1月份仅有可怜的几个新盘亮相,但是在售的新楼盘都跟打了鸡血似的,没日没夜在卖房。

 

开发商的营销总监们似乎是住在项目上,朋友圈天天都是“成交”、“大卖”之类的励志内容,搞得过年跟大丰收似的。

 

买不买,都要看看。勤奋如顾问君,冒着严寒又去给粉丝们踩了个新盘:棠颂别墅·璟庐(以下简称璟庐)。

 

最近,顾问君频繁接到中介电话,推荐璟庐这个项目。在二手房交易量大萎缩的时代,新房销售成为房产中介们生存的基础。不巧的是,如今入市的新盘又比较少,诸如璟庐这样位于亦庄南海子公园附近的项目,竟然成了全城中介热推的项目。

 

顾问君有个朋友住西城区,刚卖了房,也接到了中介推介璟庐的电话;买房私人顾问有位粉丝朋友住通州,正在看房,也接到了中介推介璟庐的电话。(但凡中介力推,一定是项目着急销售,给的代理政策可以!)

 

受中介小伙儿敬业精神感动,顾问君周末开车几十公里,去到亦庄,看看璟庐。

 

从外环境来看,璟庐项目位于南海子公园正南,旁边有一个亦庄水库,这个水库属于南水北调蓄水工程,按照规划,水库周边会建设一个很大的人工湖以及配套公园。

 

很多不住在亦庄的人还不知道这个水库的存在,但是2018年底竣工之后,这里就会形成一个人工湖湿地公园,预计周边地价会快速飙升。顾问君现场踩盘发现,璟庐项目周边仍有几块整理出来的地块待出让,不幸的是,璟庐是目前这个区域仅有的新楼盘,这意味着早期的市场要靠自己扛了。


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璟庐的售楼处设在棠颂别墅内,但是项目并不此,远离了中信墅、紫禁壹号院、中信新城、棠颂别墅形成的这个高端居住圈,孤零零在中信新城的西南角。这个区域的南边是亦庄的一些老旧居住区,大部分为部委公务员的经济适用房。

 

这次,璟庐推出28-35号六栋楼,其中35号楼因为临近公路,且南边有公务员安置房遮挡,作为特价房推出,低至1630万元起。户型为建筑面积250-270平米,使用面积430-490平米,院子面积90-170平米不等。

 

以项目推出的一套特价房为例,按照建筑面积算,每平米售价仅6.5万元。而璟庐这块地是2013年以12.2亿元的价格,被首开住总联合体拿下来的,楼面地价高达5.8万元/平米。

 

如果算上银行利息和建筑成本的话,单价仅6.5万元/平米的特价房,当真是开发商在赔本卖了。

  

来到亦庄,经常可以看到璟庐的路牌广告,项目推广力度并不差。而在户外广告上,明确写着:1900万元/套起,从这个价格去看,目前璟庐推出的特价房,应该是每套降价了300万元!


从现场样板间来看,璟庐外观为中式设计,开发商赠送入户门头及镶铜的外立面装修,外墙全部采用石材,门头和壁灯也是悉心打磨。

 

这种中式合院,无论是在景粼原著,还是泰禾的院子系,都是2-3000万元/套起,而璟庐位于南海子公园旁边,位置优越,这个地段的合院产品,按说是应该卖2000万元/套以上的。

 

特价房的低价效果很明显,顾问君身边的朋友都在询问,是否值得去买?

 

顾问君认为,这个项目目前推出的房源位于社区边角位置,所谓一分钱一分货,项目比较好的位置的房子都卖到了2000万元/套以上。这个项目的重要卖点是院子比较大,面积最小的也有90平米。对比龙湖天琅等项目,那些号称双拼或者联排的别墅,院子都仅在30-60平米,显得比较狭小,而90平米的院子,对于想过有天有地生活的家庭来说,是非常不错的选择。



买房私人顾问的一位粉丝朋友在看过璟庐之后也是被院子打动了。这位今年刚好50岁的朋友,对中式合院情有独钟,认为很能表达他的情怀。他带着夫人跟顾问君看过璟庐之后表示,自己很喜欢这种房子,因为他们家里就三口人,对房子本身使用面积要求不大。这种带有大院子,外观看起来很高雅的房子,正是他们想要的。


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顾问君毕竟不是来给璟庐写软文的,本着对大家负责的态度,还是要扒扒这个项目的缺点。

 

顾问君的很多房产营销总监朋友,都去看过璟庐项目,大家总结这个项目的缺点几乎一致:地上使用面积太少,不实用。

 

虽然璟庐宣传称,建筑面积250平米的户型,使用面积达到了430平米以上,但是大部分面积是地下两层挖出来的,地上1-2层面积偏小,单层面积仅有70多平米,可以说是“MINI”版合院作品。

 

以璟庐一套南入院,建筑面积为272平米的房子为例,其1层庭院会客层的总宽度为10.9米,而南北进深长度为8.3米,且这10.9米宽度为南向的卧室和客厅均分,实际客厅面宽不超过5米。


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上图庭院会客层


一层设计为一个面积不大的老人房和客厅,客厅面积目测仅有20-30平米,客厅和卧室均分后的一层,再除去电梯厅和楼梯面积,整体给人的感觉是比较局促。


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由于一层面积比较小,项目没做出和地下相通的大挑空感觉,地下2层设计虽然不错(后面专门交待),但是从入户却看不到,仅有一个采光天窗供地下采光使用,感受不到大气。


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上图私属起居层


地上2层是主卧所在的位置,但也是因为单层面积狭小的问题,强行分开的两个卧室,都不太令人满意。

 

尤其是主卧的设计,让顾问君大跌眼镜。电梯上来左手就是主卧,没门没厅不说,洗手间竟然在主卧床的头顶后面。这让人想起了海南三亚的一些棚屋式度假酒店的设计方法。

 

不过,对于家庭居住使用来说,主卧配套卫生间竟然在床头,让人感觉不爽。


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因为主卧规划的面积过小,导致主卧卫生间位置的设计很难,再加上其他陈设,就容易显得主卧空间很紧张。此外,主卧左右都是玻璃,而上面是个坡屋顶,让人感觉有点不聚财。


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二层做出了两个卧室,交房的时候是毛坯,如果要想改成中规中矩的居住层,估计要舍弃一个卧室,改造成一个卧室。这样一来,地上部分可居住使用的卧室其实只有2个,这对于三口之家或者是孩子已经长大成人,不常在家的家庭来说,尚可接受。可如果是6口人以上的三代之家,估计就要住在地下了,可毕竟地下住起来并不舒适。

 

顾问君就璟庐项目咨询了一位专业人士,他也表示陪客户来看过,直接的建议就是,这样的房子可以做会所用,或者过渡性住一住,如果作为终身居所,还是比较勉强。


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上图多功能休息层


因为地上使用面积小,璟庐的地下空间就成了卖点。按照开发商介绍,璟庐地下空间有两个卖点,一是7.8米超高的挑高空间,在装修的时候,可以轻松做成2层,而且留出一个7.8米的超高挑空客厅,从地下二层车库回家的话,会客就在地下,很是大气。


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其二就是地下采光比较好。由于院子比较大,样板间沿院子的四面都做了采光玻璃井,顾问君去看的时候,正好是下午4-5点钟,这时地下空间采光依然很好,室内可以做到不用开灯。

 

但是,这仅是边户可享受的待遇,如果是中间户型,其可留的采光天井估计不会那么多,而边户型一套的起价在2000万元以上。

 

由于地上使用面积小,璟庐的样板间将厨房放在了B1层,因为在开发商的设计当中,就把地下2层作为了主要的功能层使用,包括厨房、会客、家庭聚会等等。地下做厨房,肯定不如明厨明卫好,其安全性等也应该有相应的设计和保证。


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从样板间的设计来看,璟庐的地下2层空间还是比较大气的。按照开发商的说法,有4重采光天井,让地下空间光亮通透,可利用率高。实际上,据顾问君目测,如果买中间户型,估计要做个下沉式庭院,牺牲掉一部分地下空间,来增加采光度和地下可利用面积,把B1变成首层,才能改变整个房子的利用价值和空间格局。


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当然,开发商是毛坯交房,买这个房子的朋友们,要准备大把装修的银子了,毕竟向地下开挖和大动建筑结构的装修都是烧钱的。

  

顾问君点评


1.如果家里人口不多,是3-4口之家,可以考虑这样的房子。

           

2. 地下面积虽然大,但是装修设计费钱耗力。

           

3. 地上使用面积过小是项目硬伤,地上部分如何规划使用很费脑。

           

4. 周边区域内都是老旧项目,难以形成高端居住区氛围,制约项目后期涨价空间。

         

5.目前是项目第一期在售,又是特价房,性能/价格比很高,如果3-5年后换房,可以考虑过渡和保值收益使用。


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