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【楼盘测评】3300万买丰台?城市豪宅购买逻辑在哪里?

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十年河东,十年河西。 

  

房地产的主战场,从来都是随着土地而转移。前两年谈豪宅,还是在说朝阳区的东坝。今年谈城市豪宅,焦点都转向了丰台区西南三环到四环一带。

  

在这里,云集着懋源钓云台、夏家璟岳;招商中国玺、华润昆仑域、葛洲坝地产的樊家村热门土地、泰禾西府大院、龙湖西宸广场等。

  

今天开始,房小评将陆续刊登对丰台片区几个豪宅项目的踩盘品鉴,给豪宅购买朋友圈带来干货。


第1期, 就从懋源地产的钓云台项目说起。


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三环,对于城市豪宅来说,是一个无可比拟的关键词。


因为,北京市已经宣布四环以内不再供应住宅用地,而能在三环附近拥有纯新的住宅项目,显然是具有稀有性的。


西南三环,最早以万年花城这个大盘著称,而如今,紧邻万年花城,陆续拍出了两块豪宅用地——懋源钓云台和葛洲坝热门土地


随着龙湖西宸原著售罄,泰禾西府大院迟迟不能入市,钓云台就成了西南三环到四环这个区域内,目前仅有在售的现房豪宅项目。


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从地图上看,钓云台项目位于西南三环外800米处,周边有9、10、16号线地铁经过。虽然此类豪宅的业主大多数不乘坐地铁上下班,可是考虑“东富西贵”的隐喻,如今的隐富们都喜欢坐地铁、骑自行车上班,加之北京交通堵塞的原因,地铁依然是城市豪宅的一个标配元素。


论起地铁到项目的距离,期望是介于500米到1公里之间,这样不会太吵,又在步行和自行车等低碳出行的交通半径内。


钓云台距离10号线和规划中的16号线丰台站800米,未来周边存在几大潜在利好:建面800万平的丽泽商圈一期预计2020年投入使用,项目西侧约2公里的距离打造了260万平的莲花河公园。


与此同时,距钓云台直线距离一公里有在建的天坛医院,其为三甲医院,建筑面积约为36万平米,预计将于2017年底竣工。房小评开车走了这条线,天坛医院新址已经基本建设完成,具有现代化的建筑设计,很是漂亮。


以上是钓云台地理位置的优越之处,而实际上,目前项目周围的环境还是欠佳。


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项目旁边是刚开始施工的葛洲坝热门土地项目,由于两个项目仅一路之隔,估计未来2-3年,钓云台项目上少不了要听到工地的施工噪音。


目前,钓云台周边交通环境也比较差,四处都是交叉的路网,没有宽阔的马路,而且由于周边都是老旧居民小区,路边都随意停满了私家车。


房小评开车走了几条通往钓云台的路线,发现体验感都比较差,而且这种外环境估计很难改变,估计钓云台的高端业主们,每天回家都要经过这么一段糟心的交通。如果请客人来家里做客的话,大概不到家门口,客人心里都犯嘀咕,猜不出主人是住豪宅的。


不过,中国古人就有一句话,“大隐隐于市”,没准这市井之内的感觉,才是“西贵”这样的购买人群想要的。


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听说葛洲坝在旁边以楼面地价7.5万元/平米的价格拿下热门土地,懋源就笑醒了。当年,懋源地产以3.54亿元竞得樊家村危改9号地,也就是钓云台这个项目地块的时候,楼面地价才1万多元。


2015年12月,钓云台项目首期开盘的时候,170平米的户型单价才8万多,随后就直接拉升到了13万+的水平。


如果你嫌贵,销售会告诉你,西三环一带还没有开始销售的两个项目:泰禾西府大院项目,单价16万元/平米以上;葛洲坝热门土地项目,单价也会在15万元/平米以上,如今13万元/平米的单价卖给你,而且带精装,算是你捡到便宜了。


钓云台的地块面积比较小,建筑面积仅3.5万平米,商品房部分由4栋楼组成,院子面积比较小。


但是,在这小院子内,开发商园林设计却很用心,一切仿制江南园林风格打造。在院子南部,专门打造了一个观景台,这个观景台由垫土5米多高的台地组成,在临街的一侧再密植上高大的树种,这样从社区外面看来,就有一种高高在上,高达10米的仰视感。


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院内园林采取了曲径通幽的手法,专门做了竹林的通道,从正门回家,总有一种归隐的感觉。


钓云台园林布局上,将重点放在了大门,专门把地下车库入口和地上行人入口分开,地上行人多数是客人来访,专门走一个昂贵红铜打造的大门,进门又有一个大堂,再往里则是要穿过前文诉述的竹林,才可走到社区之内。


这个大门厚重又大气,用来做镇宅和迎宾之用,大门一般不开,只开小门,更有一种运势和礼序的考究。



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目前,钓云台仅剩最末栋楼部分房源在售,为251平米的4居,精装现房,标价13万元/平米,整体是3270万元/套起。


钓云台的精装很值得一提,房小评有位大款朋友,第一眼看上钓云台,就是因为它的精装。


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3000万,在北京的别墅市场也可以随便挑了,如果用来买一个251平米的平层豪宅,理由是什么?


钓云台将目标客群瞄准了这批别墅置业的最终改善客户。因此,251平米也在竭力做成四居室,以便有两个孩子和老人一起住的家庭,居住需求可以全部得到解决。


钓云台虽然没有一梯一户,但是也做了两梯两户,主人们走一个电梯,东户西户,分别刷各自的卡。原理上,只要对门的邻居不一起回家,是撞不上的。两边家里的保姆,则走保姆专用电梯。


正面进屋,是一个很讲运势的圆厅玄关,将客厅和餐厅分割为南北两边。


先从北面餐厅讲起,因为吸引房小评的就是这餐厅的别致。


利用消防通道的面积改造,251平米户型向北偷了4-50平米的面积,得以将餐厅做的比较敞亮。餐厅圆桌布局,墙上是手绘刺绣壁布,特有氛围。


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餐厅左手,是一个递餐台,里面是厨房,递餐台上面有橱柜,递餐的地方设计是开关窗户式,需要就打开,让客人感受开放式厨房的大气,不需要就关上,隔离出厨房和餐厅两个空间。


这也算在紧凑的空间里面,做到了面积充分利用的设计。


会不会有油烟飘出?


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小看了3000万豪宅的厨房配置,厨房配有大吸力油烟机不说,还有各种排风设备。最扎眼的就是那一套配给大厨的烧烤蒸闷一体化进口厨具,全是炉灶的架势,让你想到专业饭店才有的设备。


同时开发商送双开门最牛X品牌冰箱,十几万一台;细心地做了壁柜,里面可以放餐具和调料,房小评的大款朋友,当场点赞。


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南面是客厅,豪宅的标配顶装,没得说,在此不一一赘述。


说两句缺点吧。


第一就是卫生间少一个,做成四居,只有3个卫生间,两个孩子房间和保姆房间要共用一个卫生间了。有钱人家最讲究这个,保姆没有专用卫生间多尴尬。不过总面积在那摆着,也很难腾挪了。


第二是主卧等卫生间尺寸都太小,为了体现别墅的居住感,非要搞浴缸的话,就显得房间小气。


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第三就是保姆房间太小,前面没给人家做洗手间,后面把房间做的太小,也是从消防通道偷的面积,保姆也是人不是?


总结,也是最重要的一点,就是总价高达3300万元一套,这样贵的房子,性能价格比又如何呢?


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