回首已经过去的2017年，“复苏”成为了大连这座城市这一年房地产市场运行的主基调，不论是GDP、商品住宅市场还是存量住宅市场，在2017年全都交出了一份满意的答卷。大连链家网内容中心年度重磅作品—2017大连房地产市场报告正式亮相，通过大数据为您揭开2017年大连楼市的“奥秘”。

受2016年辽宁省数据“注水”风波波及，导致当年大连各项主要指标均出现不同程度下滑。到了2017年，大连市各项经济指标则开始反弹，全年GDP预计同增7%以上、财政收入预计同增7.5%、固投预计同增15%、社会消费品零售总额预计同增10%，同时城市和农村居民人均收入也在稳步增长，大连经济正逐渐从低谷中走出。

注：

1.2017年大连GDP、财政收入和固投均是根据大连市统计部门发布的预计增长率计算得出，实际结果以最终官方公布数据为准。

2.2013-2016年经济数据来源于大连统计信息网发布的官方数据。

2017年，在全国各大一二线热点城市及环周边地区政策不断收紧的大环境下，大连成为了全国大城市中的一股“清流”，全年政策依旧比较宽松，楼市主基调仍然以去库存为主。同时，也通过收紧房贷利率、加快布局租赁市场来进行局部调整以保持市场健康稳定发展。

2017年，大连城建方面也是硕果累累，国务院对大连城市规划的正式批复和自贸区挂牌标志着大连迎来了城市发展新机遇。七贤岭隧道通车、中央大道开业等交通和商业方面配套的设立意味着大连百姓的生活更加便捷。

2017年大连市区土地供需矛盾依旧比较突出，全年住宅及商服用地累计供应319万㎡，同比下降26.6%。累计成交229万㎡，同比下降66.4%。土地供需矛盾导致市区尤其是主城区地块资源有限，许多优质地块被开发商追逐，高溢价率地块频频出现，楼面价不断攀升，2017年全市成交地块楼面价达到4310元/㎡，同比增长30.1%。

2017年大连土地成交主力区域集中在甘井子区、金州新区和中山区。甘井子区主要成交地区在甘西的机场和革镇堡地区，甘北片区主要成交地区在华南、泉水河体育新城地区。本年度市区住宅地块依旧受到开发商追捧，而商服地块则出现较大概率的流拍现象，中山区、高新区和甘井子区各有一宗商服地块流拍。

2017年高溢价率地块一览

2017年度多宗市内地块出现了高溢价率现象，全年累计有5宗地块溢价率在90%以上，新希望摘得的沙河口区金时代地块项目溢价率高达173%，刷新了大连土拍的溢价率纪录。万科摘得的甘井子机场片区南松路地块楼面价则高达19204元/㎡，刷新了大连土拍的楼面价纪录。市内优质地块的供应量奇缺是导致住宅类地块频频被开发商抢夺的根本原因。

注：

1、土拍数据来源于大连国有土地使用权交易中心网站。

2、溢价地块位置图是根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

新增供应：2017年市区商品住宅供应量同比涨幅5%，基本与16年持平，供应量仍处于低位。多数项目仍以去库存为主要任务，同时市区土地供应量匮乏，开发商得不到充足货源补充，导致供应量难以增长迅速。

销售情况：2017年市区商品住宅销售面积747万㎡，同比增长18%，达到自2013以来的新高。究其原因，在全国政策普遍收紧的情况下，大连依旧贯彻以去库存为主的楼市主基调，宽松的政策环境吸引了大批环京津需求外溢客户以及东北客户来连置业，另外楼市的向好也提振了本地客户的信心，外因内需的叠加作用促使大连楼市在2017年交出一份惊艳的答卷。

销售均价：2017年销售均价为12057元/㎡，同比涨幅13.06%，全市销售均价也达到了近5年的新高，随着市场的持续复苏，开发商摒弃了之前以价换量的策略，开始纷纷借势提高价格，均价因此一举突破徘徊多年的“万元基准线”，迎来显著上涨势头。

新增供应：全年新增供应量高峰集中在8月和11月，这与该时段各区域主力项目集中开盘有关，7-8月份万科翡翠公园、金地自在城、华润半山悦景、华润24城等项目开盘。10-11月份中庚当代艺术二期、碧桂园达沃斯广场、保利罗兰、招商海德公园等项目开盘。

销售情况：全年销售高峰期集中在3-4月份和年末10-12月份，3-4月份正值年初全国各大城市楼市调控潮，大连因宽松的政策环境而吸引了大批外埠客户来连买房。年末因8月和11月的供应量逐渐去化而助推销量走高。

销售均价：全年虽有个别月份均价环比下跌，但全年仍然呈现出了持续性上涨的态势，在12月份，借助成交量的不断环比上涨，销售均价也随之水涨船高，达到全年极值13584元/㎡。

大连房地产市场以去库存为主的政策基调得到了连续数年的积极贯彻，2017年政策和市场的双向利好更是加快了楼市库存的去化速度，全年存货量已降至1217万㎡，同比下降27%，去化周期已降至20个月。但需要注意的是，供不应求的现有状态虽使得去库存效果得以显现，但部分开发商后续存货量已捉襟见肘。

2017全市板块商品住宅销量TOP10

东港、高新园和金石滩成为了2017年全市商品住宅销量最多的板块，东港板块因充足的货量、配套的日趋完善而得以吸引众多改善类客户的青睐，全年销售72万㎡，均价达到18317元/㎡。作为“西拓北进”战略的重要地区，体育新城则是2017年TOP10里均价上涨幅度最快的板块，全年销售均价11395元/㎡，均价同比上涨26%。金石滩板块得益于自贸区的正式挂牌，加上2016全年新增企业9080户带来了大量人口，金石滩得天独厚的自然环境也受到许多客户青睐，因此也进入三甲。

东港板块代表项目：

高新园板块代表项目：

金石滩板块代表项目：

保利天禧借助东港板块的热度、自身品牌影响力、完善的产品线和一二手联动销售，得以33.34亿的成绩登顶2017年全市楼盘销售金额榜首，亿达春田和远洋荣域也进入前三甲。亿达春田因本年度以别墅产品销售为主，所以均价同比涨幅达40%，中庚当代艺术则是借助东港板块的热度使得均价同比涨幅达31%。

新增供应：甘井子区和金州新区仍然是全年新增供应量主力区域，金州新区2017年供应量113万㎡，同比增长56.9%。而沙河口区2017年供应量仅12万㎡，同比减少41万㎡，沙区2017年多数项目已无后续存货，同时近几年鲜有土地供应，这导致供应量同比锐减。

销售情况：除去甘井子区和金州新区两个传统成交大区之外，得益于东港板块2017年的惊艳表现，中山区2017年销售面积同比增长78%，成为七区里面销售同比增长最快的区域。

销售均价：市场的复苏使得七区在2017年均价全部同比增长，货量奇缺的西岗区销售均价15953元/㎡，同比上涨31%，涨幅较快。

甘井子区：甘区销售额排名前四的楼盘都位于全市销售榜前十，体育新城板块的中华城则排名全市销售榜第11名。榜首项目亿达春田因别墅产品的顺销、品牌影响力、区域配套的逐渐完善以及一二手联动销售而得以登顶。

中山区：东港板块有三盘上榜，保利天禧项目在区域内排名榜首，销售额远远领先其他项目。中庚当代艺术二期则在下半年开始发力加推，名列中山销售榜第二位。

高新园区：龙湖星海彼岸超越高新区传统热门项目大华锦绣华城，登顶2017年销售榜榜首，借助龙湖强大的品牌优势、成熟的产品运营能力以及区域内鲜有竞品与之竞争，星海彼岸得以在全年脱颖而出，并且当年内成功售罄。

沙河口区：春柳公园在区域内无竞品项目，同时沙区春柳板块成熟的生活配套和一二手联动销售也助力项目顺销。

西岗区：西岗区目前在售项目奇缺，悦泰福里洋房产品在同区域内无竞品竞争、货量充足，同时西岗生活氛围浓厚、交通便捷、加之一二手联动销售，悦泰福里登顶榜首顺理成章。天琴山和天源秀景则属于集中备案，项目早已售罄。

金州新区：金石滩板块环境优美，同时鲁能品牌影响力强大、项目自身拥有商街、娱乐、餐饮等完善配套，加之一二手联动销售，鲁能胜地得以在全市顺销。

旅顺口区：亿达第一郡是旅顺口区传统热门项目，借助亿达品牌影响力得以顺销。

2017年全部面积段成交面积同比皆有增长，60㎡以下和180㎡以上两个完全不同的需求类型涨幅较快，说明2017年楼市出现了两个极端，一方面纯改善类客户需求得到完全释放，另一方面楼市的复苏也使得非自住类客户群体重新入市。两个极端类别产品销量的增长也使得刚需、刚改等中间类别产品销售占比增长出现了停滞。

2017年公寓市场同样全面复苏，供应量同比增长61%，成交量增长1倍多，全年均价13614元/㎡，同比增长12%，这主要得益于东港公寓市场的大量货量的供应和顺销。销量榜TOP5里面东港板块公寓项目占了4个位置，榜首则是被经开万达广场夺得，万达品牌的号召力以及地段的便捷度使得该公寓项目得以登顶。。

别墅市场在2017年表现同样不俗，全年销售51万㎡，销量同比增长46%。本年度亿达春田表现亮眼，花田墅、十五墅、留庄等产品皆实现顺销，全年春田销售面积5.69万㎡，登顶销量榜首。

2018市区预计新项目一览

2018年各大品牌房企预计将有19个项目入市销售，甘西和金州新区依旧是主力供应区域，分别有5个项目和4个项目入市，另外中山区和沙河口区各有3个项目预计入市，项目以刚改和改善类产品为主。

注：

① 以上走势图和排行榜均是根据新峰中国提供的2017年大连市内七区商品住宅、公寓和别墅成交备案数据制得。

② 楼盘展示图里，中庚当代艺术和鲁能胜地为效果图，中体诺德滨海花园为实景图。

③ 报告中的推荐项目更新时间为2018年1月17日，若项目信息出现变动，请以房源详情页信息为准。

④ 板块和新项目位置图是根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

销售情况：2017年市内五区累计销售52375套二手房，同比增长44%，新房市场量价齐涨，供不应求的局面使得众多原来意向新房客户纷纷转向二手房市场，同时市区内部分新房因售罄开始变为5年以内的“次新房”，这也为二手房市场提供了大批货源供应，供给充足+需求旺盛使得2017年市区二手房成交量大幅攀升。

销售均价：经历了2014-2016三年的徘徊后，在2017年全市二手房均价也紧跟新房市场脚步一路冲高，全年均价达到12374元/㎡，同比增幅15%。

换手率：2017年大连市区二手房换手率为2.58%，比2016年增长0.24%，市场活跃度不断增加。

（注：换手率=全年二手房成交套数/总户数*百分之100， “换手率”是指在一定时间内市场中房产转手买卖的频率，是反映房产流通性强弱的一项重要指标）

新房/二手成交比：一般来说，一个城市二手房成交占比超过新房成交占比即认为这个城市进入二手房时代，自2009年开始，北京上海等一线城市率先进入二手房时代，进入二手房时代则标志着城市化水平比较高，城市生活配套完善，有更多的二手房可供选择，这是一个城市迈入发达的标志。而在2017年，大连主城区二手房成交占比首度超越新房，二手房/新房比达到1.03，大连由此“一只脚”已迈入二手房时代。

全年二手房市场销售高峰期与新房市场步调吻合，都是集中在4-6月和年末，全年5月和11月单月成交量双双突破7000套。均价也呈现稳步上涨趋势，12月市内七区均价已达到11971元/㎡，成为全年均价极值。

甘井子区因地域广阔，小区众多，是二手房源在售的主力区域，2017全年二手房住宅销售23767套，同比2016年增量6819套。高新园区因区域发展迅速，众多年轻置业群体迁入，加之大批5年以内的“次新房”小区已开始供应二手房源，导致成交量和成交均价同比分别增长96%和16%，成为2017年全市成交量价增幅同比最快的区域。

2017年二手住宅各面积里，120㎡以下纯刚需和刚改类产品售量同比增长幅度较快，50㎡以下销售套数同比增长达55%，二手房客户群在预算方面要略低于新房客户群，加之2017年二手住宅均价同比增长较快，导致许多客户需求面积被迫压缩，小户型产品销量因此同比增加较多。

2017年大连二手住宅销量排行榜上，西岗区唐山街板块的34中散盘小区、甘井子区金三角板块的金二小学散盘小区和甘井子区泉水板块的龙畔金泉五期进入销量三甲，其中34中散盘小区全年备案价格已达16001元/㎡。

代表小区：

9中散盘小区成为中山区二手住宅销量榜首，成交备案价达21260元/㎡。候一小区是沙河口区二手住宅销量榜首，成交备案价9930元/㎡。34中散盘小区成为西岗区二手住宅销量榜首。金二小学成为甘井子区二手住宅销量榜首，成交备案价达12056元/㎡。

金川家园成为高新园区二手住宅销量榜首，成交备案价7348元/㎡。金润小区B区成为金州区二手住宅销量榜首，成交备案价6596元/㎡。东城天下成为开发区二手住宅销量榜首，成交备案价6972元/㎡。

注：

① 以上走势图和排行榜均是根据2017年大连市区二手住宅备案数据制得。

② 二手小区展示图里，34中散盘小区、金二小学散盘小区和龙畔金泉五区均为实景图。

政策：2017在全国各大热点一二线城市纷纷出台限购政策下，大连则依旧保持了相对宽松的楼市政策，坚持去库存的方向不变，同时加强了对高端人才和高校毕业生创业的买房补贴措施。房贷方面则是逐渐收紧了利率优惠，绝大部分银行取消了首套房贷利率优惠政策。

土地：市区优质土地资源供应量偏低，导致高溢价地块频频出现，甘西甘北和金州成为市区供地主力区域。在土地资源奇缺的情况下，大开发商普遍开始寻求二手土地或者收购已有项目。

商品住宅/存量住宅市场：全年市场呈现出供不应求趋势，量价双双呈现持续性上涨态势，东港、高新园、体育新城和开发区板块受青睐，二手住宅市场上配套成熟，交通便捷的老小区受追捧。小户型产品需求重新抬头。主城区二手房成交量首度超过新房成交量，大连在2017年“一只脚”已迈入二手房时代。

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