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全装、平层、800万京西之战,它靠一个神户型甩出强力助攻

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2017年北京新盘不多,隔了有点久,「好评与差评」的测评栏目,终于又和大家见面了,这次评论君要扒的是,位于北京门头沟的中骏•西山天璟


在评论君写过的几个板块中,门头沟是个典型的土地驱动型板块。此话何解?


门头沟98%以上为山地,土地储备有限,在2011年之前,每年的供应量,基本是一到两宗的节奏,而当时的房价,每平也不过七千元。


但从2013年开始,片区地块开始集中放量,一些房企诸如万科、龙湖、绿地、中骏等不惜代价卡位,平地催生了一批中高端改善类项目。

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土地驱动的道理,不难理解了,大家集体买地,集体催热市场,造出互相PK的产品,需求自然跟随而至。


房价也在这个阶段迅速上浮。2013年,门头沟新房单价超过2万/平方米,2014年超过3万,到2016年,已经是5万+/平方米。


时至今日,门头沟依然流传着不少价格神话,近期批出的几张预售证中,均价已高达到7.5万+/平方米。


但去年截至目前,门头沟片区只成交两宗地块,地块成交回落,土地热点出让区,正在发生转移。


区域房价,需要另外的逻辑来支撑。


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从目前挖到的消息来看,门头沟片区,至少还有两个利好是没有释放的。


1、交通落实。


长安街西延和S1线的建成,在开发商的口中,已经吆喝了多年了,但是你仍然不能小觑,这些规划真正落成的影响。


两条大动脉打通之后,西部的人口外溢会更顺畅,未来的情况,其实是可以参考一下八通线的现状。

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2、冬奥板块。

首钢搬迁,腾出的地块如何规划,对门头沟的带动,是产生连带效应的,基本上可以说一荣俱荣。


目前的消息是,2022年冬奥会场地选址首钢,首钢老厂房,会改建成国家队训练场地,配套建设冬奥广场等相关项目。


同样涉及奥运元素,在亚奥核心板块,链家二手房网站已经有房源挂到14万/平方米,门头沟其实是可以有预期的。


据业内讲,首钢地块的生杀大权,并不在北京市手中,而在更高一级的中央层面,可见重视程度。

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在整个门头沟板块中,中骏西山天璟,位于老城区的区划内,从环线上看,属于六环。


但相对于直线距离,门头沟六环到内城,却要比北六环以及东六环要近得多,冬奥核心区,距离项目的地图测距也不过4公里


交通实地感觉相当不错。去项目当天,评论君从海淀区西钓鱼台附近出发,经阜石路到达项目,全程大约30分钟,行车很顺畅。


在距离和交通上,承接石景山、海淀甚至于西城区的人口外溢,其实并没有太大阻碍。

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公共交通出行,就比较麻烦,目前项目连接内城的公共交通系统,主要靠公交来解决。


S1线开通后,虽然能打通门头沟与内城的联系,但是线路并不经过项目,所以还需要换乘。


项目环境和配套都还不错。项目向南300多米,便是永定楼,走在滨河路上,会有一种身在景区的感觉。


配套方面,据项目方介绍,除了社区自带5.8万平方米方商业,周边还有约17万平方米的商业配套,整体22万平方米的商业集群,足以涵盖吃喝玩乐购。

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目前售楼处所在的位置,在项目交付后,会改建成幼儿园,据说小学和初中的学校也已经签定。


最近和大咖的交流中,评论君知悉,原来学校与项目的签约,还有整体和部分,一手房与二手房的区别。


一般来讲,项目签约学校时,可以只签小学、只签初中,或者两者都签,但在推广时,却很容易概念模糊。


如果购房者疏忽没有问到,项目方大概率也不会主动告知。所以这方面情况要留意。

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另外一种情况是,签约的学校,只有一手房业主可以享受,也就是说,这种属性的房源一旦进入二手房市场,便丧失了签约学校的入学名额。


这种操作还蛮少见的,各位粉丝们要擦亮眼睛。


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整个项目占地约8.2万平方米,容积率2.2,产品类型包括18-22层的高层板楼和叠拼。

园林和建筑的风格,走的是中式风,铁艺栅栏的镂空雕花和绿植搭配,都比较走心,第一印象分还不错。

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首期推出的,是118平方米至155平方米的高层,但只有155平方米的户型做了样板间,所以就谈谈155户型。


1、下图,便是155平方米户型,户型规划的巧妙之处在于,虽然建筑面积只有155平方米,却装下了3.5房的设计,而且并不牺牲尺度。

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从户型图看,整块南向采光面,大概有12米,客厅的面宽4.8米,进深5.1米,整块面积有20多平方米。


南北卧室都是套房设计,面宽有3.8米,主卧面积目测在25平方米以上。儿童房的面宽也有3.35米,各卧室的采光效果都还不错。


2、在项目板间中,评论君最喜欢的,是餐厨部分的设计,原因很直接,就是够大。


这样在用餐的时候,就能提供两代人甚至三代人的交流空间,这一点如果你实地感受下会更加明显。


评论君目测,厨房面积大概在11平方米左右,两个人在厨房中不会觉得挤。U型布局,利用率也会比较高。

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餐厅的面积大概有20平方米,样板间里放了一张大圆桌,空间还有盈余。


站在厨房一端向南望,餐厅连带客厅,视野非常宽敞,由于面宽较大,所以虽然进深不算短,但整个通透感很好。


这可能是近期我看过可以给佳评的一个客餐厅户型了,虽然它只是一个改善类定位的项目。


3、样板间居室设计是3+1,包括三间卧室加一间书房,其中两间卧室是套房设计,如果有老人居住的话,套房会比较方便。


但书房只有2.4米宽,在样板间中的感受是,整个房间是比较狭长,如果想放一张床进去的话,会有一些面积不足,大概率交付后会用作书房。

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4、样板间中,卫生间有三个,都在主卧一侧。如果是边户的话,能做到三卫全明,中间户可能要委屈一些。

在3.5室的设计中,配置了3个卫生间,这属于比较豪的配置。


印象中,今年还没有在同类的其他项目中看到过。当然,如果像户型图中一样配置两卫,其实也足够用。


如果你问我意见,我大概率会推荐你按照样板的标准来。因为,当你站在样板间时,尺度上的感受,会让你同意我的实地判断。

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整体来说,项目的居室配置和尺度,都偏改善。118平方米与155平方米的面积,都做出了大平层的高端感。


天璟所处的周边区域,在售新房并不多,这个面积段可以让它成为当下这个区域的改善主力。


它除了承接其他区域的人口外溢需求,也能够解决掉周边八、九十年代的老楼住户的改善需要。


你卖掉一套老房子,加少许资金,就可以支付起这套155平方米户型,从而让自己的居住水平升级到最一线的阶段。

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谈谈大家都关心的价格。


去年2月份,中骏地产以接近40亿的价格拿下项目用地,楼面价大概在4.1万元/平方米


这个价格在当时,刷新了区域楼板价的记录,可以说中骏本身还是比较看好门头沟区域发展的。


不过那是估计谁也没想到,转年之后会遇到如此强劲的调控政策,市场走弱,高价地反而比较适合低利润高周转,快速回笼资金。

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备注:表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整。本次测算,以批准预售面积为标的,建安工程8100元/平方米测算,项目净利率只有8%左右。


所以,尽管项目拿到了7万+/平方米的预售证,但还是以均价6.8万/平方米的价格出货。


这样一来,118平方米户型总价大概800万,155平方米户型总价大概1000万冒头。


如果摊薄面积,项目的实际折合单价也就5万多每平米。


目前周边竞品中,绿城西山燕庐、华远裘马四季的价格基本在6.5万/平方米。中骏西山天璟,处在了一个非常有竞争力的价格区间内。


这样看来,带装修、一线配置、杀伤力十足的户型,老城区核心位置,摊薄价格5万多/平方米,还是可以接受的。

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