6668

老牌豪宅的蜕变—顺景石上清泉

如今北京楼市土地供应主要向小户型和限价房倾斜,满足以改善型需求为主的刚需对象,四环以内的别墅和大平层豪宅项目已经非常紧俏,而且价格不菲。2017年作为豪宅市场元年,豪宅项目大受追捧,但是有个豪宅项目却一直不愠不火,扑朔迷离,它就是顺景石上清泉(又名顺景园)。今天,来给大家扒一扒这个老牌豪宅的过去与现在。


专题图片

区位分析

顺着四环路,一直往北开,抵达位于东北四环四元桥附近的目的地—顺景园。当年拿地的时候板块区域还算外城,不过北京经过这20年的高速发展,现在这个版块也是比较核心的区域了,不管是交通、周边配套都已经非常成熟。旁边是望京、丽都、燕莎几大商圈。而且由于是20年前拿的地,到现在也算是少数几个在四环内的被绿化带包围的低密豪宅项目。


专题图片

过去历史

该项目可谓占尽地利却少了天时与人和,导致项目从拿地、入市开盘到现在一直都鲜有人问津,始终处于一个有价无市的状态。这里就得谈谈缺少的天时与人和到底是什么。


首先说天时,项目是94年拿的地,04年开盘入市就出售出13套,从当时的销售业绩看也算是比较不错的,可惜好景不长,06年赶上国家出台别墅类项目的调控政策,导致顺景园的产权办理受到影响,进而也影响到了销售进度和市场交易,项目也成为了附近居民眼中名副其实高空置率的烂尾楼。


专题图片


缺少人和主要是由于该项目的股权变更纠纷,不停地变换开发商导致的。一开始由开发商北京顺景园房地产公司拿地承建,后由于资金问题被深圳科技控股公司买断。但是深圳科技控股又忽然宣布股权被收购,导致顺景石上清泉的股权由回到顺峰公司手中。股权的不稳定导致项目无法正常上市交易,同时也使得项目的人气越来越少。


专题图片


而且在今天的北京豪宅市场竞争异常激烈,与其他同类型的项目对比,尽管该项目的拥有无法比拟的地理位置优势和相对成熟的配套,但是顺景园产品上的劣势已经使它缺乏竞争力。


虽然之前经过了亚豪控股的重新包装,按照法式风格对户外园林、外围建筑、室内进行了重新设计,但是从现场看到的情况给我的感觉是,外部的品质和风格还是有点陈旧,由于较长的项目周期,建筑材料内耗较重,内部不管是从空间感还是美感上都不能带给人视觉冲击,而且户型的设计较为落后。


专题图片

现在价值

尽管这个项目经历了坎坷的过去,又有着许多瑕疵,但是瑕不掩瑜,随着北京豪宅项目的兴起以及紧俏性,项目的市场价值也在慢慢得到凸显。


经过跟售楼处打听后得知该项目在售的楼栋是11号和12号楼,户型面积分别是511平和514平,目前的均价为81000元/平,而且房源量比较少。从价格上看与同类型项目相比优势还是比较明显的,可能由于时间太长,产权还剩四十多年等因素直接压低了该项目价格。同时较少的房源量也使得该项目更为紧俏。


专题图片


从外部的环境看,首先映入眼帘的便是顺景园的拱形大门,虽然有些斑驳,但是气质依旧。顺景园整体设计上采用上浮式风格,广场周围分布着售楼处、物业以及停车位等。小区中心有个花园广场,周围的小道夹杂着绿色植被,有亭阁,有水池,给人的感觉非常舒适。而且每栋楼周围都有松柏围挡,私密性较高,楼间距比较大,采光和视野也非常不错。


专题图片

户型分析

从户型图来看,511平三居从布局看两个卧室都朝南,厨房、餐厅和客厅连在一起,客厅由两部分组成,主卧由衣帽间、卫生间和睡房组成,厨房的面积较大,可自由操作,从采光上西侧和南侧向阳,光线还不错。唯独不足的地方就是室内过道面积太大,空间浪费比较严重,不过可以可以重新设计利用起来。


专题图片


514平四居户型南、北、东三面有窗,不管是从光线上还是空气流通上都不错,布局上三个卧室都有独立卫生间,非常方便大家庭一块居住,主卧是有睡房、衣帽间、卫生间和书房组成的套房,客厅和餐厅的面积也比较大。


专题图片


从样板间看,给人最直观的感觉就是内容很丰富但其实空间的利用率并不高,可能跟户型有关系,整体比较空,功能性居室比较少。所以产品的竞争力与项目周边的同类竞品相比非常尴尬,解决的办法就是购买后自己动手大刀阔斧的重新设计。

专题图片

周边及配套

项目周边有337公顷的城市公园绿地资源和两个高尔夫球场。西侧是太阳宫公园,东侧是四得公园,南侧有朝阳公园。在北京严峻的空气环境下,家附近有几个大型公园虽然不知道能不能降低点PM2.5,但是被一片绿色环绕还是比较惬意的。


专题图片


项目附近的商场有宜家家居、嘉茂、华堂、方恒购物中心、望京新世界商场;医疗配套有望京医院、北京中日友好医院几个不错的医院。


专题图片


教育配套有青苗国际小学、青苗国际中学、陈经纶中学、北京八十中、花家地实验小学、青年政治学院、人大附属朝阳分校,项目自身还配建了顺景温泉酒店。


专题图片

总结

整个项目客群定位不准,而且作为老项目,在产品的设计上也存在很多缺陷,即使能够改造,也要花费很多的时间和精力。但是它“优越的区位优势、低密度的设计”和与同类竞品相比较低的价格也是项目实实在在的优势。如果不太在乎较少的产权年限,又有比较多的时间和精力愿意重新设计改造自家的户型,顺景石上清泉也是可以考虑的。

立即分享

您好,我是
您已成功委托我帮您找房,我会尽快联系您,为您提供专业服务
帮您找房无任何费用,您可获得
专业服务咨询
好房精准推荐
最新政策解读
免费专车看房
获取验证码
同意TA帮我免费找房