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囤房囤了十来年,好地段还需要好运气的加持

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好久没看盘了,最近有朋友推荐了朝阳区的八斗,位于北四环,笔者猛地一听还挺惊喜,毕竟这个地段已经很久没有新盘发布了,北边的新盘基本都在五环往外走。

 

上周末和朋友去转了转,今天和大家详细聊聊八斗。

区位及配套

按照惯例,小编带大家先看区位。

 

项目位于亚运村,从环线上看,距离北四环约1.5公里,北五环约2.2公里。

 

笔者坐地铁过去,从5号线大屯路东的B2口出来后,直接向前走,大概不到200米左右,向右转,就直接到了项目这里。


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陆上交通的话,周边有北四环、北苑路、大屯路等城市主干道,京承、京藏、机场快速路三条高速线也不远,四通八达是没问题的。


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只凭着交通优势是没办法称得上好地段的,项目的地段优势其实在于高端资源配套,毕竟位于亚奥板块的核心,该板块因为其成熟的生活氛围,迅速升级过渡成高端改善型聚集区。

 

同时,相较于亚奥板块的边缘,八斗周边生活配套更加完善,出门逛街购物挺方便的,北辰购物中心、时代名门、华堂商场、远洋未来广场、飘亮广场、上品折扣(亚奥旗舰店)、沃尔玛、第五大道都集中在此,不仅满足人们的多方位生活需求,更能带动整个区域的发展形成新的商圈格局。

 

值得一看的是,项目最近的学校是步行仅5分钟的陈经纶学校嘉铭分校——朝阳区内非常好的名校,孩子从小学到高中的教育课程都有保障了,这个附加价值还是很难估量的。

 

附近的幼儿教育资源也很给力,金色摇篮幼儿园、二十一世纪实验幼儿园、牛津幼儿园、培基双语幼儿园、伊顿双语幼儿园等都不远,总得来说,教育资源是在8.5分以上。

 


项目概况

去看盘之前,笔者做了一些功课,发现这是一个囤房囤了十来年的项目,所以看产品之前,我们先来看看开发。

 

八斗此前的案名是一瓶四和院,和南城第一豪宅——一瓶项目师出同门,可以说是壹瓶地产在南北城两种开发模式的代表。

 

项目所在地块许久之前就被原来的开发商拿到,但却由于种种原因一直未售。直到2009年,一瓶四和院的开发商接手规划,2010年就已取得3栋楼、共286套住宅的现房销售许可证。

 

2016年1月,北京江南绿城房地产开发有限公司接手项目,重新打造了外立面和新中式园林,项目也更改案名为“八斗”。笔者打听了一下,由于附近有学校,取“才高八斗”之意。

 

从拿地到现在,房价也一路上扬,已经是翻了几番的节奏。项目2011年初次开盘价格不过每平方米3万元,而如今的均价已经是每平方米125000元了。

 

笔者揣测,开发商可能在走“多年媳妇熬成婆”的道路,因为这样好的地段位置一把卖光并不算难,但开发商很可能没机会继续拿到这样的好地开发,所以说断断续续囤了十来年,拿地跨度时间够长,片区的涨幅实际上已经淹没了项目的成本。

 

当然,这个时候再用成本价来衡量项目入市价格,意义已然不大。不过,跨度大的一个缺陷就在于项目的70年权限打了折扣。

项目分析

具体来看产品,项目共3栋楼,2号楼为70年产权的酒店式公寓,1、3号楼为住宅楼,都是19层的蝶式塔楼,两梯7户。目前有3号楼的40多套现房在售,户型多在115平、119平、128平三居,180平四居,成品房交付。

 

笔者分类谈谈自己对项目的看法:

 

1、整体占地不大,只有9887平方米,建筑面积有45742平方米,容积率在3.5。这种先天条件差的占地面积其实对开发商来说是一个挑战,也使得其没有别的道路可走,只能走高层塔楼的建筑和“小而美”的园林设计。

 

大家一提到塔楼就以为这个房子一般只有一个朝向,但是在看房的过程中,发现这种蝶式塔楼的设计,使得不管哪个房子都至少有两个朝向,或者东北、西北、西南向,或者纯南向。这种两面朝向可以让空气流通,通风效果相当不错。

 

在占地面积不大,相对比较闭合的空间里,如何做到非常好的园林景观还是需要花一点心思的。


项目的园林规划主要采用盆景式园林风格,在有限的空间内,将中式大红门、汉白玉栏杆、灵璧石等具有古典特色的元素融入,配以名贵树种、精品盆景来打造,这在土地价值较高的亚运村,也算是化腐朽为神奇吧。

 

2、园区处处都体现着“文化造宅”的气息。入口处借鉴了中国古代世族的门弟规格,中国红大宅门、青砖影壁墙、汉白玉喷泉、稀珍金丝楠木匾、紫铜嵌壁的元素处处可见,售楼处里全是景泰蓝等一些古董。据说房子全卖完了的话,售楼处就将改造成会所。 

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建筑的外立面是以灰色为主的,比较沉稳大气,的确有种老北京的感觉,毕竟中国很多古代的宅院都喜欢用这种颜色。


房子的外立面采用的干挂石材,这里笔者解释一下,在北京只有一些高端项目外立面才会用干挂石材,听介绍,这三栋楼最早就是按照外交公寓的标准建的,混凝土和保温都做得很好。

 

3、其实项目也有88平方米和98平方米的小户型,不过都早卖光了。现有户型多位三居、四居,差不多都在120平米左右。

 

其实看户型图就能感受到,它并不是正规的方正户型,更像是两个正方形拼在一块,大面宽、小进深,各部分面积配比紧凑,可以说使面积优势得到了最充分的发挥,使用率很高。

 

在分区上,卧室书房占据一个正方形区域,为静区,另一个正方形区域则为厨房、客厅等动区,有明显的隔离。看得出来厨房是U型设计,三面操作台可以更宽敞、更方便操作。

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4、虽然开发商做出了努力,但由于资源紧张,项目依旧有个缺陷:挤。从大的范围来看,周边楼盘比较密集,八斗项目虽然占据有利位置,但依旧显得紧凑。不过周边多为二手房,也没有新房出售,所以说并没有竞品的干预和可选择。

 

项目内部面积资源也不像郊区那么壕,拿停车位来说,只有1:1的比例,且只租不售。

 

再说说附赠的小阳台,小阳台是按照空调的检修通道报批的,所以算作是白捡的免费面积。但是虽说阳台归你用,但物业要求不能封阳台,毕竟封阳台也牵涉到小区形象,跟其它业主也相关。

项目总结 

整体看下来,项目的产品不错,比较规矩,没有明显的短板。不过随着老项目的地段优势日益弱化,它所拥有的是城市资源这一核心竞争力。

 

所以说,项目的目标客群十分明确,是那些“二次改善型或高端置业群体”。此类客群单从改善的角度说,无论如何都要有一套房是在市区以内,即五环内,且具备交通、配套、医疗、师资力量的成熟,。

 

在如今,四环内开发空间几乎为零的大环境下,这样现成的项目可以说是心仪者仅剩的置业机会。

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