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六年归来首作亮相,但经典款的绿城被堵在了半路

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9月3日,绿城北京门头沟西山燕庐项目体验区、样板间对外开放。


绿城阔别北京6年之后,分别花费57亿元51亿元在门头沟、酒仙桥拿了两个地块,这两笔金额占到了绿城全集团年度土地购置预算的六七成,足见,绿城对北京的诚意。


如今,门头沟地块西山燕庐一朝面世,向北京的绿粉、媒体与同行,开刷存在感


评论君秉持产品说话的理念,即使绿城顶着无限光环,也只有等到它的产品公开亮相之后,才终于写了这篇文字。


在此之前,借着绿城,大家都在刷自己的寂寞与存在


这让绿城压力很大。万众期待,不能有一丝闪失的可能。


以客户身份,评论君怀着各种期待去到现场,刚到售楼部门口就感受到浓浓的战场氛围,项目与金地华宸项目门对门,车还没停稳小哥们就一路小跑围上来了,有拉去看绿城的,也有拉去看金地的。


因为时间有限,主要看了绿城的项目。大门口的拉客,可见未来这个区域的竞争之激烈。


售楼部人潮涌动,不大的沙盘周边围满了客户,楼梯口也是排满了等着看样板间的人。舆论里的火爆楼市在现场得到了充分演绎。


不禁让人思考,哪来这么多客户?在这个区域,这个项目,大家看中的究竟是什么?


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随着土地市场外移,目前北京主要新盘也大多在五环外。政府的土地供给节奏与方式,硬生生抛给客户一个问题就是,到底要产品品质,还是要地理位置?


想改善就得往五环外!东边是刚刚火过的通州和正在火的台湖,北边由东到西是东坝、孙河、北七家和西北旺区域,南边则是西南三环到五环、黄村、亦庄版块,而西边就是门头沟花开一枝了。


东西南北一路数来,就会发现这些火热的区域不过这么几类:


 1、政策利好,如通州;

 2、概念支撑,如孙河的中央别墅区;

 3、产业依托,如大亦庄、西北旺; 

4、位置依托,如靠着国贸的台湖、靠着望京和国贸的东坝;

5、供地较多,项目集中,如门头沟区域。


对,门头沟就是这么一个区域,没有政策利好,也没有产业支持,仅靠西延的长安街和s1号地铁线(北京仅一条中低速磁悬浮)才能给自己找回些面子,大区域上并不怎么占优。


但在今时今日这个节点,应该没有哪个区域像门头沟区域这样,新盘聚集如此之多,销售节点如此之近,沿着阜石路或莲石路往西,沿路路牌导引密密麻麻,甚至七八个项目都相互接连。


所以,接下来这些房企们如何定义、打造这个区域的概念至关重要,它注定了不是一个盘的战斗,而是一个区域的战斗。

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在这样一个大区域背景下,再来看项目就相对容易些。


尤其对价值注重的客户而言,一方面是区域大势,另一方面就是价格。


目前这个区域的均价在5万—6万,与其它几个区域相比算是起点,优势明显。

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区域内,拿距离较近的绿城西山燕庐项目和金地华宸来说,金地华宸拿地楼面价2.5万/平方米,绿城楼面价3.32万/平方米,比邻居金地华宸贵了8000元。


金地华宸今年8月27日开盘,156套平墅,均价5.5万,13亿货值,40分钟售罄


绿城开盘该多少钱?品牌溢价如何?这个可以自己琢磨下。


金地华宸均价5.5万元,那么,如果绿地与金地的价格一样,这个市场空间就出来了。


由于绿城此次是全产品线,户型面积段偏下,这就意味着它的总价会控制的较低,未来,单价上涨的潜力也会很大。


再说个数据,今年2月26日,中骏置业以4.1万元楼面价拍了门头沟龙泉镇地块。


所以未来门头沟项目的新盘价格该是个怎么走势,大家想想。

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目前该区域的品牌开发商不在少数,密度之高、距离之近是一大特点。


所以,一旦认可区域本身,那么距离、配套其实都不会差太多,除了学校诉求以外,接下来拼的就是品牌,产品,服务,价格和附加值,对于目前在这个区域的几个开发商来说,万科、金地和绿城无疑十分占优势。


就绿城西山燕庐而言,它未来的教育与资源配套,更多是依赖周边资源与竞品。


在教育资源上,可以参考北京八中附小与北京八中京西校区。但是,同样的这个教育卖点,也在一街对面的金地华宸那里得到了额外强调。


在商业配套上,西山燕庐自带一部分社区商业,面积不算太大,其未来主力的配套需求,更多将由周围的友商提供。比如,融创、龙湖与远洋的配套商业。

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西山燕庐在产品类型上,属于绿城的二代高层系列,此次开放的样板间主要是145平方米的四居和129平方米的三居,初开盘的户型将主要集中在80平方米—145平方米之间,整盘几乎没有主力面积段,80平方米—200平方米产品线非常丰富。


初见产品有几点感受:


1,没有园林展示,样板间直接做在了售楼部的二层。不知是客观条件不允许,还是故意为之,本次开放没有体验到津津乐道的南派园林风格,这让人感到有些遗憾。


根据官方的销售资料,整个项目规划面积28万方,分东西两个地块开发,地上的商品房面积合计起来共20万方,给绿城提供较为充裕的园林表现的余地,园林景观由美国LIFESCAPES打造,是绿城御园的原班人马。


其中,规划设计了一个北京相当罕见的四季华厅空间,面积近千平方米,恒温恒湿恒氧。其并不是一个简单的封闭玻璃小屋,屋顶可以开合。


但是,这一点本次示范区没有体现,绿城这个卖点,可能还要等待一阵子。


2,楼间距较大,对于2.8的容积率指标来说,整个社区规划还是比较舒适的。


为此,靠边的楼座甚至牺牲了部分户型的规整也要紧贴红线,可以看出,在平衡单户和整体社区关系上花了不少心思,但这就对户型提出了较高的要求,而后面要说的户型弊端恰恰呼应了这一点。

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3,户型产品丰富,首置首改特点明显。和顶豪时代大面积段主流相比,80-200平方米的户型面积定位较为亲民,所以要提升小区的档次就只能靠坚实的运营服务了。


想必绿城也是对这点抱有极大的信心,才会与周边主打高端改善的大面积段产品进行如此差异化定位。对客户来说,总价上压力小,居住品质则需更多靠着对品牌的信任了。


4、户型设计喜忧参半。


由于面积段较多,户型也是好的好、差的差,装修上也没有惊艳的感觉,对于以往绿城产品带来的印象上来说,是打了不少折扣的,或许是期望越大失望越大吧,总体感觉样板间不惊艳。唯独以设备平台做出来的赠送面积可以作为一大亮点。

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145平方米的四室两厅一厨双卫,户型方正,几乎没有浪费,


三房朝南,明厨明卫,连主卧嵌套的卫生间也是明卫,很难得。


4.4米的客厅面宽,3.7米的主卧面宽,舒适度很高。


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129平方米的三室两厅一厨双卫就逊色不少,厨房太小,小到基本上没有操作平台,兼具通道的餐厅部分浪费严重,比客厅面宽还大的餐厅仅摆放一套餐桌,和精小的厨房比较起来极不协调,储藏空间也是无奈之举,其实如果与客户打通做成衣帽间或许更好,但多少受到承重墙的限制,后期能否改造还需要打个问号。


但同样还有一个没有做样板间的120平方米户型则方正很多,三房朝南,客厅面宽达到4米,南北通透,全明设计,做到了四室两厅两卫一厨,所以我们该说是设计问题还是取舍问题呢?


所以,一圈看下来直观的感受,西山燕庐项目,就区域内比较来说,还是比较有优势的。其卖点更多在于,对后期服务和运营的品牌溢价上.


但从产品上看,基本处于不出错的平实状态,而户型设计上虽然面积段差异化定位将会成为一大竞争力,但差不多面积段的不同户型间势必形成相爱相杀的局面,设计师当初的纠结将转移到未来的客户身上,不过这也将考验营销的定价策略。


总体来说,一个经典款的、原汁原味的绿城感觉还没有完全来得及兑现,被堵在了从杭州到北京的路途中。对价值来讲,就要加上区域因素、竞品因素进行评估了。


但后来听说,现场当晚就排卡200多张,由此也能看出绿城的品牌动员力。

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