在海淀，均价 7w4一平的花园地产，高端还是噱头？

在北京，海淀区的房价一直以来都是一个比较高的存在，毕竟最近一段时间的新开盘几乎都是以高端的大户型为主。

但是，最近新推的冠城大通百旺府，却是一个比较少见的以中等户型为主、以公园地产为主要卖点的房产。而且，作为一个新开盘，这个项目的价格相比较海淀区相似定位的房产来说，会略微低一些。

那么，低价的公园地产是否会削弱其自身的高端定位呢？带着这个疑问，笔者专程前往去拜访了这个项目。

楼盘概况

这个项目位于海淀的北清路永丰产业园东侧的永丰嘉园一区内部。笔者特地看了下表，下了京新高速以后，需要开车15分钟才能够到达。虽然说在位置上，可能没有像其他高端住宅区块那样便利，节假日和上下班高峰时段的交通拥堵问题也是一个问题，但恰恰是因为处于城市的远郊，才能在宜居性上面有如此大的手笔和规划。

周边设施的话，最近的商超的话距离项目在步行10分钟左右的路程里面，可以大致满足基本的生活需求。如果说大型商超的话，在车程10分钟的距离里面是永旺国际商城购物中心，内部有影院、美食中心，基本上来说可以满足大部分的生活娱乐需求。

在教育方面，整个项目的配套还是挺齐备的。步行5分钟的距离就是中国科学院第三幼儿园。因为是中科院下面的，所以说质量上会有很大的保障；中学的话，有清华附中永丰学校，无论是教育质量还是硬件设施上来说，都是周边地段里面非常好的。

医疗方面的话，开车4分钟有一个社区卫生服务站，平常有个头疼脑热，拿个药还是不错的。如果说有紧急方面的需求的话，北大国际医院在开车11分钟的距离里面，也算是方便。

剩下的其他类型的商业配套的话，笔者的观察来看已经要比16年项目刚开盘的时候完善了很多。而且，随着整个区块的进一步发展，整体配套的质量也会逐渐提高。在这点上来说，还是可以期待一下远期的便利程度的。

总而言之，就目前来说，作为一个主打公园地产的项目，当前的配套已经算是比较完善了。而且，随着整体区块的进一步开发，相信未来的生活便利程度，会比现在要更加方便。

不过，还是要捎带提一下，这个项目直线距离3.9公里的位置是六里屯垃圾填埋场，至于说是否会像网传的那样在阴天和夏天就返味，可能就得要特地挑那个时间来项目看一眼才知道。不过就笔者现在的到访体验来说，如果不提的话，很难会让人注意到说有个垃圾填埋场就在那么近的距离里面。

目前在售的是2组团和部分8组团，以小高层为主。

总体上来说，虽然说绿化率只有 35%，但实际走访下来的感觉，整个项目的确配得上所谓的公园地产的名号，因为大部分的空地都被绿植所覆盖。整体环境上来说，的确和给出的效果图差距不是非常大，这点上来说，可以感受到开发商在这方面下的工夫。

除了传统的园林景观以外，项目还专门设计了几处湿地和河流景观，这无疑给园林景观带来了更多的观赏性和乐趣。而且，在某些特定的角度，你还能看到远处的西山。这样的景观，显然是花了不少心思。

而且，项目的中心还是一个面积颇大的中心绿地，可以提供夜间的散步、纳凉等需求。这样来看，也挺贴合不同年龄段对环境的不同需求的。如果觉得还不够的话，开车10分钟就是行天湖公园，可以提供更多的休闲娱乐的选择。

总而言之，在项目内部的景观设计上，笔者的确感受到了公园地产所必须的高绿化覆盖感。

户型分析

接下来，笔者要谈谈户型。目前项目在售的是3室2厅的113平 C 户型、3室2厅的137平 B2 户型和 4室2厅的 A1 户型这三种。

总体上来说，户型在设计上没有任何的硬伤。在布局上，做到了干湿分离、动静分离；在采光方面，全明户的设计让居住的空间变得更加的明亮和宽敞。具体到每个房间，笔者注意到每个空间都设计得十分规则、方正，这样给后期家具的购置增加了不少的便利。

由于这个项目交房的时候会带一些简装，所以说笔者也专门去看了样板间。不过，现在在售的户型的样板间还没装修结束，所以看到的户型会和现在在售的户型有些许的不同，因此笔者也就不对空间的具体设计展开过多的描述了。

说实话，在一进到样板房的时候，笔者还是有些惊讶的。毕竟，传统的高端楼盘往往都是走偏欧式的奢华风格，而这个楼盘则独辟蹊径，采用的是尽可能简洁的现代风。在这点上来说，会更加符合现代人对住宅的需求一些。

笔者逛了一圈下来，总体的感觉是整体的软装风格已经尽可能做到了高雅感和现代感的平衡，这点可能会比较讨好新一代的买房者的眼球。

总的逛了这一圈下来的话，感觉整个项目的户型还是挺可圈可点的，随房的装修以简练为主，这样的话，也提供了让业主自由发展的空间。在这点上来说，属于缺点还是优点就属于见仁见智的部分了。

成本分析

目前这个项目的均价在7,400 一平的价位上，在海淀区整体处于高端、大户型的市场里面算是一个比较平易近人的项目了。

虽然说这个项目在周边方面可能会有些并不算大的瑕疵，但未来的发展来看的话，周边的环境是会不断改善的。除此以外，无论是项目内部的景观设计，还是房型上来说，其实都是朝着高端房产的定位来规划的，而且在整体的观感上，的确也达到了高端地产的平均水平。

这样来看的话，用这样的价格，在海淀区这样一个房地产开发热点买入一个在教育、环境方面有很大优势的花园地产，这笔帐到底划不划算，可能就需要看每个人的需求了。