亿元级的大独栋，居然也是“断货王”？
今天笔者要扒的项目是，位于中央别墅区边缘的九章别墅，里面不乏多名一线明星入住，如范冰冰、李晨、汪峰、章子怡等。虽然笔者看过不少豪宅，但也是第一次踏入亿元级大独栋的地界，就把自己的实地感悟分享出来吧！
项目从去年三期开盘后，81栋别墅中1400平米以下均已被认购，目前只有1460平米到1867平米的户型产品在售,均价差不多是14500万元/套。
所以，正如标题所言，笔者眼中的九章别墅有三个标志：亿元级、大独栋、断货王。这三个标志意味着该项目的客户有很强的鉴别力和购买力。
楼盘概况
项目位置比较显著，位于朝阳区东苇路3号，是中央别墅区首站,离市区更近、交通环境更优越。紧邻机场高速、机场第二高速及京平高速等多条干道，从三元桥开车过去只用了15分钟。笔者看了线路图，开车上机场高速，五分钟就能到达首都机场。
项目南侧一路之隔的是蟹岛绿色生态度假村，东侧是北京仅有四季常青的水系温榆河，构成一个天然的绿色屏障，整个区域的绿化面积至少有70%。这是一个可遇而不可求的资源，生态角度看很是少见和宜居。
当然了，从配套角度上看，项目所享受的是中央别墅区成熟资源的福利：
北侧是北京的国际教育区，北京市70%以上的国际教育资源聚集在此，比如北京国际学校（ISB）、力迈、蒙特梭利、伊顿、京西学校等等；到丽都、燕莎、国贸商圈基本是十分钟的车距；周边有着多家外资医疗机构，如和睦家、美中宜和私属服务式的家庭医疗等；项目周边云集众多高尔夫俱乐部、马会俱乐部及艺术园区资源。
这是中央别墅区20多年来沉淀下的资本，区域内低容积率、优越的环境、国际化的配套、高素质人文环境，使得九章别墅毫不费力地拥有了区位优势。
但是这个区位优势不是独家的，中央别墅区众多项目都拥有。因此，和外围产品比区位，再回来和区域内项目比产品。
笔者在之前的项目走访中也发现，老牌别墅区的产品稍显落伍。这个“落伍”体现在几个方面：首先设计老旧，许多产品都沿袭着法式、英式、美式等洋房风格；第二因为建的时间早，房子的建筑风格和用材有些落伍；第三就是庭院很小，失去了别墅“大院子”的意义。
这次探访九章别墅，给笔者带来了一些“新”惊喜。
与传统别墅“极尽奢华之能事”的壕气风格不同，项目散发着“新中式”的气息。
从东入口的红砖会所入院时，发现项目设置了五步台阶，据介绍，这是源于中国皇家寝宫台阶的传统设置方式。入院后抬头看，高高的院墙使得后方的 “庑殿顶”建筑显得若隐若现，有种中国当代的“深宅大院”之感。
值得一看的是 “砖斗拱”造型，把中式传统的斗拱元素融进建筑里，有很强的视觉张力。
入户大门也借鉴了四合院宅门系统的建造方式，门前设有石台阶，门头是装饰铜雕，高3.3m，宽1.8m的门板配的是意大利进口多点锁具，除指纹密码、掌纹密码开锁的方式外，还有瞳孔扫描开锁，甚至可以通过门禁系统实现远程控制开启关闭院门，这种结合很“新中式”。
长期浸身在房地产行业就不难发现，私家豪宅业主中许多都是75后、80后甚至90后，新富年轻化的趋势越来越明显，他们普遍拥有高学历、海外生活背景、有较好的艺术鉴赏力。这种业态之下，注重人居形态和文化品位演绎的“新中式”建筑风格越来越时髦了。
笔者这次感受的是开发商在项目现场做的一比一的样板间，但是我们要了解一个事实是，项目毛坯交房。所以说样板间的装修风格和家居设置不是笔者在意的，真正要看的，是各个功能区的空间尺度、生活场景置换。
比如，每个户型都设置了双主层空间，为业主预留出个性化的创造空间，来满足不同的综合生活需求。入户层与花园层的双入户设计在保证方便的同时很好解决了公共空间与私密空间的区分，保证了入住业主的隐私，同时也为不同家庭成员的社交提供了相对独立的空间。这些空间上的预留度，才是我们看毛坯房项目的重点。
当然了，这样的大独栋产品，市面上清一色的都是毛坯交付，并不是说成品房交付就会增加成本，因为对于业主来讲，也许钱已经不是关键性的决定因素。然而，对于终身置业的房子，又是1000平方米以上的大尺度面积，个性化是很强的，任何开发商都没有信心和魄力在户型、板材和设计细节上率先做主。
所以，笔者不打算和大家探讨具体户型的优缺点，一起来看看项目的硬指标。
说到项目本身，笔者和业界不少人的看法一致，那就是“卖一套少一套”。接下来详细分析一下：
1，项目总用地8.6327公顷，其中建设用地6.1765公顷，仅仅打造出81栋纯独栋别墅和1栋会所，总建筑面积91924平方米，容积率折算下来是0.6。
从政策角度看，2010年起北京政府已停批容积率在0.6以下的别墅用地，再加上2013年北京开始推出配建自住房地块，为了实现更低密度，大部分项目采用了高低配格局，纯粹低密的别墅项目很少，除了九章别墅外，只剩下润泽御府、远洋Lavie、恒大丽宫、中粮瑞府等为数不多的几个。
2，其实还是受对容积密度要求的影响，加之北京楼市很少推出新地新房的背景，北京有可以盖别墅还能出独栋的地可以说是没了。现在的别墅产品中，对容积密度要求相对较低的联排、叠拼类产品是市场主导，独栋类产品则日渐稀有。
3，项目采用的是“前二后三”坡地形制，这种双首层的设计带来的好处是，地下室不会因为漏水、返潮而影响使用，也不会出现采光不好的问题，这使得地下室成为了实打实的使用面积。
不过，据介绍，“前二后三”的设计已经不再被通过审批了，市场上只有恒大•丽宫、润泽•御府等开发周期比较长的大盘才有这种形制。
当然了，业主也要为地下室的使用效率和舒适度买单，这部分的空间是需要算面积给钱的。
4，相比较传统别墅的小家小院，项目附赠的庭院面积都在1：1以上，以一个S3户型来看，房本面积是1863平方米，附赠的花园面积则达到2000平方米。这个面积给整个项目留下了可塑性和溢价空间，比如花园层的层高是4.8米，与入户层结合可形成高达9米的震撼挑空，与室内装修进行呼应。
笔者看到，项目的顶层也留下了很多绿化面积，不仅美观，在夏天的时候也能够起到天然的隔热作用，这种设计算是无心插柳柳成荫了。
笔者虽然很满意项目，也并不质疑开发商的用心程度和专业程度，但是测评结束后，笔者也有些判断不准，一方面感慨项目的独特和宜居，另一方面却觉得，一个亿元级别的别墅，难道不就该是这个水准吗？在这种权衡之下，居然也成了“断货王”，看来顶豪的确是只属于金字塔顶端的人群，他们可能真的不差钱。
