目录
+8
人车分流 花园式环境 配套完善
人车分流花园式配套完善型小区
海淀 小西天 今典花园
贝壳小区测评(分) 6.6

小区是商品房社区,共9栋楼,分两期建成,一期为1-8号楼于1999年建成。二期是9号楼分A、B、C三座于2003年建成。

小区人车分流,环境优美,物业管理到位。小区配套完善,距枫蓝国际购物广场只有250米。小区9号楼底下有三层底商配有健身房、电影院、咖啡厅、台球厅、蛋糕店和超市。

小区概览
基础信息
  • 建成年代:1998-2003年
  • 交易权属:商品房/已购公房/央产房/私产
  • 开发企业:北京安地房地产开发有限责任公司
  • 物业公司:北京今日今典物业管理有限责任公司
  • 附近学校:北京邮电大学附属小学
大事记

2003

小区二期建成

2017

枫蓝国际购物广场改造升级后正式营业

1999

小区一期建成

小区顾问

袁波 链家

高级店经理

在本小区周边工作近4年,对本小区及周边特别熟悉,房产专业知识扎实,在公司每年举行的内部专业知识考试中,每次都名列前茅,希望能用我的专业知识和对周边的熟悉了解而更好的为客户服务。

贝壳评分
6.6

综合测评得分

得分在小西天商圈位于中上等,在整个海淀区处于中等。
  • 建筑品质 6.5分
  • 户型设计 5.0分
  • 交通条件 4.8分
  • 教育质量 7.0分
  • 商业环境 9.0分
  • 花园景观 7.0分
  • 物业管理 4.3分
小区优点

交通便利,距离西直门北大街420米,距离北二环990米。

周边配套成熟,医院、超市、银行等都非常近。

小区花园大,绿化好,人车分流。

小区弱点

全是塔楼,不通透。

地下停车位有限,车位很紧张。

部分户型设计差,隔音效果不好。

内部品质

花园式的社区环境,规模大楼龄新,品质较好

小区全为钢筋混凝土结构,一期(1-8号楼)每栋配两部电梯。其中1、2和5号楼大部分为原地回迁,品质稍差点,其他楼被国企购买后分给单位职工,多为公房。

其中4号楼(工商银行)和7号楼(国开行)为双重物业管理,该楼由单位物业单独管理,居住多为本单位的人,品质较好。

二期9号楼为商品房,每座配3部电梯,居住大多为周边白领和周边大学的老师,品质较好。

小区为人车分流,所有车全部入地下车库。小区内有大花园,绿化较好,花草茂盛,种类较多,足不出户可以在小区散步。物业管理较负责,24小时值班。

小区品质总体较好,在周边来看还算不错,在整个北四环内属于中上等水平。

信息概览
  • 楼栋总数:9栋
  • 建筑面积:250000㎡
  • 人车分流:
  • 占地面积:53000㎡
  • 是否封闭:
  • 总户数:2452户
  • 固定车位数:200
  • 容积率:4
  • 绿化率:30%
  • 电梯房:
户型综述

户型方正实用

小区户型多样,户型设计整体一般,部分户型设计较好。

小区户型方正实用,由于是塔楼不通透,部分房间窗户在夹缝中。户型设计客厅卫生间交大,卧室较小。

小区1居占比约30%,2居占比约50%,3居占比约15%,4居占比约5%。1房户型主要分布在9号楼,3房主要分布在3-8号楼。

小区户型在小西天片区来说,相对较一般, 但是不影响居住品质。

推荐户型

推荐户型·1室1厅

正规一室一厅,功能齐全

东 北/ 55.4㎡

东或西向大阳台落地窗,采光充足,客厅带窗户,户型紧凑,无浪费面积。

推荐户型·2室1厅

户型方正,两个卧室互不干扰

西 北/ 78.51㎡

两个卧室之间由厨房隔开互不干扰,隔音效果好。

在售户型分布

共194套在售户型

小区设施

游泳池

小区花园

运动场地

康乐设施

会所

健身房

大堂

活动中心

水系

儿童游乐

建筑及规划

小区建筑风格借鉴新加坡建筑风格的优点,在建筑物的外观造型,层次的高低错落,色彩的搭配组合,建材的选用等方面,无不体现出独具匠心的构思。

一期外立面为乳白色防水涂料,二期为灰黑色防水涂料,全为塔楼结构。

小区的建筑及规划在片区内来说还是不错的,在整个北四环内属于中等水平,比较受刚需客户的青睐,建议购买。

花园及景观

小区中间位置有一个比较大的中心大花园,花草比较茂盛,修建较整齐。正中间有水系,养有金鱼,傍边有滑梯,夏天孩子们喜欢在此玩耍。

水系四周配有各种健身器材和小方桌,早上有人在此锻炼,冬天老人们喜欢三五成群在此晒天,打牌或下象棋。

小区的花园大小和品质在周边小区乃至整个片区来看,都属于中上水平。

公共空间

因为房子较新,小区的公共空间整体较好。一期部分楼栋配有专用的花园,像7号楼后面的假山花园,8号楼后面是专用网球场等。

楼梯间和电梯间没设计窗户,采光通风不好,较为压抑。

小区正大门设计较现代化,给人感觉很好,门口有小区的整体介绍和布局图。

小西天片区的老旧小区较多,老小区公共空间及设施普遍较差,所以今典花园小区公共空间及设施做的相对比较好。

居住人群

由于周边北邮和北师大等高校离得较近,现住户教师人数较多。其次是周边医院的医生和二环内金融街的刚需白领。再次是原本地居民和其他职业的人群,人群较多样。

社区氛围

小区内有个大广场,天气好的时候,夏天傍晚会有好多家长带小孩在此玩耍,冬天会聚集许多老年人在此下棋、打牌等。

小区的社区氛围在小西天片区来看,比较受到老年人和小孩喜欢,社区氛围不是小区的突出特点,建议喜欢有这种花园的人购买。

物业服务

今典花园是由今日今典物业公司管理,小区是封闭式的,每个大门口都有安保人员24小时值班。

物业保洁人员认真负责,无论什么天气,都及时清理垃圾和路障,使得小区一直保持相对干净卫生。

小区是较新小区,物业服务相对比较好,能做到认真负责,有需求能及时响应,日常生活有保障。

小区的物业管理质量在小西天片区小区中,还算不错的,但在全市综合来看属于中上等,建议对物业有一定要求的客户可以作为重要关注点。

内部配套

小区9号楼的底商有小型超市、果蔬超市等可以满足业主日常生活。

小区内有个小型的网球馆、潜水和健身俱乐部,可以办年卡。每到晚上,很多年轻人都场馆里锻炼。

小区的内部配套在小西天片区来看,比较有优势,尤其是小区5和7号楼下的大型超市开业后,让小区的生活更加方便,从小区内刷卡即可进入超市。

停车

小区内有地下车库,多为产权车位,较紧张,租赁是800元/月,地上车位在小区外即9号楼底商前面一排,都为临时车位,白天8元/小时,21点后为5元/晚。

小区地上实行人车分流,在地库停好车后可乘电梯上到小区内,所以小区内人员行走尤其是小孩是比较安全的。

小区的停车条件在小区片区来看相对较好,建议客户考虑。

业主说

王女士是今典花园9号楼B座的业主,现在在北师大工作,家庭年收入在70万以上,两年前为了父母过来帮忙照顾孩子,置换本小区一套三居室。在这里生活了近十年,她表示这里生活较便利,周围配套成熟,无论吃喝玩乐都能满足,尤其是枫蓝国际购物广场离得较近。

小区的环境还算OK,垃圾清理的很及时。最好的是周边的大医院较多,比如距离小区2.1公里的北大人民医院,1.6公里的积水潭医院,1.4公里的火箭军总医院等。

周边生活

近枫蓝广场,生活方便,交通便利

小区西侧250米是枫蓝国际广场,里面有果蔬好超市,银行、咖啡厅、肯德基、甜品店、儿童游乐场所等。小区东门口有电影院、健身房、水果店、蛋糕店、生鲜超市、便利店等,配套相对完善。

在整个小西天片区来看,今典花园的各项配套相对完善,这也是小区价格相对较高的主要原因。特别是离医院较近,适合刚需和置换家庭带老人的客户。

交通 医疗 生活 休闲 门店
交通

小区东门口有498公交车站,一站地到积水潭地铁A口,步行1400米也可以到。小区西侧280米即文慧桥公交车站,两站地到西直门地铁站A口。

开车往南990米即上北二环,往西300米即上西直门北大街,交通较便利。但小区门口是双车道,不是很宽,在晚高峰时会稍微有点堵,但时间不会太长。

小区周边乘坐公交方便,开车出门也方便,距离地铁稍微远些,但是骑自行车或乘坐公交就可以到达。

商业

小区周边的商业配套非常成熟,无论是日常生活用品、买菜、吃早点,还是大型购物聚餐,小区周边1000米以内都可以解决。

小区9号楼底下有三层底商配有健身房、电影院、咖啡厅、台球厅、蛋糕店和超市。

由于靠近枫蓝国际购物广场,小区的配套在小西天片区来看,是非常好的。

但在全市范围看,周边商业配套还是比较齐全的,对周边配套的品质要求高的人群,建议购买。

附近商业:大型商超有永辉超市、顺天府超市,枫蓝购物广场等;小区西侧约50米即2号楼下是新开的生鲜超市,以卖蔬菜、水果、主食为主。

附近商圈:距离小区最近的一个小型商圈是西直门,那里有凯德mall,步行距离大约2000米,公交车两站地即可到达。

医疗

社区医院:北太平庄社区医院,感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊,医院在小区南侧,走路300米。

大型医院:小区西南方是北大人民医院,步行2.1公里即到。小区正东是火箭军总医院,步行只需1.4公里。小区东南方是积水潭医院,步行只需1.5公里。以上三家医院都是三级甲等综合医院。

小区旁边的北太平庄社区医院和火箭军总医院能满足小区居民日常的医疗需求,这两家医院也是附近居民日常就医的主要场所。

公共生活

小区附近有老舍公园,距离小区650米。公园内有各种树木,各种健身器材,中间是一个大广场,附近的老年人早晚喜欢去公园里散步和锻炼。

小区附近还有护城河公园,距离小区1.3公里,在二环边上。公园环境很好且很长,花草种类繁多且茂盛,内有水系,喷泉,亭子,长椅等。傍晚年轻人喜欢在此约会散步。

距离小区250米的枫蓝国际购物广场,每到傍晚在广场前就会集聚很多阿姨、大姐在此跳广场舞,这也算是一个公共娱乐场所。

小区周边公共生活配套还算不错,建议客户参考购买。

周边社群氛围

小区周边以成熟老旧社区为主,老年人居住较多,也有部分在附近上班的租房客,没有明显的社群特征。

片区文化特色

片区内有一个老舍公园,偶尔会主办有一些晚会,比如中秋文艺汇演晚会等。

治安情况

小区附近治安不错,从业主那里了解,附近很少有治安事件发生。小区附近居住人群多为本地老年人和上班族,流动人群较少,治安好。

嫌恶设施

小区东门门口东侧200米处有一个加油站,1000米内有大型垃圾站。

这两个嫌恶设施对小区的居住生活基本没什么影响。

购买策略
小区对比
名称
本小区 金晖嘉园 文慧园
均价
96363元/平 120691元/平 90018元/平
城区
海淀 海淀 海淀
户型
68-103平方米 136平方米 89-94平方米
优点
配套好,小区新,社区大。 小区好,户型通透。 单价低,密度低。
缺点
全为塔楼,通透性差。 总价高,配套稍差。 配套稍差,物业管理差。
推荐人群

推荐1

适合人群:刚需白领。

适合户型:55平方米一居室。

推荐2

适合人群:有经济实力一般的三口之家。

适合户型:72平方米和76平方米的两居。

税费建议

今典花园小区内9号楼为纯商品房,且全部是普通住宅。

1.如果房屋距上次交易已满5年,且业主家庭名下只有正在交易的这一套房子,普通住宅只需缴纳契税;非普通住宅,需要缴纳契税、差额收取增值税及附加。如果业主名下不止有正在交易的这一套住宅,还需缴纳个人所得税。

2.房屋距上次交易时间满2年未满5年,普通住宅需缴纳契税、个人所得税;非普通住宅需多缴纳差额收取增值税及附加。

3.房屋距上次交易时间未满2年,需要缴纳个人所得税、契税、增值税及附加税。

总的来说,房子距离上次交易满5年,且是业主名下仅有的一套房产的房子税费成本更低,具体税费标准还需根据具体房源而定,内容仅供参考。

对于无法查询原值的已购公房,需要注意以下几点:

1. 若距上次交易已满5年,且业主家庭名下只有这一套房子,需要缴纳契税和土地出让金;如果业主名下不止这一套住宅,还需缴纳1%个人所得税。

2.  若距上次交易时间满2年未满5年,需要缴纳契税、土地出让金和1%个人所得税。

3.房屋距上次交易时间未满2年,需要缴纳全额1%个税、契税、土地出让金和全额5.6%增值税及附加税。

如果可以查询到原值,则按照商品房税费规则来计算,具体税费金额还需根据具体房源而定,内容仅供参考。

贷款建议

贷款年限:

北京执行贷款年限最长25年。

根据房龄计算,小区最早的1999年建成,年限不超过50-(2018-1999)=31年。

根据贷款人年龄推算,65(最高贷款年龄)-25(最长贷款年限)=40岁。

即,只要购房人年龄不超过40岁,就可以贷满25年。

注:各银行政策有差异,以上只是普遍情况,仅供参考。

贷款额度:

商业贷款:

首套首贷普通住宅上限可贷65%;非普通住宅上限可贷60%;二套普通住宅上限可贷40%,二套非普通住宅上限可贷20%。

公积金贷款:

缴纳国管公积金,首套首贷上限可贷80%,上限贷款额度为120万元;二套上限可贷80%,上限贷款额度为80万元。

缴纳市属公积金,贷款额度与缴存年限挂钩,每缴一年能贷10万,首套首贷普通住宅上限可贷65%;非普通住宅上限可贷60%,首套上限贷款额度为120万;二套普通住宅上限可贷40%,二套非普通住宅上限可贷20%,二套上限贷款额度为60万元。

需要注意的是,以上贷款百分比考虑的是评估值,而非成交价;此外,因为各个房源的情况不一致,以上内容仅供参考,具体贷款方式还需要咨询经纪人再做决定。


袁波 链家

对交易流程熟知

在本小区周边工作近4年,对本小区及周边特别熟悉,房产专业知识扎实,在公司每年举行的内部专业知识考试中,每次都名列前茅,希望能用我的专业知识和对周边的熟悉了解而更好的为客户服务。


免责声明:

1、文中价格、贷款、税费等信息采集于2018年12月18日,如有变化请以实际交易情况为准。文中所涉及装修情况、标准以合同为准。

2、文中的距离信息均来自于百度地图测距,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

3、文中关于绿化率、得房率、容积率等信息来自于编辑实勘,或通过物业介绍、房产证等渠道获取。因时间变化,与实际情况可能略有偏差,仅供参考。

4、因时间、市场、政策等会发生变化,文中信息仅供参考,不作为交易依据使用。

5、文章中的面积指的是建筑面积。

6、本篇攻略中所有图片均有版权,如需转载请注明来源。

 

贝壳内容运营中心

2018年12月20日