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楼盘评测 | 买房神逻辑

量少、便宜永远是好的收割器

前段时间有朋友因为生二胎,托我在房山介绍个大点的房子,这次去房山办事,顺便看了一眼中粮京西祥云,感觉很适合他。鉴于一般的销售信息网上都找得到,我就只写写项目的一些特点,算是补充。

 

一路地铁到这,先找了几个准业主和周边的住户了解一下情况,买这里的人大多看中的是中粮京西祥云距离丰台近,并且距离地铁站只有800米。算是目前距离丰台最近的改善型新房,而且总价也算便宜,700万四居对他们来说是个很好的说服工具。做成中产的大改善户型,完全也是让周边小区逼的,旁边的金域缇香事2015年建成的,现在二手房价格在4万4左右,小区挺新的。如果中粮的项目也做成同类产品,以目前价位根本卖不动。

 

 

项目现在卖的5栋楼中,普遍7层以上卖的比较好(2、3、4、7、9号楼),这里125平户型会卖到700-740万/套,140平780-960万/套。在区域上来说,这个价格对于房山来说贵,对于丰台的项目来说便宜,这也是售楼员反复强调自己近丰台的原因。通过观察发现,未来小区会有北侧和东侧两个出入口,而地铁站在南侧,你出门要绕远,而且周边金域缇香(项目西侧)、长景新园(项目南侧)均是成熟小区,周边人气还够。

专题图片

小编从地图上查看,中粮京西祥云现在的出行,主要是依靠房山线的稻田站。如果你打算自驾,那就得走京港澳高速,直线距离大约1.5公里,或者走京良路,直线距离大约4公里,都不很方便。包括最早前说的2023年北京地铁规划,房山线要与10号线相连,最终出行依靠最多的还是地铁。

专题图片

周边配套不齐全,算是这个项目的问题,商业只能依靠“大悦城”,感觉太单薄,医疗也没有离得近的三甲医院,学校也是一个的问题。所以这个项目个人感觉还是适合那种买二套的中产人群,父母过来住顺便带孙子。并且这个项目把自己的户型和总价设计的没有大的差异,估计也是专门针对这类人群。下面为了让大家看着方便,我整理了一个配套信息:

 

商业:中粮京西祥云的20号楼,是项目自建的5000平米移动“大悦城”,开发商定期把大悦城商场的百货带到中粮的社区,方便业主购物。等项目交付之后,这些商业百货会移入专用的物业内。

医疗:项目有自己的卫生服务站,一般的头疼脑热都可在这里解决,如果超出诊治范围,服务站会帮忙预约三甲医院,并替业主挂号。

教育:项目东侧9年教育用地会引进一所西城的小学,目前学校的信息暂不确定,如果对孩子上学有要求的,短时间内这里不要考虑。

专题图片

总结:上面说过,这个项目的房价在丰台不贵,但是放在房山就算是贵的了。近丰台也不是丰台,毕竟在北京生活的人都知道,大热天上下班坐地铁换乘是个什么感觉(换成你不一定上的去)。而且因为配套的问题,这里作为二套还可以,在丰台上班,长期在这住你伤不起。有人说我自驾,不嫌绕远,不怕堵车的请随意。下面简单总结一下优缺点。(个人观点,不喜勿喷)

 

优势:

1.附近同类产品少:近丰台还是改善的项目,在附近真的没有,至少目前是没有,所以项目现在卖的还不错。

2.赠送多:140平的四居赠送32平,比房山的一般的改善项目都要高


项目劣势:

1.小区外围停靠车辆多:中粮惊西祥云小区周围停靠车辆多,导致小区门口常常因车辆过多堵塞。

2.居住细节:噱头成分居多,真正实用的不多,最终能落地多少,等后期交付品评。

3.户型种类少:户型只有125、140两种户型,并且均为四居,挑选种类少。

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