靠价格而不是产品力胜出，是这个豪宅的骄傲还是悲哀？
最近一段时间，房价在一线城市纷纷开启了“离婚模式”。
评价一个城市的房价是否有前途，政府居然无中生有制造了一个“离婚率”指标，实在让人莫名惊诧。
这是一个透支的时代。在这样的透支年代里，对很多东西的评价标准就变形失真了。
举个例子。比如评论君写好评与差评，认真看，认真写，从产品到规划，给某项目下了一个“差评”的结论，但是，话音刚落，人家一开盘就售罄，打脸声声声可闻。
这是谁的错呢？
肯定不是认真坚持评论的好评君的错。是不是买房人饥不择食、底线尽失呢？好像也不能这样说，每个人的眼光高低不同，过去的历史证明，反倒是各种聪明的“笨蛋”在买房这个事上挣了大钱。
然而，时势送给你的钱不是真正的钱，早晚有一天，多数人都要还回来。一个差的产品，早期可以通过价格差，顺利在买房人那里套现，但是，对于买房者而言，你买了这样的房子，你就面临巨大一个很现实的机会成本：你的房子一旦在二级市场上再次出售，你就会知道它真实的竞争力。
它的价格那个时候就会告诉你，它的真实产品力究竟如何？
普通的刚需及初次改善项目，它的客户更着眼于满足当下现实的居住需求，能买的起、买的到、划得来是最重要的，未来的项目增长空间、收益，完全要看市场给不给机会，给了你就赚了，不给，其实也要心理坦然。
而《好评与差评》评论的是高端项目，它的客户会对未来的财富增长空间更为关注。如果你买的高端项目未来在二级市场上没有跑赢周围的竞品，那就无法说，你几年前作出的是一个正确的决定。价格都在上涨，你的涨幅能否跑赢，这其实又取决于当下项目的产品力。
啰嗦了这么多，今天要谈的就是这样一个高端项目。
2015年1月，北京丰台区亚林西地块诞生了两个热地，总价高达86.9亿元。18个月后，两个相邻的地块分别变成了高端项目昆仑域与中国玺。
昆仑域与中国玺的背后股东都是华润置地，招商地产，平安不动产与九龙仓。只是目前，华润置地操盘的昆仑域还未开放样板间，真正亮相，而招商地产操盘的中国玺于8月底开放了示范区与样板间，正式接受首都市民检阅。
民间呼声非常高涨，中国玺一经亮相，人山人海，据说，开发商关闭了样板间。但另有消息说，关闭样板间与人气太旺没有太大关系，而是成品房的活有点糙。
不仅群众看，同行也纷纷派出各种市调团队。好评君前阵子探访了样板间。
下面说说几点自己的感受：
一，中国玺规划体量近16万平米，可建筑面积5.4万方，真实容积率约3.0。在这样一个高容积率下，要作出高端产品，对产品力的要求相当高。
中国玺的沙盘展示厅与样板间是分开的，一个放在东四环外，一个在项目原址。据开发商说，并没有制作具体的户型图，全是电子展示。
好评君从官网截图下来，产品类型大致包含以下几种：小高层，公寓，平墅，叠拼与高层。
可以看出，开发商把容积率的额度更多使用在了北侧的高层上，北高南低，希望创造一个低密度的优质社区氛围，这个做法很好，却导致了两点：
1，北侧的户型舒适度被一定程度牺牲，从上面沙盘效果图看，出现了不少L型楼栋。不过，根据评论君了解，最北边的三栋楼中，除了中间栋是商品房外，两边的楼栋都是中国玺配置的限价房。
中间的商品房楼座夹在两个限价房中间，这个排列相当罕见，虽然享受着南向采光的位置，但是也很考验高端住户的心理接受能力。
2，南侧的户型，密度比较低，中国玺配置的是洋房与叠拼产品。从整体看，建筑密度比较大，无法做出中央景观。但是，这个产品的特征决定了，中国玺定位于做一个内城的低密高端项目。
项目以大户型为主，146平米可能是最小的户型了。据说，70%的户型都在180平米以上。显然，中国玺的入市，将在北京楼市引发一圈大面积户型之战。
项目区位在北京西南二环外，三环以里，入列北京楼市的二环概念股，应该也没有什么大问题。但是买房不仅要看大区位，也要看小地理。
评论君驱车前往，北侧的通行条件并不是很好，要经过一大片旧厂房与旧住宅区。最邻近项目的一座跨桥，两车无法同时通行。未来，主要的交通入口应在南侧。
二，示范区的礼仪与规制感不是很强烈。从大门到示范区，布景不多，景观营造比较平淡，完全没有令人震撼的感觉。
比如，下图这个大门，效果图很好看，其实实景的尺寸就小了很多，强烈建议向龙湖学习。
不过，这件事要从好的方面来评价，它可以看出开发商的心思并没有过多放在外在示范区的景观处理上。那些事情毕竟虚头巴脑，对买单的客户来说，虽然感觉不错，但与己无关，并没有卵用。
三，样板间做了一个146平米的户型，未来，这个面积的户型也将是中国玺第一批开盘的主力户型。
146平米，中国玺做成三居户型。南向两个卧室（一个主卧，一个书房），一个客厅。客厅的面宽达到4.2米，基本是豪宅的标准尺寸。
请读者多多理解，这张户型图是从中国玺的官网上截图下来的，原图的尺寸标示就很模糊，不是评论君的错。（话说不知开发商怎么想的，故意搞的人们看不清楚。）
在宣讲时，销售员着重讲了一个亮点：从入户门进入后，迎面就是那个分割餐厅与客厅的一个西式吧台，带有一个可以升降的平台。销售讲解说，这是为了营造一个海归生活场景。
呵呵，你要是信这个，说明你对自己非常有期待。
四，从上面这个户型图可以明显看出，很别扭的一点是，那个厨房的设计，放在了一个很不常见的位置上，而且与一个客卫对撞。
这个在户型图上直观的别扭印象，在样板间的实际呈现上，更为扎眼。
评论君进入样板间后，跟着销售讲解走，一开始都没有注意到厨房这个硬伤。但是，走在样板间里，需要经过一个北向的客卧，与一个客卫，才发现厨房被放在了一个很偏僻的位置上，那个位置实在有点超乎常规，不吐不快。
评论君认为，这是一个很难被原谅的设计硬伤。但是试着从设计师的角度看，厨房的左侧是一个设备间，是整个户型中几乎仅有的可赠送面积，如果把那个客卧放在这里，显然有噪音问题。所以，也只能放厨房。这就意味着，你需要说服自己，去接受餐厅与厨房之间，途径一个卧室与卫生间。
然而，这种设计轻易就破坏了餐厅与厨房之间的关系。现在越来越多的豪宅，都在注重餐厅本身具有的社交关系。很多美剧里，一个餐厅不仅是一个做饭的地方，还承担着与家人、好朋友面对面交流的功能，这种理念也在深刻影响着中国的豪宅。从这个角度看，中国玺对此完全无感。
另外，根据实地看，厨房的家电品牌，主要是伊莱克斯。实话说，这个配置对中国玺有点低。
五，再看看客厅。客厅的电视墙并不完整，中间被通向书房的一个门打破了完整。光看设计图，可能并无明显的感觉，但是如果你站在客厅里面，就会发现，坐在客厅的沙发区，对面的电视墙太窄，整个客厅的功能感就一下子减少了不少。
评论君可以理解这种设计，因为，如果把通向书房的门常规设计在角落，那么，书房就不能成其为书房，而成了主卧套间的一个过道而已，这将直接让整个146平米户型，变成了两居空间。
六，主卧的套间功能区感觉中规中矩，较大的槽点在于，主卧与主卫之间，是用推拉门出现，而且主卫是暗的。看下面这张图，可以理解更直观一些。
这么说吧，如果这样的主卧设计是在一个146平米的刚需项目上出现，是可以接受的，但是，我们面对的是一个146平米、单价8万的高端项目。
一个及格的豪宅，应该处理好三个关键空间：客餐厅，主卧与主卫空间。对于主卫空间，洁具、淋浴与浴缸尽量都有单独的区间。中国玺目前这个样板间，在这个关键点的处理上还是有改进余地的。
七，书房与主卧的面宽，仅有的电子户型图看不太清楚，预估应该在6.2米以上。面宽2.5米的这个书房也就只能用来当做书房，如果当做一个卧室，主卧套的整体性、私密性就会被破坏掉。这样一来，在146平米户型中，起步总价1200万元起的招商中国玺就变成了一个两居户型。
八，根据现场了解，中国玺首期开盘价格报价在7.5万元——8万之间，目前这只是一个客户测试价格，但是有一点大致可以肯定，中国玺在定价上不会太激进，可能受到股东之间的不同意见影响，这个项目的首期将主要走现金流，利润不是第一考虑。
考虑到中国玺地块的楼面价在4万—5万之间，这个销售报价显然是个良心价。可以预期，它的开盘售价如果在8万元以下，将是北京内城又一个被哄抢的项目。
如今，同样的局面可能在中国玺与昆仑域身上重演。据说昆仑域的销售单价将冲刺10万元，中国玺可以作为昆仑域的邻居，从中找到当年跟随战略下价格战的红利。
九，但是，热热闹闹的销售局面下，买房的客户应该好好想一想，如果你没有看过这个产品，这个价格是有吸引力的。但是，用这样一个价格你买了之后，可能会发现，它在未来的价格表现会因为产品力而逊色于这个社区的其他楼栋，以及逊色于周边的竞品项目。
这种心理该如何描述呢？用一句可能不太恰当的话来说，“你买了LV，但是它可能是一个二手的。”
中国玺的官网上，只显示了146平米户型，其他都还打不开。它的规划设计，牺牲北向中间的一栋楼宇，在北侧无遮挡、限高条件允许下，密度做到了较大，用高层低价格入市来换一个市场热卖，来平衡整个项目的现金流，这在营销思路上是可以理解的。
在单价8万的水平线上，好评君对中国玺的产品，给出自认为客观的判断，但是，它当下的报价确实在当前的市场气氛下，确实具有很强的竞争力。
我们秉持文章开头的逻辑，在房票紧张的局面下，一个房子值不值得购买，需要你冷静判断，并考虑它未来的机会成本。
以上分析针对中国玺的首期产品，未来，中国玺会推出其他新品，主力户型与价格也会变动，《好评与差评》当然会为你继续推出测评。
