2000万+产品对决，低密度，大面积就够了吗？
壹丨First
本次的测评，就凯德麓语咯。
惯例，先看区位。
凯德麓语在位置上，更靠北一些，位于G11出口向西怀昌路北侧，距离京承高速G11（赵全营）出口5分钟车程。
因为靠近高速出入口，凯德麓语到上地、望京以及首都国际机场，这几个关键位置的通勤时间，可以控制在50分钟到1个小时。
和金科天玺差不了多少，但评论君还是更倾向，把凯德麓语划为第二居所，原因有这么几个：
1、项目自带3600平方米墅区商业。评论君不怀疑凯德在商业运营上的能力，但这部分配建还未投入使用。
目前来看，周边配套相对很弱，最近的生活超市也要在1.5公里之外。
2、虽然通勤时间可以接受，但心理距离太偏，走访那天，坐车穿过了一片种植园，郊外感非常浓厚。
但自然环境一级棒，会有种要去度假的错觉，实际上凯德麓语西北边不远，就是桃花坞旅游景区，这个卖点也让我更愿意把它划为第二居所项目。
另外，凯德麓语，在规划初便完成了5500㎡私人会所的建造，室内泳池、羽毛球场、健身房，这些常会用到的功能，都有配备。
在这个功能得分点上，凯德麓语完胜。
贰丨Second
接下来，我们谈谈产品。
项目总占地面积69万平方米，建筑体量46万平方米，整体规划1200户，容积率只有0.45，妥妥的低密别墅大盘。
目前只有独栋在售，产品较为纯粹，联排和叠拼产品还在后期规划。就以510平方米的主力户型为例，简单谈几点看法：
1、凯德麓语是双首层的建筑设计，通俗来说就是前二后三，这种北京新房市场上，比较少了，大多出现在开发周期比较长的大盘。
据项目方介绍，北京已经很久没批过类似的规划，前二后三的好处是，传统的地下层被消灭掉，完全不存在采光不足的问题。
使用效率和舒适度，都会大大提高，但是缺点就是，这部分空间是算钱的。
2、入户首层是6.9米挑空会客厅，虽然挑高不如金科天玺高，但胜在空间大，挑高的通透和高端感，在现场一览无余。
户型首层以会客为主，配一间南向卧室，二层是居住层有三间卧室套房，地下是全明花园层，设计了步入式的庭院。
功能分区做的比较明显，也正是在这里，出现了一个设计上的另类卖点。样板间把主人层放到了阁楼，虽然整体空间很大，但让掏大几千万买房的一家之主住宅阁楼层，怎么讲都不太合适。
看你们喜好了，有一些客户反而喜欢阁楼层的层高。
3、凯德麓语的样板间，是法式建筑配法式装修，讲真，评论君不太喜欢复杂繁华的法式内装，如果换成简洁点的新中式，得分会更高。
项目赠送不多，只有阁楼和阳台，虽然凯德麓语的建筑面积有500多平方米，比金科天玺要大，但就使用面积而言，二者差不了太多。
评论君提醒下，这个细节在样板房只是感受而已，但是当你开始装修的时候，它却很容易变成一个头疼的问题。
4、所以，评论君建议大家，在看项目时，不仅要看赠送部分的面积有多大，更要考虑赠送到你手上的面积，会不会是用不到的垃圾面积。
毕竟虽然是赠送面积，还是要折算到房价里的。
竞品和价格，评论君会放到下篇再讲。亲们有什么问题，也可以在评论区留言。评论君尽量解答。
叁丨Third
凯德麓语拿地时间很早，但开发过程却很是曲折，消息显示凯德在2004年就签订土地出让合同，整体建筑体量46万平方米，拿地价格不到一个亿。
尽管后来经多次调整后合同地价涨到1.5亿，折合楼面价也才几百元。
先别着急吐槽喔，虽然地价很便宜，但项目方拿到的并不是拆迁完毕的净地，需要自己手动拆迁。
凯德麓语2007年获得拆迁许可，但跟大多的拆迁故事一样，进展过程相当缓慢，直到2015年项目一期才取得预售。
如果加上土地拆迁和资金的时间成本，凯德麓语的最终开发成本，就一定不止1.5亿的土地价款了。
不过凯德也不亏啦，这十年来，北京房价的增速大家有目共睹，在麓语项目上，凯德获得的利润还是可以期待的。
只是具体的数据不是那么好测算。
肆丨Fourth
前一篇文章评论君讲到，更愿意把凯德麓语划为第二居所，虽然总价下的单体面积和舒适度都比金科天玺略胜一筹，但输在阶段性的配套上。
置业顾问透露，项目多是艺术家、舞蹈家、画家或者私企老板在买。
如果是当做第二居所偶尔住住，或者当工作室用，那么凯德麓语总价1700万，建筑面积500多平方米的类独栋还蛮划得来。
部分房源甚至1500万就能买到，这个价格在稍微靠市里一点的位置，只能买到叠拼或者跃层，评论君当时就有点心动，就差1499万买房了。
但在2000万到2500万的区间段上，可以作为第一居所的金科天玺优势会更明显。
评论君查到，金科天玺在链家网上挂出的一套340多㎡的联排售价1800万，类似面积段的丽春湖院子售价在2300万。
对于2000万级别的客户来说，500万的差价，还是值得犹豫一下的。
目测金科天玺的联排和小独栋出货不会太困难，这点在项目置业顾问那里，也得到了一些交叉印证。
只是，今年市场天气诡异多变，资金面的坏消息一个接着一个，高端类房产，就自求多福吧。
