京北别墅尖峰时刻：高赠送VS实用率，怀揣2000万，你翻谁的牌？

壹丨First

前段时间，认识一宾利大哥，他平常的活动轨迹，除了上班就是看房。

机会偶然，他要去看金科天玺，问我要不要一道去看看，这种几千万的纯别墅社区，以评论君的身份并不好约访。

但是，对于工作就是看房，看房就是工作的本人来说，不答应有点不敬业。于是，欣然前

惯例，先看区位。

金科天玺位于小汤山顺沙路68号，环线上处于北六环外，京藏高速、京承高速和立汤路三条纵向交通动脉是项目主要依靠的交通线。这三条路中，金科天玺更临近立汤路，但是，京承貌似更实用。

到北四环的直线距离有17公里，我测了下，如果不堵车的话，金科天玺到望京或者上地，开车行程能控制在1小时之内。

到首都国际机场，直接上北六环，四五十分钟也就到了。所以，如果你在北边有办公室，作为第一居所通勤时间不难接受。

金科天玺的外部福利很完善，附近是老牌别墅项目纳帕溪谷和奥北别墅区，到温泉、高尔夫球场这些别墅配套的距离不远。

从售楼处向西出发，开车5分钟，是小汤山商圈。超市、药店和一些家常菜饭馆都开在路边，满足基本的生活需要没有问题。但是，这显然不能够作为两大项目的加分点。

此外，学校资源在项目方说辞中，占有很大比重，印象最深的是置业顾问提到的北师大亚太实验学校，到天玺开车15分钟。

据说这是北京第一家公办私立学校，置业顾问告诉评论君，如果孩子未来没有考虑好是否要出国，可以选择来这里上学。

因为学校可以保留学籍，小学学费一年不到10万。

有些减分的是，金科天玺内部配套严重不足，社区里没有规划会所，附加值的感受不好。一般来讲，纯别墅区会所应该是标配了。难道是评论君看错了？？

贰丨Second

接下来，我们谈谈产品，先看金科天玺。

项目占地7.1万平方米，建面5.3万平方米，容积率只有0.7，是个低密纯别墅社区，主打优势总结来说有三点：现房、高赠送、温泉入户。

简单谈几点看法：

1、项目产品分为大独栋、小独栋和联排三类，共130套房源，目前处于尾盘阶段，据项目方透露，只有不到10套现房，货值约6个亿。

评论君整理了三类产品的基本信息，供大家参考：

建筑风格属于法式，立面是葡萄牙米黄和德国的莱姆石，对于别墅产品来说，这样的设定不太会过时，石材外立面，也会历久弥新。

后来去看的凯德麓语，也是这种设定。

2、样板间开的小独栋，地上三层加阁楼，地下是一层，建筑面积350平方米，实用面积如果没记错，应该接近700平方米。

一层挑空7.5米，这个高度纵深感是很棒的，但样板间里做了搭建，只在餐厅上空保留了挑空，入户的开阔感，稍显不足。

3、其余部分都很规矩，跟评论君之前看过的别墅项目差别不大，如果要挑印象最深刻的来讲，那应该是挑空带来的高赠送和温泉入户。

从上图评论君的标注来看，二层几乎都是挑空，有些类似景粼原著，这样操作的好处是拓展面积多，感观上会觉得比较划得来。

但是，项目是毛坯交房，这部分拓展空间的搭建需要购房者自己动手，资金时间和精力，都是问题。

4、因为靠近小汤山温泉地带，金科天玺算是北京为数不多的温泉入户的项目，每户都在自来水管旁配备温泉管，单独计量，单独收费。

有时间在家里就能泡温泉，无论淡季旺季，不用去户外的场所排队玩人挤人，想想也还蛮幸福的。

地下空间的处理，感觉非常一般，样板间地下室只开了一扇天窗，采光还是明显不足，这触碰到了地下空间的致命伤。

但是，规划的那个游泳池还蛮吸睛的。

上一次评论君看的带私家泳池的项目，还是卖到1亿多的恒大丽宫。

叁丨Third

因为项目的开发销售周期都比较长，评论君花了不少时间，去扒地块的原始数据，总算有些眉目。

评论君查到，金科天玺地块是项目方2010年3月份摘得，总价23亿，整体建筑面积15万㎡，在这个地块上诞生了金科王府和金科天玺。

据机构测算，地块的楼板价在1.51万/平方米，放在今天看顿时有种好划算的感觉。

下面，我们就以金科天玺为例，算一下早期拿地项目的利润数字。

金科天玺毛坯交付，项目成本就主要落在主体建筑工程这部分，别墅的主体建筑成本标准大家应该也都熟悉了，按照4500元/平方米计算即可。

对之前文章有印象的读者们，可能会记得，在计算主体建筑成本时，有赠送的项目评论君会再折算一个赠送成本进去。

因为赠送的部分，虽然不计入房本面积，但也是实实在在花钱建出来的。

金科天玺赠送率，按之前的计算方法，会折算出一个9000元/平方米的主体建筑成本。

但评论君跟置业顾问打听了下，在交付时，挑空的部分需要业主自己来做，所以这部分成本在摊到项目方身上，就不太合适了。

所以这次，依旧以4500元/平方米的标准计算。

而根据链家网公布的数据，金科天玺的销售均价在5万/平方米，结合前文提到的1.51万/平方米的楼板价，在扣除4.2亿的土地税后，项目的毛利率在30%。

净利率也在22.5%。

与当下房企净利率屡屡在个位数徘徊相比，金科天玺的利润已经相当丰厚，只是这样的时光，究竟是一去不复返了。

这种情况，在之前分析的项目上也有出现，在某段时间，当房价过快上涨时，价格的合理性，便不能单以成本论之。

评论君曾提到金科天玺的售价，在2000万到5500万之间，产品覆盖联排别墅、小独栋和大独栋产品，折算单价5万/平方米。

凯德麓语的售价在1700万到到3500万之间，全都是类独栋产品，折算单价3.5万/平方米。

别墅向来讲总价逻辑，所以我们暂时忽略单价，只以总价为评判标准。

在2000万到2500万的区间段上，可以作为第一居所的金科天玺优势会更明显。

评论君查到，金科天玺在链家网上挂出的一套340多㎡的联排售价1800万，类似面积段的丽春湖院子售价在2300万。

对于2000万级别的客户来说，500万的差价，还是值得犹豫一下的。

目测金科天玺的联排和小独栋出货不会太困难，这点在项目置业顾问那里，也得到了一些交叉印证。

只是，今年市场天气诡异多变，资金面的坏消息一个接着一个，高端类房产，就自求多福吧。

肆丨Fourth

一旦总价上升到4000万及以上的量级时，产品力对价格的支撑，局面就发生了大变化。

凯德麓语目前没有4000万以上的产品，暂且不去讨论，评论君觉得，以凯德目前的情况，也支持不起如此高昂的售价。

金科天玺的大独栋，建筑面积460㎡到580㎡，实用面积在1000㎡以上，售价4000万到5500万之间。

这个价格的产品，它的竞争对手就要放到全北京来看了，甚至都不拘泥于某一种产品形态。

相对更具直面竞争的，应该是孙河的中粮瑞府，这一直是评论君个人很喜欢的项目，之前也写过测评，就不展开讲了。

另外一类潜在的对手，会是内环位置相对较少的改善大平层，比如宵8、万柳，甚至评论君写过的紫辰院。

并没有开玩笑，通常，高端业主在购买这种量级的产品时，跨地域进行同级别的物业搜索，实属必要，也是极大概率的事件，一些看起来很弱小的因素，都可能在具备高购买能力的客户那里变成致命的障碍。

这类客户多数有过别墅居住经验，产品类型不是必须的因素，换句话说是，打有天有地的别墅牌，对他们已经没有致命的吸引力。

此时此刻，生活的便利程度和舒适度，以及项目的内外部环境的地位重要性，会迅速升高，反而是更加重要的事情。

这种情况下，评论君大胆猜测，金科天玺的大独栋产品，去化速度应该不会快。对客户而言，你可以有足够的时间与余地，去货比三家喽。