囤房囤了十来年，好地段还需要好运气的加持

好久没看盘了，最近有朋友推荐了朝阳区的八斗，位于北四环，笔者猛地一听还挺惊喜，毕竟这个地段已经很久没有新盘发布了，北边的新盘基本都在五环往外走。

上周末和朋友去转了转，今天和大家详细聊聊八斗。

区位及配套

按照惯例，小编带大家先看区位。

项目位于亚运村，从环线上看，距离北四环约1.5公里，北五环约2.2公里。

笔者坐地铁过去，从5号线大屯路东的B2口出来后，直接向前走，大概不到200米左右，向右转，就直接到了项目这里。

陆上交通的话，周边有北四环、北苑路、大屯路等城市主干道，京承、京藏、机场快速路三条高速线也不远，四通八达是没问题的。

只凭着交通优势是没办法称得上好地段的，项目的地段优势其实在于高端资源配套，毕竟位于亚奥板块的核心，该板块因为其成熟的生活氛围，迅速升级过渡成高端改善型聚集区。

同时，相较于亚奥板块的边缘，八斗周边生活配套更加完善，出门逛街购物挺方便的，北辰购物中心、时代名门、华堂商场、远洋未来广场、飘亮广场、上品折扣（亚奥旗舰店）、沃尔玛、第五大道都集中在此，不仅满足人们的多方位生活需求，更能带动整个区域的发展形成新的商圈格局。

值得一看的是，项目最近的学校是步行仅5分钟的陈经纶学校嘉铭分校——朝阳区内非常好的名校，孩子从小学到高中的教育课程都有保障了，这个附加价值还是很难估量的。

附近的幼儿教育资源也很给力，金色摇篮幼儿园、二十一世纪实验幼儿园、牛津幼儿园、培基双语幼儿园、伊顿双语幼儿园等都不远，总得来说，教育资源是在8.5分以上。

项目概况

去看盘之前，笔者做了一些功课，发现这是一个囤房囤了十来年的项目，所以看产品之前，我们先来看看开发。

八斗此前的案名是一瓶四和院，和南城第一豪宅——一瓶项目师出同门，可以说是壹瓶地产在南北城两种开发模式的代表。

项目所在地块许久之前就被原来的开发商拿到，但却由于种种原因一直未售。直到2009年，一瓶四和院的开发商接手规划，2010年就已取得3栋楼、共286套住宅的现房销售许可证。

2016年1月，北京江南绿城房地产开发有限公司接手项目，重新打造了外立面和新中式园林，项目也更改案名为“八斗”。笔者打听了一下，由于附近有学校，取“才高八斗”之意。

从拿地到现在，房价也一路上扬，已经是翻了几番的节奏。项目2011年初次开盘价格不过每平方米3万元，而如今的均价已经是每平方米125000元了。

笔者揣测，开发商可能在走“多年媳妇熬成婆”的道路，因为这样好的地段位置一把卖光并不算难，但开发商很可能没机会继续拿到这样的好地开发，所以说断断续续囤了十来年，拿地跨度时间够长，片区的涨幅实际上已经淹没了项目的成本。

当然，这个时候再用成本价来衡量项目入市价格，意义已然不大。不过，跨度大的一个缺陷就在于项目的70年权限打了折扣。

项目分析

具体来看产品，项目共3栋楼，2号楼为70年产权的酒店式公寓，1、3号楼为住宅楼，都是19层的蝶式塔楼，两梯7户。目前有3号楼的40多套现房在售，户型多在115平、119平、128平三居，180平四居，成品房交付。

笔者分类谈谈自己对项目的看法：

1、整体占地不大，只有9887平方米，建筑面积有45742平方米，容积率在3.5。这种先天条件差的占地面积其实对开发商来说是一个挑战，也使得其没有别的道路可走，只能走高层塔楼的建筑和“小而美”的园林设计。

大家一提到塔楼就以为这个房子一般只有一个朝向，但是在看房的过程中，发现这种蝶式塔楼的设计，使得不管哪个房子都至少有两个朝向，或者东北、西北、西南向，或者纯南向。这种两面朝向可以让空气流通，通风效果相当不错。

在占地面积不大，相对比较闭合的空间里，如何做到非常好的园林景观还是需要花一点心思的。

项目的园林规划主要采用盆景式园林风格，在有限的空间内，将中式大红门、汉白玉栏杆、灵璧石等具有古典特色的元素融入，配以名贵树种、精品盆景来打造，这在土地价值较高的亚运村，也算是化腐朽为神奇吧。

2、园区处处都体现着“文化造宅”的气息。入口处借鉴了中国古代世族的门弟规格，中国红大宅门、青砖影壁墙、汉白玉喷泉、稀珍金丝楠木匾、紫铜嵌壁的元素处处可见，售楼处里全是景泰蓝等一些古董。据说房子全卖完了的话，售楼处就将改造成会所。 

建筑的外立面是以灰色为主的，比较沉稳大气，的确有种老北京的感觉，毕竟中国很多古代的宅院都喜欢用这种颜色。

房子的外立面采用的干挂石材，这里笔者解释一下，在北京只有一些高端项目外立面才会用干挂石材，听介绍，这三栋楼最早就是按照外交公寓的标准建的，混凝土和保温都做得很好。

3、其实项目也有88平方米和98平方米的小户型，不过都早卖光了。现有户型多位三居、四居，差不多都在120平米左右。

其实看户型图就能感受到，它并不是正规的方正户型，更像是两个正方形拼在一块，大面宽、小进深，各部分面积配比紧凑，可以说使面积优势得到了最充分的发挥，使用率很高。

在分区上，卧室书房占据一个正方形区域，为静区，另一个正方形区域则为厨房、客厅等动区，有明显的隔离。看得出来厨房是U型设计，三面操作台可以更宽敞、更方便操作。

4、虽然开发商做出了努力，但由于资源紧张，项目依旧有个缺陷：挤。从大的范围来看，周边楼盘比较密集，八斗项目虽然占据有利位置，但依旧显得紧凑。不过周边多为二手房，也没有新房出售，所以说并没有竞品的干预和可选择。

项目内部面积资源也不像郊区那么壕，拿停车位来说，只有1：1的比例，且只租不售。

再说说附赠的小阳台，小阳台是按照空调的检修通道报批的，所以算作是白捡的免费面积。但是虽说阳台归你用，但物业要求不能封阳台，毕竟封阳台也牵涉到小区形象，跟其它业主也相关。

项目总结 

整体看下来，项目的产品不错，比较规矩，没有明显的短板。不过随着老项目的地段优势日益弱化，它所拥有的是城市资源这一核心竞争力。

所以说，项目的目标客群十分明确，是那些“二次改善型或高端置业群体”。此类客群单从改善的角度说，无论如何都要有一套房是在市区以内，即五环内，且具备交通、配套、医疗、师资力量的成熟，。

在如今，四环内开发空间几乎为零的大环境下，这样现成的项目可以说是心仪者仅剩的置业机会。