200万/套的三室两厅刚需房，是鸡肋，还是诱惑？
在北京房价越来越上涨的背景之下，基本上近郊的刚需房均价也已经到了 4,6000/平方米这个让越来越多的年轻人望而却步的程度。毕竟，光首付就要差不多200万，这个数字，对很多人来说，都需要很长时间才能够凑齐。
不过，当我们把目光继续放远，我们惊喜的发现，随着市政交通的不断完善，实际上可供工薪族考虑的刚需房房盘，其实不止有大兴、通州这些近郊。
比如随着平谷线的修建而逐渐火热的平谷区，最近也有越来越多的项目开始破土兴建。但，这些楼盘往往由于区位的因素而被众多购房者认为是鸡肋般的存在。不过，到底是不是鸡肋，笔者认为还是需要实地访问一番，才能得出结论。
所以今天，笔者就专门探访了平谷区一个销售较为火爆的楼盘，紫贵御园。
区位及配套
这个项目的位置处于平谷区的马昌营镇的三路管庄路口，距离京平高速9公里的位置上，距离马常营镇镇政府只有3分钟的车程。在这样的位置上，可能给人的第一感觉是村，但笔者的实际走访下来的感觉，其实和其他的远郊房并没有太大的差异。
在周边设施上，由于临近镇镇府，所以说基本的生活设施，无论是小超市、还是银行，都在步行的范围里面，在这点上是由加分的。但是相对的，距离平谷区的大型商业中心，利美购物广场就相对来说有一些距离，需要开车15分钟才能到达。
此外，由于这个项目附近只有这一个住宅项目，因此在远期的住宅配套的完善速度上可能也会不如住宅区密集的项目。
教育方面，紫贵御园离三辅庄小学和平谷第八中学只有5分钟的车程，这至少在接送孩子上下学的便利性上是值得肯定的。在医疗方面，6分钟的车程可以到大兴庄的卫生院，处理些紧急的病情还是没问题的。
此外，笔者还注意到，这个项目2分钟距离外的公交车牌显示，这个路口至少有12条公交线路经过，虽然大部分都是平谷区的公交线路，但无疑给出行带来了更多的方便。此外，2020年的平谷线也将穿过平谷，这无疑会给未来的交通出行带来更多的便利。
总而言之，如果把这个项目放在大北京这个视角之下，随着未来平谷线的建成，是具有一定的发展潜力的。只是，距离平谷线开通还有2年的时间，在这之前，过于远离市区的区位在一定程度上会给生活带来较多的不便。
具体到项目上。紫贵御园的住宅以板楼高层为主，现在在销售的是二期，房源还是挺充足的。
说实话，当听销售介绍这个项目是以板楼为主的时候，还是挺出乎笔者的意料的。因为大部分新建的刚需型住房，往往为了增加容积率，而选择了塔楼这一建筑形式。而板楼相比较塔楼，有户型更为方正、日照通风更为良好、隐秘性更加好的优点。这些，在刚需型住房上来说，是很难能可贵的。
下面来说说御园的景观建设。不得不说，44%的绿化率还是挺大手笔的。毕竟，大部分高层都会把绿化率控制在30%这个下限上面。毕竟，绿化多了，可售面积也就自然下降了。
就实际走访的效果来看，笔者个人还是觉得挺令人满意的。毕竟，除了草坪和绿植以外，这个项目也大量使用了高端住宅才会考虑的造景技术，错落有致的花坛、高低有致的起伏，这些都让景观产生了更多的变化，所以不会给人一种千篇一律之感。
就走访的这一圈下来，笔者的直观感受是，整个项目无论是在建筑类型的选择，还是在绿化形式的选择上，都是有仔细考虑的，并不像其他的刚需型住房那样，一味的追求划算而忽略了宜居性这个问题。
户型分析
下面来说说户型。目前在售的户型主要以3室2厅为主，面积为106平方米的F户型、124平方米的G户型和130平方米的I户型。
笔者仔细研究了这三个户型图，总的来说还是挺让人满意的。房间都比较方正，这点上来说就确保了装修和家装购买时候不用花费太多精力在尺寸上面。此外，动区和静区的分离也做得不错，卧室和卫生间的私密性也做得比较好。
笔者也注意到，全部房型基本上都达到了全明户型的要求，这样做除了有较好的自然采光以外，也让房间的空气能变得流动起来，满足通风的要求。
由于这个项目交付的是毛胚房，并不包含精装。因此，笔者在参观样板间的时候，其实更加关注的是整个硬结构上的合理性。
笔者走访这么一圈下来，基本上验证了之前基于平面图作出的这些评论。值得注意的是阳台和客厅相连的设置，让整个房间都变得无比敞亮。同时，也提升了整体的空间气质，给人一种豪宅才有的通透、大气之感。
此外，得益于板楼的设计结构，让整体空间避免了传统塔楼项目所拥有的狭促之感。而且，无论从哪个窗户望出去，都很难看到隔壁房间的一举一动，这样就保证了住房所需要的私密感，这点也是加分的。
总而言之，在具体的房型方面，开发商整体想要打造的空间，在观感上远远超过了笔者对传统刚需型住房的期待。就单纯从居住体验上来说，可能和部分改善型住房项目不相上下。
成本分析
目前来说，紫贵御园的平均售价为1,4000元/平方米。这样，让整套房的总价控制在了200万元以内。这样的价格，放在“大北京”的视角之下，是及其有吸引力的。毕竟，这要是搁在近郊，可能刚好够一套80多平米的房子的首付而已。但是，在这个项目，你却可以全款拿下能让一家三口住的十分舒适的3室3厅了。
同时，也不能忽视的是，紫贵御园本身的地理位置严格意义上来说仍然是北京的远郊，因此，能享受到多少北京的资源，是要划上一个问号的。毕竟，如果事事都要花1个小时进城的话，那么，无论再大的房子，在居住体验上，可能也不会算很舒服。不过好消息是，随着2020年平谷线的通车，这个不足之处是可以得到一定程度的改善的。
总而言之，如果把这个楼盘看作是鸡肋的话，其最主要的因素还是地理位置上的不利。但是，如果把远期的发展纳入考虑的话，鸡肋能否转化为诱惑呢？可能每个人都会有不同的想法吧。
