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南四环高价土地收官,刚需改善该下手吗?

最近首开华润城开始有动静,来这里看房的人也是络绎不绝,听说项目马上就要收官了,特地来这里踩踩盘,顺便给大家扒一扒这个楼盘,依照惯例,我会从区位、楼盘历史、产品、配套等方面谈一下自己最直观的感受。


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区位分析

首开华润城项目位于大兴南四环花乡桥,被四环路、樊羊路、六圈路所包围,从位置上看属于南四环的一个核心区域。不管是通过自驾还是乘坐公交到这里都是比较方便的,但是坐地铁的话可能就要步行一段距离,个人不是很建议。这么好的位置自然会引来众多产业和商圈的入驻,自然来这看房的人更是数不胜数。


同时在京津冀协同发展大背景下,不管是城南计划还是承接首都功能转移,大兴俨然从不闻不问的不毛之地变成了受众人追捧的热地。而且在今年北京四环下达了限住令,四环路以内的住宅商品房将变得更为缺少,未来的土地供应和变更性质也不受鼓励,项目所在地的区位价值也得到格外凸显。


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在介绍产品前,先给大家普及下首开华润城的历史。


2015年1月7日,首开、华润、平安联合以总价86.25亿元,单价3.8万元/平方米的丰台区白盆窑地块,该地块也随之成为当时北京的总价第一的土地。项目取名“首开华润城”,主要的定位是精装大宅,16年一开盘全部房源均售罄,市场认可度可见一斑。


而三家拿地的企业更是值得探讨一下。


首开,北京房地产市场的一条巨鳄,开发了众多家喻户晓的标杆项目,享有“一部首开史,半座北京城”之誉。


华润,老牌国企,前段时间因为万科股权之争,华润已经家喻户晓。在房地产方面,华润在北京打造过多个有名的项目,比如公元九里、润西山、密云橡树湾等。


除两位地产大亨外,更有平安不动产助阵,使得该项目拥有同地段其他项目所无法比拟的优越性。


三大开发商之间互相博弈,地方政府又来添油加醋。据了解,目前首开华润城的住宅性质有三种,既有商品房,又有自住房(政策房),还有两限房(保障房),小区内配建两限房约1200户,而商品房约900户,按目前政策大概率两限房与商品房共用一个小区环境并无法隔离,从而使小区密度大增且不利于管理。现在后两者业主,都嚷嚷着要和商品房共享花园,但是自住房的又看不起两限房,不想和他们一起。这就导致小区资源得不到合理分配,有失公平公正。


不过尴尬归尴尬,回归到居住这个角度来说,项目产品不管是质量还是口碑真是让人佩服。

楼盘概况

产品上主要以高层住宅为主,目前在售的楼栋2、7、13号楼,在售的户型面积136平和141平三居,18层的板楼,一梯一户,均价为每平米90000元,19年6月份交房。首开华润城主要目标客群精准定位为具有改善需求的都市精英,项目尤其是对带孩子老人或者有二胎需求的人群更为合适,居住在这里还是非常划算的。


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从整体外观看,建筑的风格属于英伦园林设计,人车分流,功能分区也比较合理,南北通透,65米以上的楼间距还是比较大,密度低,采光和视野均不受影响。而且周围有围墙保护,给住户提供了一个较好的私密保护空间。绿化程度也较高,居住的体验感也不错。


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户型分析

从户型上和样板间总体看南北通透、格局方正,居住舒适性较强,而且空间使用价值较大,室内采光、通透效果好,格局开阔。同时,项目高品质成品房,包括木包铝门窗、世界先进的RGF空气净化系统等。可见项目在装修和设计上还是用足工夫的。


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其中141平户型主要布局情况是客厅和餐厅贯穿南北,两个卧室都朝南。客厅面宽4.1米,进深3.93米,可活动空间还是比较大。厨房为开放式u型厨房,做饭还是比较方便。采光方面南北西三个方向都有窗户,光线和视野都还不错。缺点是卧室门对着客厅,会有点吵。


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136平与141平的户型设计差不多,区别就是两卧和客厅朝南,厨房和餐厅朝北,主卫没有窗户,影响换气。


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经过踩这一圈盘,真心感觉这里的置业顾问太专业了,服务态度也非常好,毕竟华润出品一直是高品质的代名词,华润开发的楼盘,不论是物业、小区品质、后期商业、口碑都不错,住起来也很放心。


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周边配套

接下里聊聊这里的配套:


从交通配套来看,该项目目前交通很大的优势是路网比较发达,选择自驾或者公交出行会更加方便。自驾的话直接驶向南四环,然后从花乡桥下,沿着樊羊路向南行驶约1公里就能到达。乘坐公交的话像627路、845路、497路都能到达,白盆窑站下车即可。


另外项目距离地铁9号线郭公庄站得步行约1公里,乘坐地铁不是很方便。但是好消息是,房山线北延线25号线在此区域设立樊羊路站(正在修),预计2020年开通,开通后乘坐该线路将可换乘10号线、16号线进入市区。地铁的价值优势会在未来几年的得到体现。


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另外从商圈分布上,项目被总部基地商圈、西红门商圈、丽泽商圈等环绕,高楼林立,项目周边大多是高档的产业园区像丰台科技园、金融街等,入驻的大企业也非常多比如有名的央企、国企,还有一些大型的互联网公司像房天下等。


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大型商场如万达广场、永旺梦乐城等,离项目地只有1公里,能较好满足人们日常购物需要。


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医疗方面众多三甲医院入驻这里,像北京天坛医院、解放军307医院、花乡医院等,看病买药是不成问题的。


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项目东侧和南侧紧邻马草河景观水系,同时聚集了大观园、槐新公园、海子公园和世界公园等公园,很适合人们下班之后健身放松。


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在教育配套方面,附近的学校也比较多,如项目自带幼儿园、新发地小学、北京信息职业技术学院等。不过个人觉得丰台的教育资源还是不如海淀,教育质量稍差。


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总结

总结一下,个人觉得,首开华润城除了一些配套不是很完善,其他确实没有太大的缺点,非常适合有资格、有条件、需要改善的刚需群体。如今北京是好房难得,所以如果心动了,可以来看看,实地体验一下,再做买不买的决定。

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