没有竞品的干扰下，豪宅产品能做成个啥样？

笔者最近一直在思考一个问题，豪宅的标准是什么？价格高？面积大？位置好？业主牛？别墅区？如果说不清豪宅的准确标准，那么谁有资格说自己是豪宅呢？

带着这个问题，笔者最近走访了一些被普遍认可的“豪宅”，注意到一个现象，豪宅产品早不是最开始人们普遍意义上的别墅，多了很多更加注重居住体验的大平层类产品。

今天的测评对象就是花园洋房项目——香山四季。

区位及配套

香山四季位于海淀区四季青桥西，在四环与五环之间，从板块意义上来说，可以说是在香山板块、万柳高档生活区与西山别墅带之间，笔者就将它划在香山板块吧。

其实已经有很多年没有出现住宅土地以及新盘供应在香山脚下，周边目距离现在都有十来年的时间，产品上已经落后，因此香山四季的出现必然在区域内实现客户的居住升级需求。

项目的区位优势比较明显，抬眼望去就见西山，往市中心走迅速融入各大商圈，距离中关村也就几公里。具体看交通的话，开车1公里出了杏石口路，就进入西四环北路。

道路通达带来了公交的繁荣和便利，周围三个公交站（海淀区残联、佟家坟、南平庄）基本可以迅速到城区任何一个地方。

但是地铁出行并不方便，距离最近的地铁口6号线海淀五路居站也有一公里多，虽然现在西郊线修到了香山，离项目还是有一定的步行距离。

而香山四季所在区域里，既有海淀外国语实验学校、中国人民大学附属小学、首都师范大学附属小学、还有如雷贯耳的香山小学，配套着实不弱。幼儿教育还有凯迪双语实验幼儿园、贝家国际蒙特梭利幼儿园等。

看完项目区位的生态配套，我们回归产品本身。作为京城三大传统别墅区之一，香山板块多年来是豪宅的集散地，区域内的楼盘大多数是花园洋房、独栋别墅、叠拼别墅、联排别墅等。

随着香山板块在十年前的落幕，曾经占据市场主流的别墅聚集带出现了多年的中断。

近几年，该区除了少数项目有别墅供应，基本上已经以板楼产品为主了，香山四季的主打就是板楼类的花园洋房。

楼盘概况

项目虽然是以板楼、低层为建筑类别的花园洋房，却也标榜“豪宅”，不由得引发笔者联想到文章最开始提到的那个问题：豪宅的标准是什么？

项目要走“豪宅”路无可厚非，因为在高楼面价充斥北京土地市场之时，五环内少有的新项目，不言而喻。

而2015年可以说是一个“被豪宅”年，因为虽然开发商的资金链不再紧张，但是在拿地之初，依旧面临着：要么别要这块地，想要这块地的话，就没有什么选择，只有豪宅这条路可走。

当然了，现在的北京楼市里，豪宅购买力并不小，但大多数的洋房豪宅购买力掌握在一些二手业主手中，因为他们要靠二手置换才能再买到新房，毕竟北京还有限购，外地人初次来买贵价豪宅可能性不大。

所以说，购房人是始终理性的，豪宅购买人群（尤其是洋房类豪宅购买人群）有足够的经验去判断产品的好坏，他们非常清楚什么样的房子才是好房子。只有当地理位置、整体规划、户型等这些因素都满足他们的需求之时，他们才会认可这个房子的价值。

所以说，开发商怎么去包装宣传并不重要，重要的是产品是否是实实在在的高端。

楼栋及户型

整体项目同期开发，现在可销售的范围是1-6号楼，以三居、四居作为主打户型，具体面积有183平方米、201平方米和208平方米三居，233平方米和245平方米四居，401平方米、435平方米和636平方米五居，均价105000元/平，采用精装标准。

笔者根据实地探访的经历，写几点感受和评价：

1、项目的公共环境很不错，占地面积65410平方米，建筑面积205219平方米，容积率在1.8，称得上低建筑密度。

整体绿化率31%，实景看上去和规划图没什么出入。据介绍，园林内的植被都是从南方运过来栽培的。

两栋楼的间距设置很大方，高达43.9米，可以体验观景富氧生活了。还有一个特色是建筑的水泥选用军用级的发泡水泥，这种水泥抗震、抗辐射、阻隔噪音，在北京的高端项目中当属仅有。

2、每一户都会配送一个地下储藏室，约有20多平方米，在车位层入户之前的空间，确保每一户都有一个小房间，可以放置杂物。所以说如果买200百平方的房子，基本享受的是220平方米的面积。

3、项目基本都是平层，为了利于连接室内外的空间，部分户型设计了下跃式庭院，下跃的面积400多平方。宽大的采光面，270°观景，实现了室内外空间的自然和谐，更适合一家三代居住，算是产品的一个亮点吧。

4、项目属于“限房价、竞地价”地块，未来的产品以大平层入市的可能性很低，市场上现有的改善型大户型，已经供不应求。而香山四季的现售项目中200平方米以下户型已是尾盘，主推的多为200平方米以上高品质改善大平层。

从各个区域的销售成绩来看，高单价、高总价的大面积产品的确实现非常理想的销售，呈现出多个豪宅“缺粮”状态。

原因在于越来越多的购房人群希望尽可能一步到位，买大面积的高端产品，尽早享受高品质的生活，不再考虑层层换房问题。

5、平层产品在限高的情况下，做出了3.1—3.3米的层高。其实，业内定义豪宅有一个共识标准，即具备3.1米的向上层高。对于为数不多做到3.3米层高的少有大平层产品，更称其为豪宅。千万不要小看这30—50厘米的高度提升，因为它带来的将是超乎想象的空间感受和通风环境，有效提升了自然采光效果，让室内更加通透。

6、精装的标准并不低，首先在设计上依托原有的大面宽、短进深户型，都加上了大尺度的采光面和靓丽的屋顶吊灯，光是这个采光面看上去就高端起来了。家具也没有糊弄业主，帝泽厨电、博夫曼厨柜、科勒洁具，还有实木入户门和第吉尔智能户门锁，居住条件的确奢华。

看完房感受很多，后来沉心一想，其实满足“高端精装”、“1.8容积率”、“准现新房”、“大平层豪宅”的项目，在这个片区是找不到第二家的。

没有竞品来干扰，所以说具备一个非常难得的外部销售环境。笔者觉得，这也是它主要的卖点之一吧。