500万以下的纯刚需别墅，买在哪里比较合适？

放眼望去，在北京已开通地铁的近郊区域，房山楼市的价格一直处在洼地。

虽然政府与开发商始终在忙着把房山打造成“中央休闲购物区”，却总觉得与昌平未来科技城，或者亦庄经济开发区不在一个量级上。

可是随着京西南的发展，房山的楼市正在一步步走向正统，去年初房山的价格还在2.5万/平，到年底，就已经上涨到年底4.5万/平，今年更是突破5万/平。

再加上四环内新房豪宅化明显，住宅价格逼近千万，一套郊区的经济型别墅价格可能还不及北京市区一套房。所以很多人就把目光聚集到了别墅上，笔者前两天和朋友到房山的天恒摩墅项目走了一遭，顺便带来一个测评。

区位及配套

从北太平庄开车过去，前半段路上稍微有点堵，用了一个半小时到达。项目位于房山区良乡板块，近大学城，离良乡老城区差不多四公里，开车用了五分钟。

项目附近的资源环境很理想，多条河流穿境而过。附近有大面积的国家湿地公园，4A级、5A级景区高达40多个。

较为有名的有周口店猿人遗址、坡峰岭景区，十渡景区、野山坡景区等等，距离项目并不远，这可以说是郊区最难以逾越的特色了。

虽然很郊区，位置可能没有环京近，但是各方面都比环京高一档，因为行政级别和配套都放在这里。

下了车，笔者先跑过去专门研究了一下公共交通。地铁进城主要依靠地铁房山线换乘9号线，在建的燕房线即将开通，周口店镇站的地铁口距离项目500米，比较近。

陆上公共交通更方便一些，836路、917路、907路、房12路、房15路等多条线路，到房山城区和市区的公交很多。

商业配套上，沿京周路向东30分钟车程即可到达奥特莱斯商场，附近有华冠欢乐城、良冠超市、华美超市、瑞源超市等。

从政策角度分析的话，商业配套后续会不断跟进的，因为房山区历来走的是“先规划、后发展”的路子。根据《2011年-2020年房山区商贸服务业发展十年规划》，房山“长良核心商圈”将迅速起势，带动周边区域及全区商业实现跨越式发展。

家庭住宅离不开医疗配套，这点上，项目有点不如意，因为配套的燕山凤凰医院、房山中医院、良乡医院、妇幼保健医院、武警总医院等都在四公里外的良乡老城区。

此外，教育资源毫无疑问是房山相较于大兴、通州、门头沟等区域的一大优势。具体到项目来看的话，项目自带教育用地，规划有小学、幼儿园等教育资源。

笔者此次没有去学校实地考察，只是去了乐学世界体验中心，基本上是一个寓教于乐的学习型游客场所吧。

所以总体来看的话，项目不仅有本身的商业和教育作为配套，离这里较近的城关是发展相当完善配套区，对于天恒摩墅的支撑力度很大。

楼盘概况

项目占地25 万平方米，建筑面积23 万平方米，容积率1.5，低密是项目的一大特色。目前以三居、四居为主打，主推户型为140、160平米左右上、中、下叠，毛坯房均价约29555元/平米，估算一下，140平米的叠拼别墅到手是420万。

前文已经提到了，抛开前些年不合理的商用住宅土地供应，房山在售住宅的单价水平实际已经达到了5万，别说别墅产品，就算是住宅刚需产品，也都集中在350万以上了。

北京的别墅价格动辄大几千万，想用百万左右的钱买到别墅，跑遍全北京也就房山和密云还有点可能了，但是既是别墅又有地铁的项目，那也就属房山天恒摩墅这个项目了。

拿购买普宅的价格居住别墅品质的产品，是越来越多人的选择。而作为别墅产品来说，天恒摩墅相比较其他项目，无论是价格还是位置，都有着非常强的竞争力。

在价格的刺激下，天恒摩墅自2016开盘以来，一直具有较高的关注度。其叠拼产品基本上平均每月保证20多套的去化速度。

据我爱我家集团市场研究院数据统计在2018年4月创新低的新房网签量中，仅有别墅交易量出现了增长，天恒摩墅在4月份成交20套，排名第三。

笔者观察了项目附近的竞品，第一个同一个开发商打造的天恒乐墅，户型大，售价在9000万以上；第二个是旁边的“限竟房”万科七橡墅，价格低至2.2万，但是交房较晚。

按照规划师今年开盘，但是收房最起码要等到2020年，而且“限竟房”的属性使得项目下房本儿5年后才能交易。看完竞品可以下个结论，天恒摩墅的确还算比较划算的价格。

户型分析

笔者这次入户体验的是140平米三居三卫的下叠户型，首先最吸引人的就是南北西三面环绕的附加庭院，大约80平方米，有凉亭、藤椅的休闲场所，很大气。

跟着置业顾问进样板间细细转了转，基本的别墅配置都没有缺，比如户型设计保证三面朝南、客厅有5.8米的高挑空、4.2米大面宽起居室等，不过笔者也发现了几个亮点，要和大家分享：

1、户型上较大的优势就是下叠地下室有5.4米，样板间将其构造为两层，分别是儿童乐园、私密会客厅、棋牌室，很实用宽敞。地下室有南北向两个天井，采光通风都不差，笔者觉得，即便改造成卧室，也不会有太过强烈的闭塞感。

地下室天井

2、一楼的两个卧室分别设计为老人房和儿童房，都留有放置小书桌的空间，这样的话，业主实际入住后布置家具的时候，就有更多灵活的腾挪可能。这样的设计之下，二楼的主卧就拥有了强烈的私密性，符合现代家庭的需求。

3、项目赠送面积是足够的，房本面积140平方米的情况下，地下一层的赠送面积差不多是70平米，一层的环形赠送庭院园，面积大概有110平方米， 再加上二层的露台，真正的使用面积加起来有340平方米。在有天有地的设计下，又不止买一赠一，确实够划算了。

其实这些小细节是很打动人的，因为对于天恒摩墅这样的家庭型别墅来说，交通便利、纯新盘、配套也相对完善的情况下，户型上多下了这份功夫并没有白费，可以让更多人将它作为第一居所的备选。