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实地走访后,想问一句,老牌富人聚集地没落了吗?

今天带来的测评项目是紫玉山庄,作为我国改革开放初期第一批赴港招商引资的重要成果,它可以说是我国高端住宅开发的“鼻祖”和标杆,基本上买别墅的都得去紫玉山庄看看,笔者没买别墅的心,所以一直没有实地看过。


如今机会来了,实地走一遭以后,必须强调,紫玉山庄是今年关注的项目中最动心的一个产品,它是一个可以满足笔者对豪宅生活全部想象的产品(虽然我买不起)。

 

当然了,这只是笔者的爱好和愿望,接下来踏踏实实地分享一下测评。

 楼盘概况

先说说区位,位于北四环和北五环之间,离亚运村只有1.5公里。不过严格来说算做奥森板块,因为离奥森南园的东门还不到1公里。占地约67公顷,是香港恒丰集团在1992年建设开发的别墅综合住宅区。

 

1992年初,北京市到香港招商,将今天的紫玉山庄地域规划为绿化隔离带,80%为园林,20%为建筑。建的时候亚运商圈还远未形成,这个区域还属于北京的郊外。

 

现在的紫玉山庄,可以被称作是北京市中心住宅区了。东临北苑路,横跨安立路两侧,5分钟开车上京承高速,去首都机场也就20分钟时间。交通上无功无过,因为具备这样条件的别墅项目也很多,所以在笔者这里,不加分不减分。

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不过紫玉山庄的生活圈可以说是彻底诱人,为什么这么说呢?笔者就给大家提一个问题:有钱人聚集地是如何形成的?

 

便捷的交通、优雅的环境、优越的配套都是基本的,但并不是凭着高端地段,昂贵的房价就可以自封为富人聚集地,卖得贵不等于有富人愿意买。因此真正起决定因素的可能是圈子化的生活方式。

 

作为老牌富人聚集地,紫玉山庄居住的业主都是“富人中的富人”,因为这个项目是早年开发的,当时还没有银行按揭的说法,要买房子都要一次性付款。而且房子都是期房,一般人也是不可能一下子拿出几百万以上的资金。

 

张国立、陈道明、葛优等一大批明星率先入住,这样的圈子化带动作用下,高端人群持续入住。有多高端呢?紫玉山庄的会所在北京富人社会中是实实在在的小有名气。

 

与大部分豪宅项目不一样的是,紫玉山庄的高端和壕气没有放在建筑立面和内装的金碧辉煌上面。紫玉山庄的壕,壕在生态和自然,壕到笔者真的不想再回自己南三环的小区。

 

与最初的规划没差,项目只有面积的20%才是建筑,剩下的的80%都是园林景观,加起来有十几万平方米的人工湿地,六万平方米的柔软大草坪,草坪中央是三万多平方米的人工湖,而且还拥有自己的孔雀养殖园、梅花鹿养殖园、丹顶鹤鱼鹰海鸥等几十种水鸟养殖园……注意,还都是散养!

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走在草坪上,不远处一大群白鸽子呼啦啦飞起来,一瞬间,感觉这里并不像在北京,真的很解压、很放松。


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笔者一方面徜徉在这样的生态中,另一方面也对项目的开发商产生了许多好感。因为在90年代那样一个炙热的房地产开发浪潮中,大部分消费者对于环境、景观、生态几乎还没有什么概念和认识,项目就已经规划了这样的生态雏形出来。


笔者了解了一下,项目在人工挖湖造山的过程中,没有简单的采用生硬的水泥地面和生硬的湖岸,而是花费了很大心血到密云水库买了几万立方的河泥淤泥把湖底填上了一米多深,不多说了,点个赞吧。

成本分析

说完环境,我们来看看产品,项目共282套,第三期104栋联排,第四期独栋、双拼别墅共44套,最近一次开盘是去年五月份的五期产品,均价11万,联排在售户型为310㎡,总价3580万/套起;独栋户型为834㎡,总价7800万元/套起。

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笔者这里细说几个看法:

 

1,对比了前面的壕,再看看价格,就发现紫玉山庄的单价并不像很多人想象那样高不可攀。主要的原因在于项目是毛坯交房,所以装修和拓展空间的搭建需要购房者自己动手,而开发成本这块,毛坯别墅社区的成本,基本就只剩下土地、外立面和园林。

 

2,项目占地面积600000平方米,建筑面积146000平方米,所以享有一个令人满意的容积率0.33。如今,独栋别墅报批早已被禁止,低密土地少,住宅容积率基本上在1.5-2.2之间,0.33的容积率意味着不会再有了,笔者私以为已经不可能再出现了。

 

3,对于大几千万的别墅来说,成熟的配套是业主很看重的,因为业主不是来搞建设的,而是来享受的。对比测评过的其他别墅项目就知道,紫玉山庄算是难得的周边配套设施成熟。一方面是因为开发早,另一方面,受奥运会的助推,亚运村周边的各种配套设施早已升级,曾经的交通不畅难题也已逆袭了。此外,项目内配套的在之禾度假酒店、银树楼餐厅、俱乐部等也已经是超奢华星级。顺便提一句,笔者在青停咖啡厅花了268享受了次下午茶,价格实惠,咖啡是手冲咖啡,味道也不错。


最终来看看房子本身,由于开发时间早,所以存在两个难以避免的不足,一是面积不够大,二是户型不够新潮。

 

先说说面积,以联排在售户型310㎡为例,与社区环境相比,的确是小房子配大生态了。但是在房本面积的基础上,赠送面积很是可观。首层以会客为主,二层是居住层有四间卧室套房,附带阁楼。地下是全明花园层,设计了步入式的庭院,赠送花园面积249㎡,花园下无缝对接着人工湖。再加上二楼赠送了40㎡的露台,单这两项的赠送面积即达到房本面积的一倍。

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当你走出别墅,走到两栋楼之间,你就发现,视野开阔毫无遮挡。楼间距均在30米以上无遮挡,可见开发商没有“节约”这个地方的面积,不仅保证任意角度的阳光都能照进房间,也实实在在保证了业主的隐私,这也体现了开发商对对高端客户的关怀程度。

户型分析

再来说户型,放在现在看,的确是有些中规中矩,入户首层是4.5米的挑空会客厅,虽然挑高不如如今的新潮别墅高,但依旧不失通透感和高端感,现场感受起来也是说得过去的。

 

此外,中规中矩的户型有个好处就是方方正正,没有可以增加实用面积的拐弯抹角和物尽其用,反而体验起来很是大气,私以为如果装修成中式风格的话,将会锦上添花。这样的户型设计也是有说法的,有条件的话,这种方正的户型的确是优选。

 

当然了,在具体的户型选择上,还是要根据自己的偏好与生活场景,进行落地选择,笔者就不再赘言了。

 

最终惯例总结一下,项目生态没得挑,邻居们也都层次不低,所以像笔者一样有“隐居”愿望的人,可以动心了。

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