山水文园五期：1500W+住进东三环的园子是一种什么样的体验？

北京的豪宅，另笔者叹为观止的有几处，比如随着旧城改造留下的四合院、再比如亭台楼榭、鸟语花香的中国古风院子，在价格冲到10W+的同时，也将人类对居住场所越来越高的要求和舒适的体验做到了很高的水平。

同时在各项目参观样板间的时候，大家会时不时开句玩笑：这基本都属于有钱人的生活你根本想象不到系列！

在感叹的同时，确实也不得不佩服开发商在公共部分的庭院、以及居住部分的户型方面的良苦用心，考虑周到、设计科学，基本属于“你一眼就会爱上”的房子。

同时，为了满足豪宅业主们远离繁华喧嚣，独享一份安然宁静的居住需求，这些项目大多都离市区有点距离。于是，当你听说“北京、东三环”有这样一处豪宅的时候，第一反应是不敢相信，而且价格还在9W-10W之间，你就更按捺不住，想去一探究竟了。

这个名字叫做“山水文园”的项目，相比于其他的豪宅，笔者姑且就先给它起名叫“园子”吧。这次去看的是东园，五期。

区位及配套

住在北京市区的话，走三环或者四环都能到。开车走四环，东边能看到琳达海鱼广场，基本就到了。笔者从住地开车，走四环，花了20分钟左右。

“山水文园”横贯东三、四环。五期位于弘燕路的东侧，紧邻西大望路。小区的总体设计仍然采用了前四期的特点，外立面为黄锈石、铝板为主，基座配天然蘑菇型石材，风格以沉稳和典雅为主。

如果不开车，地铁也是很方便的，十里河站，十号线和14号线都经过，另外，包括弘燕路在内的几处公交站也都离项目不远，公共交通还是比较方便的。

既然名字叫山水文园，那就不能不说它的小区环境了。建成后的五期将与三期中间以万米的湖水相连，有一条山水环湖路也可以连到四环的东门。

项目东侧有54万㎡的北京欢乐谷主体公园，西侧有一条天然河流叫萧太后河。同时在社区东部，开发商建了一座大型山体，宽100米，高12米，山上种了很多树木，除了作为一道屏障之外，也让整体的绿化率达到了50%。

教育资源方面，朝阳毕竟不像西城或者海淀，是优质教育资源的主阵地，所以附近的教育资源并没有太推荐的。

倒是园区内的美国学乐幼儿园，置业顾问介绍说，在美国是一个很有历史的教育集团，在中国此处是第一家。园区内业主的孩子就读学费是1.4万/月。

项目总体的公摊不算太高，得房率也在合理区间。分别是板楼得房率84%，塔楼得房率78.5%。容积率2.02。

车库的话，并不像独栋别墅是自带车位的，2-3个不等，这里就像多数的高层项目一样，车库是需要另外单独购买的，根据大小和位置的不同，价位在50-128万不等。其中大的是子母车位，可以停放两辆车。

楼栋及户型

五期的总体房源，共分为一段、二段和三段来销售。目前一段和三段均已售罄，二段的18#楼和21#楼正在销售中。

整个社区清一色的小高层，楼体之间的楼间距还是比较大的，楼前的绿植也算丰富。

户型分为平层、跃层和错层，面积在150-1000㎡不等，总价也在1300万-5700多万之间。主力户型为三居和四居，均赠送欧式精装。户型设计在前四期基础上有所创新，大户型更显得华贵！

先来看下这两栋楼的户型分布图：

18#

21#

项目是2020年交房，目前房子都已封顶。样板间也都在实体楼内，户型较少的没有样板间开放，但是其他的户型比如260㎡、230㎡、280㎡、190㎡、480㎡、437㎡都有样板间开放。

我们着重来分析三个户型图：

这是154㎡的平面图和效果图。没有样板间开放。总价1500万左右。主卧朝东，次卧朝北，紧邻厨房，朝向东北方向的大客厅为270度采光，观景效果应该是不错的。

这套265㎡的总价在2500万左右。户型紧凑，利用率高，同样客厅是270度采光，三个卧室的分配相对合理，都带有阳台，采光不受影响，卫生间和厨房紧邻，干湿分区做的不错。

这套是381平米顶楼跃层。从户型图上不难看出，顶跃分为上下两层，建筑面积381㎡，赠送面积为50㎡，上层的楼台使用起来也很方便，大概有60-70㎡。总价为4300万左右。

成本分析

说一下付款方式，据置业顾问介绍，如果您中意的户型在250㎡以下，需要一次性付完房款；

如果是250㎡以上的户型，可以先付总房款的60%，另外的40%到2020年的5月31日前交房时候补齐即可，并且另外的40%不支持贷款。另外，这个比例跟首套二套的首付比例并没有直接关系。

这一点，或许会把很多潜在的客户拒之门外。毕竟，物业置换，或者说以旧换新的人们通常会选择档次高一点，价格更贵一点的小区，手中那套原来的房子，卖掉的钱，去一个更贵的地方买，会先付首付，其余的贷款，这样能更好的实现居住条件的真正改善。

总结

东三环和四环的地理位置自不必说，周边生活配套也还算齐全，算是成熟的生活社区。从单价来看，9万-10万的单价，在这个地段的豪宅中，客观的讲，还算合理，没有太偏高。

总价的话，是一房一价，上面提到的只是每种面积的参考价格。

如果追求有山有水，宜居的小区环境，可以考虑这里，在售的户型，笔者在这里没有一一列举，因为每个人的置业需求及爱好不尽相同，户型的种类有很多，每套房子之间的差别也是很细微的。

所以，如果真的感兴趣，可以去现场实地体验一把。相信，体验过之后，每个人会有自己的判断和结论。