北京刚需置业南城，500万以下如何选择？

按照目前北京4月均价 58000元/平方米计算，买一套90平米的房子，没有500万可能真买不起。总价500万或许已经成为北京刚需族的一个门槛。那么在500万以下，又是众人看好的南城区域，还能找到刚需住宅吗？答案是肯定的，一品嘉园就是其中之一。

趁着五一假期到来，坐上地铁4号线，在黄村西大街下，转站公交940来到今天踩盘的目的地-魏善庄。一路上有点小折腾，个人建议能自驾还是选择自驾出行。经过半天的实地走访，我将从区位、产品、配套等方面来讲讲对这个项目的感受。

区位分析

项目位于大兴区南中轴路魏善庄中学北侧，距离黄村卫星城8公里，距市区25公里，属于第二机场辐射区。

听说这个南中轴路由于连接新机场和市中心，未来会扩宽至8车道，不知道是不是真的，但我觉得还是有可能，毕竟北京新机场于北京来说，未来还是极其重要的。

大兴的公共交通压力还是比较大的，目前只有地铁4号线在运营。随着京津冀一体化发展以及承接产业转移，大兴的人口会逐渐增多。未来北京地铁线路规划提到了大兴西部还要开通3条地铁线包括新机场线、地铁19号线以及地铁21号线又称S6号线。东部将通地铁8号线三期南段及南延线、地铁17号线，新路线的规划势必会影响这里的房价。

尽管目前距离地铁较远是该项目的一个劣势，但是还是吸引着很多刚需来购买，个人觉得最主要的原因还是它的价格优势和项目产品本身起着关键的作用。

楼盘概况

先对这个项目整体先做个介绍。一品嘉园是一个定位于刚需用户的住宅现房项目。项目是06年底出让的六环外首批要求90平米以下户型占70%的住宅之一，拿地的时间比较早，12年开的盘，开盘时间又比较长，从整体看，楼盘外观会略显老旧。

目前打听到A区的22和23号楼在售，装修类型为毛坯房，在售的户型面积为61㎡1居，72-88㎡2居、113-140㎡3居，均价为49000元/㎡。以下我会从外部环境和内部设计两个角度入手，对产品做一个详细的分析：

1、从整体上看，产品类型属于联排的6层花园洋房，密度低，楼间距的位置也比较理想，采光和视野均不受影响。相比较市区内楼盘的拥挤和高密度，这个项目独辟蹊径，带给了住户较高的居住体验。而且这个项目是目前魏善庄板块仅有的在售低密度刚需楼盘。

2、从外部环境看，小区内绿化高，容积率低，周围的公园配套又比较多，空气环境还是不错，但由于离南中轴路过于接近以及机场线的修建，临街的房子难免会受到噪音干扰。

3、从户型上看，目前在售的房源主要以房屋面积88平米两居户型为主。南向客厅和主卧，北向是次卧和厨房，中间是卫生间。整体来说，户型比较方正，没有什么浪费空间。房间户型还算不错，实用性也比较强。

户型分析

首先进门就是餐厅，南向与客厅相连，会客与活动的空间更充足。而且客厅采光充足，南北通透设计，便于室内空气流通，能给卧室一个较好的通风条件。

狭长型的明厨设计，空间有些局促，但操作性较强；卫浴处于户型中央位置，方便使用，只是暗卫的设计，容易潮湿，建议安装排风扇。卫生间放在主卧与次卧中间，减少主卧单独卫生间的预算，也为主卧腾出更多空间。

主次卧分区合理，南向主卧采光好，且面积较大，可放置衣橱，方便收纳。有瑕疵的地方是动静未做到完全分离，影响居住体验。

这个户型其实属于最传统的花园洋房户型，也是得房率超高的户型，得房率可达88%，88平的两居实际使用面积相当于98平的普通户型（按一般得房率80%计算），这也侧面拉低了楼盘的单价，相对很划算，对于刚需来说这在北京非常难得。

周边及配套

1、从北京未来的交通规划上看，这个项目可以说是占尽了地利优势，以新机场为核心，一品嘉园的交通将会呈现三条高速一条南中轴路，一条快速公交，两条的交通网，一品嘉园距离新机场约15公里，靠近机场不仅意味着出国方便，机场周边还将建立临空经济区，带动周边区域发展。但目前毕竟还在建设中，对刚需来说交通出行还是比较不方便的。

根据目前的交通情况，我整理了下出行方式，供大家参考：如果自驾的话由玉泉营上京开高速，向南行驶，于黄马路向东行驶，向南进入黄徐路行驶，向东进入磁大路行驶，向南进入魏北路行驶，即到项目。如果是乘坐公交的话乘地铁4号线到黄村西大街，换乘841路、940路、兴17路、兴18路、兴20路魏各庄中学站下车即可。

2、从教育配套来看，周边的幼儿园到高中都已投入使用，就近上学还是挺方便的。附近的学校有比如魏善庄镇第一中心幼儿园、小学，魏善庄第一中学等等，出行的距离都不超过千米。

3、从医疗设施看仅有一些社区医院，比如魏善庄镇医院等。其他的商业配套也是以一些社区底商为主，没有大型的商业圈。附近公园有半壁店森林公园、滨河公园等方便锻炼身体。

总体来说一品嘉园项目所处的位置，发达程度较低，由于居住人口数量有限，入住新小区的相对较少，社区的商业运营情况也较差。配套不完善是这个项目非常大的一个软肋。

总结

1、随着“南城计划”以及“京津冀一体化”政策影响，大兴经济水平将会迅速提高，未来也会成为人口流入的主要区域，相应的地价和房价也会稳中有升，项目未来的价值空间可见一斑；

2、该项目属于刚需盘，而且价格优势明显；

3、项目在产品品质和设计上还是比较有保障的，居住环境相对优越；相信配套上的不足也会在以后人口流入后慢慢完善。