京投银泰公园悦府“定制级宅邸”，到底值不值得买？
说起京投银泰公园悦府这个项目，很多人应该还记得当年一期的时候发生的一些不愉快的事情。那时候很多一期的业主在入住之后发现房子漏水，不过也算是处理及时，没有造成太大的影响，开发商京投银泰也在业主心中建立起了敢于承担的正面形象。
笔者关注并特地走访了这个项目主要是因为他的位置吸引了我。项目位于回龙观区域，这里可谓是北京IT行业高收入人群的聚集地之一，这样的项目必将受到这些人群的追捧。
现在项目已经建设到三期了，对外宣传公园悦府是“定制级宅邸”，那么到底实际情况如何呢？
项目区位
公园悦府作为回龙观区域的高端住宅项目，地理位置基本上没有什么可以挑剔的，自驾出行也是很便利。这次我们来项目现场，从北四环出发，自驾走的线路为京藏高速公路，到项目现场，算上等红绿灯的时间也不过半个多小时。
除了自驾，项目位置便捷也体现在公共交通上。项目位于地跌8号线平西府站上盖，搭乘8号线可以在霍营无缝换乘13号，也可以在朱辛庄换乘昌平线。光看这一点，已经足够让在上地上班的购房者心动不已的了。
这里面也有个问题，虽然项目位于地铁上盖，便利性优势明显，但是地铁从楼底下经过，可能会产生一些噪音，对于底层的住户来说，噪音可能会有些嘈杂。
不过停运以后不影响住户正常休息，毕竟白天多数人还是外出工作的，噪音也就不会有所影响，所以也不必过度担心。
周边配套
公园悦府位于回龙观居民区的东侧，周边配套的发展现在已经相对完善，而且回龙观最为北京人口最集中的地区之一，周边人气非常旺，生活气息很浓厚。
项目周边有回龙观体育公园、KTV、华联商厦，还有物美、永辉等多个大兴生活商超，还有回龙观积水潭医院，配套相当完善。
在走访过程中也遇到一期的住户，他们均表示非常喜欢体育公园，公园里的运动设施非常齐全，足球、篮球、网球、跑步、滑板场地，有这样的配套的小区在北京也没有几个。
目前项目一期已经在15年的时候入住了，周边配套也明显完善起来，相比于一期时候的情况要好很多。记得之前来这边看一期项目的时候，可谓雨天一身泥，晴天一身灰。那时候房价也是相对较低的，一期住户购房价格应该在2万-3万，然而现在已经翻了倍了，这也是配套完善带来的额外价值。
另外，教育方面的配套也是非常给力，据介绍项目周边有首师大附属育新学校、霍营中心小学、昌平第二实验小学等，教育资源非常丰富。从产品定位上来看，未来住户应该都是初次置业或者改善置业为主，教育资源的配套，能够很好的契合购房者的教育需求。
项目概况
公园悦府是京投银泰在北京开发的轨道物业代表作之一，实现了将轨道交通和高端住宅相结合，完成了住宅的居住、交通、生活的统一。项目容积率达到1.58，绿化率达到30%，居住的舒适性不言而喻，再加上相对优秀的户型设计，项目本身价值得到很好的提升。
现在项目在售的三期住宅产品在2018年2月25日已经开盘，推售楼栋为两梯四户的27层产品，户型面积87平2居，112-118平3居。在走访过程中，我们重点看了在售87平2室2厅1卫户型，这主要是因为该户型对于刚需置业来说确实非常的合适。
户型布局整体很方正，对于后期装修或者家居摆放布局都很方便，而且朝向正南正北，南北通透采光好，充足的采光也更适合孩子和老人生活。在户型的空间布局上，卫生间做到了干湿分离，而且客厅、卧室动静区分明显，生活上是相对舒适的。
在物业管理方便合作的是绿城集团物业公司，绿城集团物业在行业里口碑还是不错的，以前只服务绿城自己的项目，现在也对外合作，可见物业水准应该是没有问题的。
小区物业直接关系到业主的居住幸福感，一份优秀的物业服务可以让人产生宾至如归的感觉，更何况是回自己家呢，谁都不想因为物业问题而操心，绿城集团物业公司相信也对得起3.78元/㎡/月。
车位问题是有车一族购房时比较关心的，从现场了解到公园悦府项目的车位也是非常充足，配比达到1:1.2，1428个地下车位，应对业主的停车需求应该绰绰有余，无论多晚回家也不用玩“抢车位”的游戏了。
成本分析
公园悦府项目建筑面积62.17万㎡，规划的住户1575户，现在正在对外出售的是项目的第三期产品，都是住宅，而且五证齐全，第三期在售B-6#楼计划在年底12月31日交房，项目现场的工期进度来看应该没有问题。
现在正在出售的楼栋为B-6#楼，均价为58500元/㎡，这个价位结合项目的目标人群定位还是很合理的，三月份周边二手房参考均价为59370元/㎡。
相比于周边的二手房价，公园悦府价格略低，虽然是毛坯交房，但是结合项目的区位优势和整体配套情况来看，这个价位还是可以接受的。毛坯交房从另一方面看，也给业主自己装修预留了余地，购房者可以根据自己的喜欢风格进行装修。
现在房价在调控的情况下整体比较稳定，公园悦府的项目对于在上地或者昌平的工作的购房者来说是比较合适，结合交通和配套等方面的综合情况，如果资金合适，心里有点顾虑，还是可以实地探访一下，相信在被五环外六环内的区域，公园悦府是相对好的选择，可以接受的。
