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再探东坝神盘!业内四星口碑,实体样板房加持,保利和光系豪宅,票房如何收割?

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壹丨First

 

我知道,去年八月,二哥的好基友评论君,曾经写过和光尘樾,当时只开了合院的样板间,他跟我讲,合院的建筑做得非常惊艳。


但合院380平方米以上的面积,近4000万的售价,搭配周边的配套环境,决定了它必然是一个去化极其缓慢的项目。


上个月,有事路过东坝,于是顺路去看了一眼,除了合院,洋房有180平方米和198平方米两个三居户型在售,各有48套,总价1400万起。


鉴于评论君去年只写了合院,所以,这次我就主要写写洋房,算是补充。


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项目的位置,在朝阳区东坝组团,阶段性看,东坝南二街西延直通东四环,以及姚家园路高架,两个道路工程,就显得尤为重要。


我查了下地图,现在除了东坝中街,从和光尘樾到市里,主要依靠东坝南二街上五环走大环线,不堵车的话,到望京国贸也挺快。

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但如果能打通项目向西到酒仙桥,甚至是四环、三环的直达快速路,那将是项目一个非常重要的得分点。


周边配套跟去年相比,比较明显的变化应该是恒大城市广场,快要开业了,到项目也就3公里多点吧。


地块自身办公定义为创意产业园,可能引进少量特色商业,但销售人员都表示还在规划中。


贰丨Second

 

接下来说下洋房产品。


洋房核心的竞争力在全通透的采光设计,大幅的玻璃幕墙呈现在住宅建筑上,视觉体验很棒,也符合「光之舍」的定位。


边户198平方米户型做到了270°转角幕墙,7.65米的客厅开间可以纵览全局。样板房打通了半个阳台的赠送面积,尽可能地拓展了客厅的纵深感。


第一眼眼缘,会是个很棒的分数。

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不过,以我做过或者见过的案例,实际使用中,倒不太会是如样板房的布局。


一般而言,电视是必不可少,样板间的超大空间,分割出流行的「第三厅」,比如书房、儿童活动、钢琴等,反而会比较常见或者实用。


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看户型图知道,样板房是将阳台打通,不过,交付时候是交付阳台还是幕墙,应需要补充合同进行确定。


在北京动辄200平方米以上的三房产品里,洋房本身的低密舒适度其实可以成为保利靠产品取胜的关键。


一梯一户的设计,也很有私密和尊贵感。


但是过度强调南向的通透性,会丧失了传统户型的实用性,简而言之,这也是保利的策略,用一个优秀的概念攻关指定客群,要的就是「光之沦陷」。


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那么,户型分析的部分,我来讲讲,去看和光这个洋房所应该注意的地方。


1、近200平方米的户型可以看成双套房+1房的设计,餐客厅270°转角采光的视觉通透度,非常惊人。

如果你是一个喜欢阳光的人,那么我肯定你会被和光尘樾巨幅的采光面惊艳到。


好的资源,都让给了户型的南半部分,所以,北侧布局有些紧凑,客卫被塞到了侧两个次卧中间,私密性会差些,厨房的位置也有些尴尬。


拿到的纸质版户型图,竟然没有标注尺寸,印象中北侧套房面宽一般,但主卧面宽还是很给力的。

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2、能看出来,和光尘樾公建化的外立面,是为了更好的保证视野和采光,一切为了视觉服务。


比如,采用大面积幕墙、尽量减少结构柱,减去无关必要的结构墙体,室内的视觉效果更通透,也很符合现代审美,兼顾中西。


如果是像大都会滨江,或者梵悦万国府之类的,城市核心视野很好的公寓,这样的规划并无不妥,即使牺牲点户型的舒适度,也是可以的。


毕竟景观是不能浪费的资源,但项目周边的环境,搭配超大的观景面,会让我觉得有些明珠暗投,缺少一点可观的风景。

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3、洋房样板房去看时,恰逢对面的合院实体基本都完成了外立面,合院镀膜玻璃的效果还可以,北向的条形开窗也不是很大。


我觉得,合院的隐私能够得到较大程度的保证,反而是大片玻璃幕墙的洋房,需要考虑经常拉上窗帘。

叁丨Third

然后,我们来算下成本。


在上次的测评中,我的好基友评论君曾经测算过项目的利润率,如果大家有兴趣可以戳旧链接查看一下。


为了避免重复,今天我从另一个角度,今天提供一个全新的测算表格,可能更侧重整体操盘的思路。理科思维,没办法。


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在上表中,项目地块是2015年,首开保利龙湖联合体,以42.5亿摘得,容积率2.5,总体量约16万平方米,折合楼面价2.66万/平方米。


这个数字看似不高,但值得注意的是,容积率面积中的55%均为限价商品房,考虑到限价房1.5万/平方米的价格,一半多的面积已经需要每平米倒贴1.1万。


那么对该地块来说,刨除限价房,剩下的商品房和公共建筑,包括商业和写字楼,才是真正的楼面价。


我们看到,除去限价房的影响,该地块的实际楼面价是4.93万/平方米,这就已经不低了。


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在这其中,商品房与商业写字楼的面积比为1:2,也就是说,扣除保障房后,剩余接近7万平方米的建筑体量中,有1/3是住宅,2/3是公共建筑。


商业写字楼并不好卖,以往做成商业住宅公寓的路子,已经被去年的政策堵死,但是对于这块地来说,却在测算中占据了举足轻重的地位。


回到价格,洋房均价7.5-8万/平方米,合院9.5万/平方米,考虑到住宅的面积比例,这个价格也只能说刚刚好,勉强支持商品房自身与公共建筑的成本。


它意味着,虽然你的购买单价与总价都不低,但是它的成本内涵是比较刚性的,你大部分的钱花在了这块土地的价格上。

肆丨Forth


从上面的成本演算过程,大家其实可以感受到,因为地块的性质和面积的限制,和光尘樾是个操盘难度相当高的项目。


我猜测,项目方的初衷,也是希望能拿出各方面都比较惊艳的产品,去平衡外部环境带来的购买抗性。


单单从建筑外观和「光之屋」的概念来说,我很难挑出什么毛病,但落实到实用性和舒适度上,和光尘樾这个价格产品,面临的竞争对手还蛮多的。


我必须强调一点的是,到3000万这个量级,竞品的区域和产品类型,会被弱化掉。

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比如,同区域的恒大华府,虽然是高层,却也能成为和光尘樾的潜在竞品。在售338㎡的五居户型,成品房总价4000万上下,整个南向面向有26米。


社区配备的2.8万平方米园区景观,2000平方米私密会所,以及马上要开业的恒大广场,也会营造出一种「附加值」感。


很能吸引到一些,有过别墅或者叠拼居住经验的改善客群。


远一些的孙河片区,也会是和光尘樾目标客户的考虑范围,纯别墅区的规划,没有七七八八的配建,纯度会戳中很多客户的心理。


孙河景粼原著,就是个强劲的对手,我打听到景粼原著还有一批合院待售,总价大会在3000万上下,如果建委严卡售价,可能会更惊喜。


周边二手房,没有什么能跟和光尘樾抗衡的,就不多说了。

整体看下来,如果不是保利的铁粉,或者被项目「光之屋」的概念一击命中,其实会比较难抉择。


这时候,就需要口碑发挥效应了,保利的粉丝们,请在评论里举个手!

e·n·d

核心要点提示


1、项目在朝阳区东坝组团,板块成熟需要时间。相较而言,东坝南二街西延打通后,可以直接连通四环,对项目的利好更直接。


2、在售洋房户型181平方米和198平方米三居,总价1400万起,合院面积在380平方米左右,总价约3600万。户198平方米户型270°转角幕墙很惊艳,加上7.65m的客厅开间,户型的采光和通透感非常棒,很符合项目「光之屋」的定位。


3、周边保障房过多,依旧是项目的硬伤,对总价1500万以上的客户来说,如果对周边环境挑剔,很容易找到替代品,目测孙河板块是主要竞争对手。


4、能感受到,保利是想拿一个各方面都比较惊艳的作品出来,就建筑而言,「光之屋」的概念很吸引关注度,但舒适度如何,我觉得要打问号。

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