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保障房、两用房混搭,叫价1400万到4000万的龙湖天琅,这个南城小剧本,谁来应战?

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首开龙湖天琅

首开龙湖天琅

3500 万/套

建面 185-436㎡

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大兴-瀛海

别墅 售罄
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壹丨First

 

首开龙湖天琅在售有段时间了。


每次去龙湖,都感到销售有一种迫不及待要跟你交心的感觉,将那些在网络上发酵的利益、焦虑、身份和价值摆出来,似乎卖的不是房子而是理财产品。


这一点,看客户是否喜欢直言不讳了,但是龙湖营销深研心理学却是真的。


说回项目,天琅的别墅一共84套,其中,3层双拼有8户,6栋4层叠拼,有76户,量不多。


这次去看了下,从别的角度给些评论。但按照「好评与差评」惯例,是先要讲讲区位的。


官图,准确描述交通。天琅位于亦庄瀛海区域,紧邻五环,在南海子公园附近,近几年这片已经成了众多开发商瞄准的板块之一。


现在,西侧京台高速北京段已通车,小区出来直接上德贤路很方便,从市区到项目,基本是走环线转德贤路,出了内环线不堵车很快。


上图绿色中轴,预计明年通车,板块可达性会进一步拓展。


地铁规划有s6号线,与8号线南延工程,相交至瀛海站,从地图上测量,从项目到瀛海站有1.4公里,但最终如何,要以通车后的测距为准。


最近的配套商业综合体,是项目北侧的假日之花商业广场,在这吃了午饭,业态和人气都一般,能满足日常生活所需。


得到强调的区位卖点是,第二机场带来的各路利好和南海子公园,从2019年特殊的时间节点来看,我并不怀疑基建落地的可能性。


但这里有两个盲点,值得注意:


1、在这个片区内,利好是大家的,在天琅被强调的京台高速,第二机场,相信直线距离四公里之外的唐颂别墅也会讲。


2、我测了下,项目到南海子公园有2.5公里,开车不远,但如果步行会很吃力,我想没有人会晚上用完餐后去逛。

概率的应用场景应该是,某个周末心血来潮,去走上一遭。


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贰丨Second

 

然后按照惯例,就要说产品了。


目前在售为南侧一排的叠拼及独栋,公寓产品与住区并联一处,总价差异较大,接近售罄,两限房位于社区东北侧,如下图所示。


另外,下面这张图基本如实表达了项目内在的不利因素,不赘述,自己理解。


价格上,叠拼的面积,在185平方米到240平方米,地上规划了三居,总价1400万到1750万;双拼别墅面积440平方米,总价3400万到4000万,地上四居。


细说几点看法:


1、双拼别墅地上3层,产证面积430平方米,据称搭建后使用面积可达到770平方米左右;层高从下往上是3.6米、3.3米、3米,属于正常范围。


叠拼为4层分上下两叠,上叠产证185平方米,总价1250万起,院子与地下室没有看到详细介绍,样板房也没有做。

后来我查了下,叠拼面宽分两种,沿西侧的三栋叠拼面宽比其他的多半个开间,产证面积大80左右,不过目前不在售。


重视南向采光及空间的可重点关注下西侧这三栋,一共24户。


2、院落值得一讲,天琅别墅院落南向面宽全部下沉,一层只留阳台,追求地下空间化使用。


靠近南侧道路的第一排双拼及叠拼院落,外侧是据称宽35米的绿化隔离带,这个院子,但对隔离带的绿化、隔离要求较高。


展示样板房仅做了一套,是靠南侧的双拼展示。


地下负一层目前普遍是让业主自己搭建,因此院子只下沉了一半高度,其中负二层可以通过天井采光。


南侧产品院子能达到的效果都如上图所示,考虑到院子实际下沉的高度,以后相当于是被围合在实体里面,不会有样板房这么宽阔开朗。


3、双拼是天琅目前重点推介的户型,如图凹陷处交付后可搭建,应该是帮搭建好的。


这块「赠送面积」,样板房与中厨打通做了西餐操作吧台,外侧留有约2米宽侧院,放了BBQ设备。


如果买这套,需要确定的是,龙湖交付是不是也是样板房这样的门窗,这个采光还是很必要的。


现场舒适度很好,别墅感强,报价3650万起。客厅6.8米的开间满足了豪宅客厅的要求,再加上4.2米的餐厅面宽,采光面有11米。


双套房之外可以额外做出两个房间,地上空间满足三间套房、一间卧室,地下空间可用作客卧及保姆房。


双拼样板房强调了交际功能,细节考虑不周,不过这些以后装修都可以调整。


整体而言,对有类似需求的老板,龙湖天琅的确做到了家庭私宴、BBQ、party的一些要求。


由于不是在小区内做实体样板房,体会不到龙湖园林入户的美好观感,人车分流,以后大门用到的机会主要是饭后出门散步。


但小区的两个出入口都位于南侧,离得也比较远。


4、总体而言,双拼这种总价的产品,寻找客户更多看业主心态,针对的人群不同,与小区内其他产品的客群也截然不同。


双拼别墅定位针对的是豪宅客群,产品本身很稳,但综合整个社区来看,更看好叠拼的出货。


产品线覆盖从1000万到5000万,既可以走量,也能够斩获利润,把时间周期与操盘周期协调在一起,逐步吃尽区域高端化的红利。


但用龙湖销售所熟知的圈层论来说,这样只能更促进1000万产品的去化,而不是能斩获5000万产品的利润。

业主为什么不去一个都是5000万的小区呢?


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叁丨Third

成本这块,毛坯别墅社区的成本,基本就是外立面和园林,加上主体建筑,龙湖的园林一向着笔较深,天琅也不出所料地在园林上运用笔墨。


北方城市少见水系,皇家园林除外,龙湖一开始就是以中式景观闻名,对它的项目最期待的莫过于景观。


售楼处在红线外,对社区景观无参考价值,未来的社区景观什么样可以去看看售楼处内的视频展示。


作为龙湖定位的「天」字系之一,别墅景观毋庸置疑。


水系为主的景观需要精心维护,龙湖9.8元/平方米/月的物业费肯定是考虑到了这一点。


概念是玻璃鱼池,这个创意在社区景观里,可以说是非常期待实体景观的落成了。


结合围墙设计的玻璃鱼缸,应该是全场景观的亮点。


但是社区景观宣传片显示,龙湖引以为豪的迭迭递进景观从两限房之间开始,迤逦于商办之间,别墅客群未必愿意天天去后边散步。


表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整;本次测算计容建面,以取得预售部分计算


除此之外,就是常见的地价和建安成本,因为项目毛坯交房,这块就比较简单了。


一般来说,别墅的主体建筑成本,在4500元/平方米,加上赠送部分,实际的数字可能还要在高一些。


而龙湖拿地,是在2015年,地块总价接近26亿,配建接近9万㎡的保障房。所以,留给住宅部分的体量并不大,我从住建委网上查到的数据是2.1万平方米。


而剔除保障房之后,住宅部分的楼面价在4万/平方米。


算下来,天琅的成本价,在5.1万/平方米,如果按照天琅当前7.1万/平方米到接近8万/平方米的折合售价来计算,项目的净利率在12%到15%之间。


尚在合理的利润区间内。


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肆丨Forth

说到竞品,如果单看别墅,总价3500万上下,不用走太远,同区域内的唐颂别墅和紫禁壹号院,就很有竞争力。

唐颂别墅在售面户型340平方米,最早看过唐颂首期的合院产品,尺度比天琅的双拼要小一些,但好处是社区比较纯粹,只规划了别墅。


紫禁壹号院风格偏法式,能查到的在售户型是534平方米的合院,总价4000万起。我觉买得起3000多万别墅的人,应该不会在乎500万的价差。


除此之外,已经有消息放出的万和斐丽,对天琅的叠拼也是个冲击,限价5.2万/平方米,规划了叠拼和合院以及普宅。


先不管产品如何,单单是价格,就足以截流。


按照龙湖的别墅论,其在定义的南城别墅区可以说是低密收藏品。


但是,天琅是否满足了这个定义?


1、周边:对面是瀛海回迁房,项目离南海子公园略有距离但不远,公园需要实地体验究竟如何。


对1200万往上级别,配套略显不足,基本需要开车出行。


2、居住体验:商品房均位于社区西南,紧贴社区边缘,与后面的商办用景观做了隔离,效果如何需要再议。


别墅户型豪宅感不错,不过南侧绿化隔离带实际效果尚不知道,让开发商签订补充协议确保效果,目测也很有难度。


3、边缘费用:这个价位的客户,需要预估下住别墅的额外支出,包括装修、维护、物业、取暖、清洁及以后的车位费用。


别墅用处大,打理起来也费心思,做个好一点的庭院景观,龙湖叠拼大概50㎡,也需要二十万。


4、区域资产保值属性:项目位于南五环外,保值肯定可以,但别墅流动性差,装修风格看品味不一定合买家胃口。


高价值买家易吹毛求疵,现在的换房年限来说,很难说买一个房子就住一辈子,500万翻1000万容易,1500万翻3000万难度二次方。


综合来看,自住买哪都是对的,低密规划在这儿,舒适度也不差。


但社区里商办过多,人群不可控是隐患,不用多了,有三四家公司开进来,舒适度就会下降,产生的心理映射,更是暴击。


但能看出龙湖还是在尝试,通过人车分流和景观隔离,来确保别墅部分的独立性。


我觉得,4000万买家不需要腾挪费用的,不急着置换可以再等等,1500万叠拼想清楚了自住需要可以入手。


 

核心要点提示


1、项目位置在京台高速黄亦路出口东500米,南海子公园西侧,环线上在五环到六环之间,但到五环的距离非常近,不到两公里,交通非常方便。


2、周边配套目前来看一般,未来第二机场投入使用后,对片区会有较大带动,有消息称南苑机场拆迁已经提上议程,对天琅来说,也是个利好。


3、建筑形态比较复杂,保障房、商办会影响到别墅区的居住氛围,龙湖用景观环带做了隔离,具体效果有待考察。


4、目测叠拼会比较好出货,总价在1250万到到2200万之间,配上龙湖的园林和区位利好,吸引力足够,双拼别墅压力会比较大,但胜在套数少。


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