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阳光城的京城首秀,可以一看

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房地产圈有一个常识:一家企业,尤其是一家有企图心的房地产企业,一定会不惜重金地把其在一个新城市的首批项目打造好,其目的是为了树立品牌的城市知晓度,以打破“零”的困局。


而对于阳光城,这家快速崛起的福建企业而言,进军北京的开山之作,自然是重中之重。

 

阳光城·京兆府,便是阳光城在京城的首秀之作。

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2015年11月,阳光城以18.73亿元并配建4.7万平方米限价商品住房,及4.14万平方米自住房的代价,竞得通州台湖地块,折合楼面价3.5万元/平方米。


而当时,我所负责的项目,虽然位于通州新城,但同样位于通州,同样位于五环边,同样是新中式叠拼别墅项目,销售单价才只有3.5万元。

 

这是什么概念?楼面价是3.5万,后期就要卖到7万,而同时期在售的其他楼盘只有3.5万单价,周边单价只有2.8万,这样严峻的局势下,阳光城除了做高端盘,别无选择。


于是,时光回到现在,便出现了眼前的阳光城·京兆府。前些天,我问了在这里做置业顾问的前同事郭婷婷,1600万/套起。(以房本面积计算,单价逼近10万)


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阳光城之所以敢拍下这样的地,卖出这样的豪宅,在于它对通州新城,对其未来的发展充满希望。城市副中心的地位确定后,通州已然不再是曾经的“通县”与睡城。


地价与房价的快速上涨,也自然是理所应当。果然,在拍地后的2016年、2017年,通州房价大幅上涨,只是在出现北京限购升级与通州双限之后,价格才有所稳定与回落,而曾经的3.5万一平,也早已成为了回不去的历史。


阳光城,当时下了一步险棋,而今看来,下了一步妙棋。

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京兆府项目位于北京市通州区台湖板块,距离东5环直线距离约1.7公里,处于北京城市总体规划(2016—2030)所确定的一副(城市副中心)一轴(长安街及其延长线)一城(亦庄新城)的几何中心。


旁边是泰禾·拾景园与润枫·领尚。不是传统的别墅区,也位于南城的五环之外,目前周边更没有地铁直达,但未来的17号线北神树站距离项目的直线距离约400米。


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项目有四大核心价值点:


1.政策红利:城市副中心,第二国际机场、环球影城和亦庄新城。

2.交通便捷:三横三纵的立体交通格局,17号线400米。

3.环境宜居:附近有台湖湿地公园、鸿禧高尔夫球场。

4.配套完善:国际学校宝华国际教育园、公立学校北京八中分校。


京兆府是阳光城高端产品系---府系产品,园区与楼宇分布上,地面采取人车分流设计,是一个低容低密的中式府园低密社区,小区的容积率为1.2,比大部分别墅的1.5还要小。


总共两种产品,其中南侧的6栋为叠拼别墅,建筑面积约120-180平方米区间,北侧两栋多层为原创的跃墅,下叠和中叠建筑面积约120-150平方米区间,5层以上建筑面积约100-130平方米区间,总计232席。

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设计风格上,京兆府采用的是当下别墅的主流风格——新中式。有3个细节值得一看,分别是:


1.顶:重檐庑殿顶,这是中国传统建筑的高等级设计,故宫太和殿和曲阜孔庙均采用这种设计。

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2.墙:石材干挂工艺,腰线部分定制了京兆府专属的吉字纹与回字纹,同时大量运用铝扣板做装饰和点缀。


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3.门:采用的是广亮大门,从建筑等级上看,仅次于古时候的王府大门,叠拼的院门为柚木门,紫铜镶边。


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景观方面,以苏州古典园林-环秀山庄为蓝本,打造山水画卷,借鉴环秀山庄、奇,的特点,实现景观与园林的布置。


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产品户型上,采用少见的10米的大面宽,尽量保证室内更好的采光。交房标准为毛坯,毕竟几乎大多数的别墅客群都会选择定制化装修。车库配比为1:2,在北京来说,已然非常有优势。


物业费地上9.6元,地下3.2元,从别墅区的标准来看,并不算贵。供暖方面,比较少见地抛弃了自采暖而选择小区集中供暖。看来是为了替户主节省自采暖的每日操作时间。

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整体来说,京兆府项目属于北京在售项目中,价位偏中等的别墅,但即便如此,也已然高达1600万/套,按照房本面积(别墅存在大量赠送),10万+的售价确实不低。


但京兆府这类豪宅项目,其首要的优势在于数量少与品质优异。其他楼盘确实会随着房地产市场的涨跌,价位上存在变化,比如近期通州其他普通项目、其他二手楼盘价格的下降与成交量的下跌。

 

目前来看,2017年3·17新政之后,通州刚需盘的均价已经从高点下跌了18%,但京兆府没有,因为对于购买后用于商业交易的人来说,他们只会去买小面积、低总价、二手房,但京兆府之类的高端盘,则走上了另一条线——收藏。

 

可是,因为整个市场的大势使然,京兆府的成交量也受到了影响,也会出现一定的议价空间,这对于有钱的金主,希望买京兆府来住,而不是来炒的高净值人群,一定是一个非常有利的购入时机。


而即便最终不买,到首都副中心,看看阳光城在京城的首秀,看看这家快速成长的企业一砖一瓦建起来的高端住宅,也是一件蛮惬意的事情。

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