总价550万起，产品刚刚及格，当中海牌刚需收割机发动，京西楼市二选一：沉默还是沉没？
壹丨First
春节前就答应粉丝儿们，要写写中海寰宇天下，上周终于有时间去看了一圈。
实际上，中海寰宇天下是整个项目的案名，首期推出的部分叫景山府，为了方便称呼，评论君还是叫中海寰宇天下吧。
据置业顾问讲，初期开盘的3号、4号、5号楼已经卖完，在售的是1号和2号楼，户型从85平方米的两居到145平方米的四居都有涉及。
评论君反手查了网签，除了5号楼有近20套暂未网签之外，3号和4号楼未网签的房源都是个位数。
考虑到网签的滞后性，案场置业顾问的说辞，水分并不多。到月底项目还会有一次集中开盘，从户型规划上看，三居的选择空间会更大。
今天就细扒一下，希望能给大家一些参考。
惯例，先看区位。
中海寰宇天下的位置，在石景山阜石路与北辛安路交叉口南侧，从环线上看属于西五环到西六环之间。
项目南侧到长安街西延线的距离，不过两公里，北侧靠着阜石路与S1线金安桥站，西侧一街之隔，是首钢遗址公园。
项目的位置在评论君这里，是可以拿到高分的，理由至少有这几个：
1、阜石路加持。在西五环外，大家最常提的其实长安街西延线，但对中海寰宇天下来说，阜石路带来的利好会更直接。
阜石路直接连通西六环与西四环，全程无红绿灯，还不收费。如果去首都机场，从阜石路直接上五环，非高峰期也就一个小时。
2、靠近地铁S1线，金安桥站。评论君查到，在北京地铁2023的规划图中，金安桥站是连接S1线、1号线与11号线的三轨换成站。
一站之隔的苹果园站，也是三线换乘的超级枢纽，中海寰宇城向东的交通便利性，会有很大的提升。
3、首钢遗址与保险产业园。规划就不多讲了，只简单说两点，一个是，评论君曾经扒过，首钢地块的生杀大权，是在比北京市更高一级的中央层面。
涉及国际赛事，咱们向来不马虎。
其次，去年年底前后，石景山出让了一批商业办公用地，有一部分被北京保险和天安人寿摘牌。这意味在保险产业园的规划，在政府层面是逐步落地的。
对于项目周边的规划，评论君并不担心。这次实地走访，石景山路上的都市范儿，已经很浓厚了。
评论君查了下，项目到喜隆多购物中心有一千米，步行也就15分钟，到地铁金安桥站不到10分钟的步行路程。
贰丨Second
接下来，具体说说产品。
中海寰宇天下首期景山府的体量，并不大，一共5栋楼，330户，除了3号楼2单元矮一些，其余都是20层以上的高板。
部分楼栋是两梯四户，也有两梯三户。主力户型以三居为主，也有85平方米的两居、145平方米和175平方米的四居。
评论君在网上查到一张图，像素不是很好，但还是能看出项目的户型供应，除了175平方米的四居，111平方米三居，其余分布还算均匀。
相较而言，三居的范围比较广，从97平方米到125平方米有四个面积段可以选择。
这其实是个讨巧的做法。一般来讲，如果一个社区某个户型比较集中，进入二手市场后，往往会面临户型间的同质竞赛，不容易收割二手房溢价。
样板间呈现，也选了不的面积段代表，分别是85平方米的两居，125平方米的三居和145平方米的四居，简单谈几点感受：
1、项目125平方米户型做了三居，户型方正，面宽与进深比能达到1:1，从户型图上看，是一个很典型的六宫格结构。
面积分配均匀，卧室的面积都在11平方米以上，使用起来均好性很强，缺点是中规中矩，没什么亮点。
125平方米样板间-项目不让拍照，评论君从网上截取的图片，仅供大家参考
实际上，这个面积段，放在有些开发商手里，一定能偷出一个四居室来，但代价也很明显，次卧的面积可能会被压缩到7平方米左右。
2、125平方米户型的客厅面宽在3.6米，比较一般，145平方米户型面宽只做到3.9米，比较意外的是175平方米的面宽，也只有4.1米。
一般到140平方米+的面积段，客厅面宽至少4.2米，中海寰宇天下的面宽指标，只能算是中等。
但样板间中的感受还蛮宽敞，拿到户型数据之前，评论君一度以为145平方米户型的客厅面宽在4米以上。
3、餐客部分的处理，也比较规矩。125平方米户型，餐厅面宽是2.8米，比客厅面宽要窄一些。
125平方米样板间-项目不让拍照，评论君从网上截取的图片，仅供大家参考
与评论君之前看过的，餐客等面宽的项目比，视觉上的尺度和通透感都会差一点，怎么讲呢，初见并不惊艳，但用起来也没什么大问题。
用大众脸来形容，会比较贴切。
相反，85平方米两居和97平方米三居，可能会更抢手，这两个户型属于纯南向设计，通透性会差点事儿，但总价相对更低，适合刚需或者投入。
4、整体看完，项目给评论君的感受，更侧重刚需或者刚改，单论产品的话，算不上超好的改善。
园林部分并不突出，效果图呈现的主入口，绿化郁郁葱葱，还蛮高大上，沙盘呈现就要打个对折。
草坪和硬质铺装，看起来不像烧钱的样子，但实景能做到什么程度，现在并不好讲，还是给大家留点想想空间吧。
此外，社区西北侧的三栋写字楼，也蛮影响1号、4号以及5号楼的，尤其是5号楼西侧的145平方米户型，到写字楼的距离也就30米左右，很容易对视。
项目周边有大体量的回迁房，也会影响观感。
叁丨Third
说到回迁。评论君查到，中海寰宇天下所在地块，是中海2015年花费185亿，获得的北辛安棚改用地。
地块总用地面积40万平方米，建设用地面积28万平方米，总建筑体量97万平方米，回迁安置房的体量在38万平方米。
当时，有机构测算地块的综合楼面价在1.9万/平方米，但如果剔除回迁、配建以及商业，折合算下来，地块的楼面价能到4.2万/平方米。
为了计算简单，评论君把回迁、配建以及商业，都列作成本计算，所以4.2万/平方米楼面价会比实际情况有所出入，仅供参考。
下面，我们就算下项目的成本。老粉儿们都知道，6层以上的高板，主体建筑成本评论君都会按照3500元/平方米计算，安装工程500元/平方米足够。
之前有网友质疑3500元/平方米的标准是否过高，评论君为此专门咨询过「好评与差评」的产品顾问。
他讲到建安成本费钱的部分，主要是在地下空间，另外就北京而言，项目为了达标各类规范，也会占用很多成本。3500元/平方米，已经算是节省了。
说回寰宇天下，项目成本的出入点，在装修上。评论君在样板间观察到，除了卧室之外，项目的地面铺装用的是石材，比面砖要费钱。
表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整；本次测算计容建面，以取得预售部分计算
厨房和卫生间，也相对精细，比前段时间评论君走访的公园懿府，要走心。但与千万量级的产品相比，还是有差距。
评论君觉得，装修成本不会超过3000元/平方米，建议读者以2000元/平方米的标准视之。有位中海老业主，还跟评论君吐槽过，「装修品质一般」。
如果按照项目的销售均价，6.1万/平方米计算，项目的毛利率在8%，净利率在6%，这在行业中，算是中等偏低的水平。
项目月底推出1号楼和2号楼，预售价格在6.4万/平方米左右，目前正在蓄客，订金20万，再有一个活期200万的存款，就能排卡。
肆丨Forth
下面，我们来看下周边竞品和价格。
以中海寰宇天下的面积段算，售价6.1万/平方米，项目的总价在500万到1000万之间，主力总价700万上下。
以项目的位置和价格，在西五环之外，评论君觉得中海寰宇天下，其实很难找到新房类的竞争对手。
石景山片区之内，新房本就不多，远洋天著春秋是典型的高端项目，去年出让的五里坨地块，5万/平方米冒头的价格，倒是很有吸引力。
但寰宇天下的出现，拦截作用还是很明显的，尤其是140平方米以下小户型产品，今年五里坨绿城和万科的两个项目，很难不被分流。
再往西的门头沟，销售单价在5.5万/平方米到6.5万/平方米之间，总价从500万到1300万。
但其实有些过了销售竞品户型的阶段，现在门头沟多数项目在售的，是140平方米以上的大户型。
前段时间走访，评论君了解到，万科翡翠长安现在主推的是165平方米+的三居到四居，金地华宸的主力户型也在180平方米以上。
有145平方米以下户型的项目，多是处于顺销或者尾盘阶段，挑选余地有限，如果门头沟的销售周期，晚上一年半载，就有意思了。
二手房领域，倒挂现象其实也蛮严重的。评论君查到，项目周边一些80年代前后的房源，售价多在4万/平方米到5万平方米之间。
但次新一点的，远洋山水，销售均价在6.6万/平方米，有些房源甚至在7万/平方米+，是个挺明显的购房指标。
在看盘之前，有朋友开玩笑讲，中海寰宇城在卖完之前，门头沟的各大新盘，要心塞一阵了。
评论君觉得，如果你是刚需刚改，或者带有一点理财的心态，其实可以直接去看中海寰宇天下。
但如果是为了住得更舒服一些，还是建议先看完门头沟，再回头做决定。
附：项目户型图
125平方米三居：
101平方米三居：
97平方米三居：
核心要点提示
1、项目的位置，是值得评论君给打高分的，交通非常便利，阜石路可以连通项目直达四环，未来金安桥也是很重要的换乘站。
2、规划前景也很乐观，项目到首钢遗址公园，仅仅一街之隔，2022年东奥会的举办，以及保险产业园的落实，都会带来红利。
3、相对于位置和规划，产品端会弱些。从户型、园林到装修，都比较规矩，出彩的地方不多，在评论君看过的项目里，只能算中等。
4、项目6.1万/平方米的价格，与周边次新二手房倒挂明显，如果你对改善品质没有过多要求，预算又比较有限，可以考虑中海的小户型。
