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北京房价逻辑中,稀有性的估值天花板可以有多高?丨恒大丽宫


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今天评论君要扒的项目是,位于北京顺义中央别墅区核心区位的恒大丽宫


本文将从区位、产品、成本、趋势四个方面解构项目,全文约3000字,阅读需耗时6分钟。



核心观点





项目位于中央别墅区的核心地带,片区内早期居民多为涉外人员,配套很有国际特色,文化和圈层氛围都不错。这种气质不是短期内能形成的,很难被其它区域复制赶超。


项目是纯独栋产品,容积率仅为0.52,实打实的规划指标,没有经过拉高拍低、高低配的勾兑。这样的规划条件,在北京土地市场上几乎已成为经典款限量版。


配备的恒大物业,在案场和样板间感受到的服务质量都很不错,尤其是园区很干净,能看出用心维护的痕迹。别墅项目最怕的就是交房后业主私搭乱建,这需要一个强有力的物业守门人来把控。


自带3000平会所以及60万方高尔夫球场,必备的高端健身、社交会客等需求都能在家门口解决,不过像更进一步的医疗、娱乐等方面的服务,相对来说要欠缺一些。




壹丨区位


在正文开始之前,评论君需要强调的是,恒大丽宫和「好评与差评」以往测评过的项目都有所不同,它是一个足以进入北京超豪俱乐部的产品。


这决定了恒大丽宫一定是只满足少数人的需求,而不是根据大多数客户的需求进行简单地临摹,明确这些可以更好地帮你理解本文的逻辑。


惯例,先看区位。恒大丽宫位于顺义区林荫路,在行业约定俗成的区划中,隶属于中央别墅区天竺版块。


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天竺板块可能是北京最早的高端别墅群落原生地,起先住民多以外籍人士为主,慢慢中国的富豪也加入进来。


那种长时间形成的圈层氛围和成熟配套,是其他区域不能比拟的,这也能解释为什么北京大部分国际学校都聚集在传统的中央别墅区。


实际上,这样的板块是很多开发商削尖脑袋都想入驻的,但在过去的十几年中,能出现的机会基本上已经被瓜分殆尽。


市场上的存量几乎是的入最终场券。恒大很幸运,能收购到如此优质的资产包。


从位置上看,恒大丽宫落位于天竺版块,紧挨温榆河,东行800米是机场高速杨林出入口。


这个位置不管是去首都机场,还是去北京市区都很方便,非常适合需要全国世界各地打飞的的高精尖人士。





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一路之隔,是占地60万方的北京丽宫体育公园高尔夫球场。设计与施工均由美国的高尔夫球场设计师尼克劳斯监督。



球道全长7300码,共18洞,会员制管理仅对业主开放。这个点,GET到了超豪物业买家的虚荣心。



项目自建的3000平会所也已投入使用,足以满足业主类似餐饮、健身、宴会的需求。好评君在现场一个房间一个房间看了一遍,从硬件配置看,恒大许老板的诚意很丰满。



除此之外,还配备了可容纳百人的中型会议室,业主需要紧急召开商务会议,项目也可提供场所,这一点颇为出乎评论君的意料。




贰丨产品



恒大丽宫总占地51万方,恒大接手项目时,剩余可售的建筑面积大概是20万方,开发进度处于第三期。



三期规划房源91套,四期96套,这个相当大的体量给恒大留下了大胆操刀的空间。恒大接手之后,对道路和园林进行了大休整,水系和户型的面积尺度都扩大不少。



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目前在售的楼栋,最小户型也在1000平以上,如此大尺度的面积,使得后期户型改造上有太多的可能性。



而且,这样的超豪别墅,市场面上清一色是毛坯交房,因此,其户型受后期业主的心意而各不一样。



所以,本文并不探讨具体户型的优劣,无法随意更改的硬指标显然更值得关注:



1、独栋、0.52的容积率,是恒大丽宫所具备的规划指标,基本上是越卖越少的节奏。当下独栋的规划已经很难获批,市面在售的大部分都是联排别墅。



当然,评论君承认有些顶豪项目能通过高低配的方式,抠出1.0以下的容积率。



但是,这样做的后遗症是别墅必须搭配叠拼,有的甚至还要搭配部分洋房,低密产品的纯粹性会被牺牲。



所以区域内能成为丽宫竞品的项目并不是很多,新房项目中远洋LAVE可以和恒大丽宫一争。



不过,远洋LAVE集中推盘的时间比丽宫要早,目前所剩的房源已然不多,选择余地比较受限。



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2、社区规划上采用亲水理念,规划8000平水域,河道最宽处有40米,所以在丽宫有60%的别墅可以做到临水。



产品类型为独栋,整体是「前三后四」的设计,通俗些理解就是,一栋别墅从前面看地上三层,从后面看地上四层,有一个错层的设计。



这样的设计,保证了可利用空间都是在地面以上,花园层的光照通过落地窗就可以解决。传统独栋别墅的地下室空间就被规划到了地面上,在使用感受上显然更高一筹。



在临水的别墅中,从花园层是可以直达水系景观的,楼栋到景致的过渡处理得很巧妙,好评君在现场体验,很能打动人心。


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3、产品户型面积在1000平到1500平之间,空间感和尺度感都很奢华,门厅挑空大概有7-11米不等,客厅的挑空为11米,每层的层高最少也有3.6米。



在评论君走访的1500平的样板间中,客厅超高的挑空配上巨大的落地窗,那种感觉相当震撼。



项目的面积赠送主要体现在花园和露台。评论君打听到,花园的赠送大概在600到2000平不等,样板间的花园大概有700平。



露台设计得也很大方,基本上每层都有露台的规划,面积还不小。



有一层露台,评论君目测大概有80个平方,与餐厅相连。天气好时可以在露台上来一场聚餐,感觉应该会很不错。



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4、物业服务。丽宫交付后,物业是由恒大物业来提供,这是一家具备一级资质的物业服务公司。



要提醒购房者的是,别墅项目需要面临的很大的一个问题,就是后期业主的私搭乱建。如果没有一个强有力的物业来把控,入住后的体验感很难保证。



不过从现场体验看,恒大物业对案场和园区的维护都很到位,评论君特意去看了案场的卫生间,很干净,纸巾的量也很足。



其中逻辑在于,越隐蔽的地方最能体现物业服务是否达标,评论君把这条规律称为卫生间指数。



整体看完,产品的尺度是比较震撼的,加上后期物业,会是一个很舒适的社区。恒大丽宫是恒大在北京市场上的第一个超豪别墅项目,在恒大全国的资产池中,其总价与产品地位也是排在第一位,这都意味着,恒大还是希望通过丽宫在北京高端市场有一个巨大的破冰存在感。而这对购房者而言,是个有利信号。




叁丨成本



恒大丽宫,由恒大自新世界地产收购而来。



收购型项目,因为涉及到各种隐藏税收,成本测算相当困难,幸运的是评论君从恒大的年报中找到一些官方披露的数据,可以粗略估算一下恒大丽宫的成本。



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中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整。

净利率为零时的售价,最接近项目的成本价。



1、根据恒大年报披露的数据,丽宫项目的销售面积约为20万方,楼面价为2.2万/平。



2、项目建筑类型为独栋别墅,按照行业标准别墅的主体建筑成本大约在4500元/平左右。



3、恒大丽宫为毛坯交房,所以内装工程的成本为零,安装工程成本惯例以500元/平计算。



将上述指标输入模型进行测算的结果是,恒大丽宫的项目成本大概在3.1万/平左右。



按照目前项目销售单价8.5万/平计算,项目的净利率在25%左右。你会发现,我们又得到了一个成本测算「失灵」的例子。



在上期对北京南城进行测评的文章中,我们发现区域房价跑过项目价值的现象。也就是说大片区的,带动项目的水涨船高,戳链接复习



对于恒大丽宫来说,有这方面的因素,毕竟目前行情下区域内2.2万/平楼板价已经可以用物美价廉来形容。



另一方面,则是其占据的核心区位和本身规划,使恒大丽宫具备了超常的定价能力。




肆丨趋势



未来,很可能会再度升级,最近一段时间评论君一直关注土地市场的动态。



今年以来土地市场给出的信号基本呈现出以下特点:



1、低密土地少,住宅容积率基本上在1.5-2.2之间,这意味着像恒大丽宫这类容积率0.52的地块,几乎不太可能再出现。



2、自住型商品房供应增加。年初有消息称今年政府将供应1.5万套自住房,后来这一数字增加至5万套。



3、自持地块年限已有明确规定:企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。



我们可以总结出一条很明确的思路,即未来北京楼市的供应更侧重刚性需求,别墅甚至于高端改善的新增供应,可能会减少。



更多的流通和换手,可能集中在二手房市场上。而二手房市场的关注点,除却区位和产品力的较量,品牌、物业服务所占的比重可能会更大。


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这些方面其实恒大还蛮占优势:



恒大的品牌不用多说,2016年恒大的销售规模已经超过万科和碧桂园,成为宇宙第一房企,今年的目标大概在4500亿。



至于物业,这里再卖一个细节,那就是私搭乱建在丽宫是不允许的,即使找到许大大那里,也不行。



服务丽宫有3000平业主会所和60万方的高尔夫球场,如果能再引进一些当下的高端医疗资源就更好了。教育资源可以在整个天竺板块解决。



评论君得到消息,恒大接手项目后, 销售均价由5.5万/平提升至8.5万/平,二手房价也有提高,市场对恒大交出的丽宫新品的反应还不错。



end



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