地铁之上，28万㎡微型城市组团，高调开启了一个造血计划

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在「好评与差评」的菜单栏里，北京万科一直是评论君的重点观察对象，并为此费了不少脑筋。

当北京万科高调发布其在京北TBD的第一个智慧产城创新中心——TBD·住总万科天地时，评论君也更愿意做一个安静的旁观者。

项目区位

它很像一个微缩的、复合城市组团：总建面28万㎡的体量内，办公为主、居住为辅，并以造城的规模配建了4万平方米中央商业广场。

站城一体化规划，打通外界联系之外，还颇具现代感，评论君的印象中，华贸是北京地铁接驳做的比较好的案例。

而距离朱辛庄地块站东50米的位置，给了北京万科一个可尝试的机会，所以在做整体规划时，跨领域的公共空间、步行网络，都被统筹进来。

本身的自留地之外，北京万科改造出了1.5万平方米的景观面积，以及1700平方米自行车停放处。

未来你至少可以在中央商业广场中，享受一杯香浓的咖啡，或者下楼散散步，感受下生活的宁静。

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只是当下，项目住宅部分已经售罄，即将推出的，是面积约41平方米的小户型办公产品和约50-280平方米的商业产品。

和很多人一样，评论君的大部分时间和精力，都盯在住宅上，没有过多注意，其实商办市场，已经悄悄发生变化：

1、尽管商办地产已经进入存量时代，但2017年上半年的平均租金水平，却依然处于上升状态，其中，金融、科技、服务的贡献值占比颇重。

2、出于成本考虑，核心商圈已出现了大公司整合和搬迁的现象，亦庄、科技园区、总部基地成为新的增长极。

项目效果图

很有意的一个现象是，TBD·住总万科天地，恰好踩住了这两个点。

在翻查资料的过程中，评论君能明显感觉到，项目对智能医疗、互联网教育以及科技商务等产业的偏向。

这些领域，都是正在风口上的新兴的产业，仅互联网医疗一项，北京的企业数量就占全国的42.6%。

而互联网教育的市场份额，在2018年，或许能够突破2000亿。

从某种程度上来说，北京万科似乎在通过一些途径或者手段，对区域内的产业内核进行升级和优化。

虽然这很考验北京万科的统筹运营能力，但却可以把能带来丰厚资金收入的「金主」们，锁定在可触及的范围之内。

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另外，评论君发现，在TBD·住总万科天地的规划体系里，还隐藏了一个软服务的内核，传统的办公空间，被强制扩容。

对于很多初创企业来说，场地很重要，但并不是最重要的，很可能一个伟大公司最初的诞生，是在一个车库中。

但信息技术互联带来的效率，却十分致命。北京万科给出的解决版本是，嵌入了一个名为SMART的产品芯。

项目实景图

这个方案中，拎包入驻能很好地缩短进驻周期，但在整个产品体系中，这却是最基本的。

真正让评论君在意的，是在后续过程中产生的一系列的技术和资源的对接，几乎可以涵盖创业全流程。

这其实很像一个孵化器，让入驻的企业尽可能完好地活下来，从而具备持续的租金造血功能。

在这之前，评论君确实很少见过，哪家地产商，在办公硬件之外，还能提供一个如此全面的软性服务。

据说，这个模式的灵感来源于美国硅谷。

实际上，最初硅谷虽然有很多好的大学，但因为没有民用高科技企业，很多优秀的毕业生，毕业之后，都流失到东岸。

斯坦福大学教授Frederick Terman发现了这一点，于是他在学校里选一块很大的空地，并设立了一些方案鼓励学生们在当地发展「创投」事业。

惠普公司就在这里诞生。

后来随着规划的导入，硅谷获得了由美国政府提供的交通、服务、孵化等三大系统支持。

这块面积只占加州1%的土地，也逐渐发展成为聚集超过1.6万家高科技公司的研发地。

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反观TBD·住总万科天地，还蛮契合这个发展路径。

与硅谷神似，TBD区域，也就是北京科技商务区，同时链接了，海淀高校聚合区以及沙河高教园，让产业发展有了一颗强大的「外脑」。

从国家战略的角度，也有迹可循。

在多份文件中，都能查到，北京增加了「科技创新中心」的核心功能，这实际上是一个暗示性很强的信号。

项目规划

你会发现，随着2011年中关村积极北扩，总投入1800-2000亿元，体量1530万平方米的京北TBD，轮廓逐渐清晰。

这块地处北京发展轴线，链接中关村、上地，与未来科学城、生命科学园等形成辐射京北的「北部研发服务和高技术产业带」。

如你所见，正在逐渐成为，京北集聚科技金融和科技商务的战略要地。

TBD·住总万科天地的卡位时间，选择得相当巧妙。