价格与产品都在贴地飞行丨中粮瑞府

壹丨First

先说说项目的区位。中粮瑞府位于北京朝阳的孙河板块，在传统的认知中，孙河板块是隶属于中央别墅区的。

而中央别墅区在首都的地位不用多说，基本上提到中央别墅区，就已经给项目盖上了高端通行证。

区位示意

同时它又是目前北京独有的先规划后建设的低密度住区，无论是在景观配套还是规划设计方面，都比正在老去的中央别墅区更崭新。

据说，当年不少房企都深度参与了孙河组团规划设计方案的大比武之中。

结果：伍兹贝格、绿地集团、正大置地等14个单位组成的5家设计联合体，携5组方案进入最终评审，诞生当下的规划。

所以片区内地块基本以居住和商业为主，平均容积率也被限制在1.5左右，部分区域能到达1.0以下。

1.1容积率地带

实际上，自北京的西南五环外到北五环，有一个容积率约为1.1的带状地带正在形成。

从图片中可以看到这个条状带，从金地西山艺境、远洋天著春秋，一路向北方延伸，最终交汇至孙河板块。

这个数字意味着，孙河片区内住宅项目的容积率如果超过1.5，大概心里会很有自卑感。

贰丨Second

项目交通图

从北京三四环出发，走京承高速和京密路都可以到达项目，去机场T3也很方便。

如果在国贸上班，走京密路，基本上提前1小时出发，通勤状况就会比较从容。

区域配套评论君不做大而全的点评，新规划的片区，购物中心、商业酒店这些基本都会陆续出现。

高达20万平方米的商业规划体量足以支撑起片区价值，只不过要付出时间去等待。

高端业主看重的国际学校资源，基本仰赖中央别墅区。项目直线两公里范围内的，有哈罗、京西、蒙特梭利三所。

项目周边国际学校分布情况

国际学校最初只面对外国学生开放，但由于其全英文授课、国际化课程、对接国外教育等特点，反而对本土富庭有巨大吸引力。

评论君要提醒的是，国际学校门槛太高，不少还有国籍要求，一般家庭难以企及。

学校情况简介

有需求就有响应，虽然老牌的京西仍然非父母双方均具备外籍的学生不收，但哈罗、德威的招生却并不是毫无机会。

需要明确的是，项目并不会做出保障入学的承诺，入学还是要看各位准业主的门路。

叁丨Third

产品给评论君的感觉是，项目确实在往高端用力。下面说说亮点和槽点。

项目指标

1、项目总体建筑面积约7.3万平方米，需配建3.3万平方米的公租房，整体容积率约1.08。

而刨除配建公租房之后，别墅区的容积率约为0.68，达到这个标准已经相当好了。

建筑风格比较偏新中式，按照中粮瑞府的解释这是其独有的「府园」产品，即是指「单层围园，双层筑府」。

销售说辞通俗一点理解，就是中粮瑞府地上只规划了2层，地下1层。

在传统设计中，别墅往往都是地上三层的设计，一层规划客卧，二层两个卧室，三层则是宽阔的主人房。

传统的设计层次感有了，但是主人要下楼去会客或者用餐，却比较麻烦，与在二层居住的孩子交流也不畅。所以，近年来地上两层的设计风渐成潮流。

中粮瑞府将三层的设计减为两层后，一层除了客卧之外还加了老人房，二层是主人房和儿童房。

这种设计比较接近交付使用后的生活实际场景。毕竟，房子是用来住的，不是用来装逼的。

地下1层6.4米的层高，也给业主留有再改造的余地。中粮瑞府的样板间里提供了两种风格，一种挑空，一种没有挑空，不同的买房人可以自主挑选。评论君个人更喜欢挑空路线的那个样板房。

项目一共规划116套住房，除20套叠拼外，剩余产品为面积在460㎡—850㎡之间的合院，具体可见下图：

项目产品明细

2、项目对私密性要求很严苛，能看出来是动了心思的。庭院以4.5米高的院墙向内围合，可以完全阻挡住外部视线。

评论君实地市调时，置身实楼内，四四方方的一处庭院，一方天空，仿佛完完全全就是自己的，私属感确实很强烈。

在「挡住邻居的视线」之外，家庭成员内部之间的「对视」也被项目方尽量避免。

如果你去过项目，你会看到一个「坡屋顶」的设计，它重要的作用之一就是保障主卧的私密性。

其实从工程上说，完全可以把「坡屋顶」整理成一个露台，甚至一间卧房，不过为了保障私密，这个设计细节的处理是可以给高分的。

项目效果图

3、DIY空间很强大。首先前文提到，项目地下1层有6.4米层高，为业主留下了可操作的空间，隔成两层或者挑空，都随个人喜好。

地下层的采光问题，处理的也还不错，中午的时候，透过西向的采光天井，阳光可以填满房间的三分之二。

重点是，项目单层建筑轮廓线的面积也足够大，一些非承重墙完全可以拆掉，便于后期改造。

这基本上就等同于，如果你不中意开发商给你划定的分区，可以推到重来，想想还是挺爽的。对有DIY爱好的人来说，毛坯交房可能提供了再改造的乐趣。

项目样板间

4、在地块最东边临河的位置，有13栋临水豪宅，也是项目老大的产品，面积在850平方米左右。

整体设计理念上，与上文所述并无二致。之所以拿出来单说，一方面是因为这13栋楼临水，景观要比其他产品更为丰富。

本身的面积段也很大，在项目实地的亲身感受是，尺度感惊人。

另外，在项目到规划红线之间，仍有一段距离，而这一块「空白」将会作为这13栋住宅的私属庭院赠与业主。

评论君目测大概有1000多平方米的样子，如何利用，只要不违规就全凭业主喜好咯。

项目样板间

不过在被样板间击中时，你也要有清醒的认知，那就是项目毛坯交房，对此评论君秉承两个观点：

1、看毛坯交房的项目，一定不要被装修风格、豪奢程度所迷惑，各个功能区的空间尺度、生活场景置换，才是真正与你有关的。

2、假若开发商提供后期装修，也要保持冷静客观，对预期进行管理。评论君见过不少开发商，样板房做的不错交付却不行。

因为样板房毕竟是毕其功于一役的孤品，而交房定制服务，则是批量工程，更考验开发商的能力，高端客户对此要有清醒认识。

肆丨Forth

下面，再来看一下项目的成本构成。这部分并不是要扒开发商的底裤，而是希望能给你一个入市价格的参考。

表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整。

净利率为零时的售价，最接近项目的成本价。

以上表为基础，评论君和大家扒一下中粮瑞府的造价指标。

1、2013年中粮以23.6亿及配建3.3万平方米公租房的代价竞得项目用地，实际楼面地价每平米达到了45734元/平方米。这个楼面价在当时刷新了区域内的地块成交纪录。

2、由于要配建3.3万平方米的公租房，项目的实际可售面积实际上只有4.2万平方米。

3、按照行业标准，别墅主体建筑成本大概在4500元/平方米，如果项目有赠送面积，实际的数值会更高。

评论君查到刨除花园后，中粮瑞府面积赠送率约在50%，所以项目实际的主体建筑成本大约在6750元/平方米。

4、安装工程包括线路、通风、给排水等项目，每平500元的标准足以完成，这个标准已经不算低了。

同时由于项目毛坯交房，所以内装成本按照零计算。

把这些成本指标输入表格时，调整售价，当净利率为零时的售价，就是成本的底线。

如果这些技术指标你实在不明觉厉，你只要看表格中的净利率以及售价即可。

这两个数字所代表的意义是，如果项目以5.9万/平方米的价格出手，基本上就是贴着成本价在出货。

评论君查到中粮瑞府目前售价是4000万/套起，单平售价大概在6.5万左右，对比一下成本价，你应该会得出自己的结论。

周边竞品

而目前周边在售的项目中，不论产品类别，售价在1000万/套到3100万/套之间，主力户型基本上都在500平方米以下。

如果说400平方米左右的户型还有泰禾北京院子与中粮瑞府争一争，那么600平方米、800平方米两个产品种，却是缺乏竞争对手。你要买大户型的，中粮瑞府就占有先机。

从去年到现在，中粮瑞府的售价，已经由3900万/套涨至4000万/套。

未来市场会不会更火，评论君不好评测，但是有以下两个事实，大家必须知道：

1、2012年孙河板块的土地一经面市便被步步紧咬，区域楼面价从2万/平方米飙升至现在已经超过5万/平方米。

2、目前孙河板块中，待出让的住宅用地已经不多，大概只剩4宗居住用地。

站在一个渐成气候的新兴板块上，这些土地的入市，毫无悬念一定会引来开发商血拼。