十年光阴，从1万/㎡至14万/㎡+，老社区里长出来一个3000万+豪宅
壹丨First
今天，我们要扒的是丰台的一个神盘：紫辰院，别名阅园，从单价不到1万/平方米一路卖到12万+/平方米。
十年之间，价格涨了十倍还多，存货越来越少，货值却越卖越多，故称神盘。
粗略地追溯起来，紫辰院的前身，可以翻到十几年之前的阅园一区，大约是在2005年以前，项目方就陆续拿到岳各庄的住宅用地。
总占地面积26万平方米，后来的阅园，中堂，都算是师出同门，紫辰院是最末期，收官之作。
目前可查到的信息显示，2005年阅园一期4号楼的售价，只有九千多，到2008年转成现房销售，价格也不过1.5万/平方米。
而最近一张2016年的预售证，紫辰院8号楼，拿到了14.8万/平方米的预售价，目前项目的平均售价，是12万/平方米左右，总价3000多万。
早期拿地，大盘开发的好处是，能以现在看来较低的成本，占据优势的地段，后续在产品力上做文章，跟随北京楼市行情，房价一路坐上了火箭。
紫辰院走的就一个打怪升级的路线。
整体看下来，历经时间，很多早期业主的购买力，也随之成长，紫辰院作为项目后发的高端产品，完全可以解决部分早期老业主的改善需求。
其次，弱点也与此相关：业主的层次具有多元化。感官上，业主混杂会削弱豪宅的既视感。
尤其是与最近数年崛起的纯新豪宅相比，这很可能构成3000多万客户的心理障碍。
贰丨Second
豪宅的地段逻辑不可或缺，尤其是销售总价在3000万+的项目。
从区位上看，紫辰院在丰台西四环中路，岳各庄桥东北角200米远的位置，在西四环与三环之间。
项目大致位置
向北直线三公里是复兴路，北侧和东北方向，分别是5.5万平方米的市政公园，和86万平方米的万丰公园，半小时车程之内是金融街，丽泽商务区和公主坟商圈。
类似这样同时占据环线、公园、商圈的地段，放眼当下的北京，已然为数不多。
同环线区间内，还产出过两个豪宅项目，第一个是单张预售证突破20万/平方米的龙湖西宸原著，另外一个尚未入市的西府大院。
西府大院迟迟未能入市，也是在价格上不愿妥协。现在北京严卡预售，要拿到高价通行证，十分困难。
项目周边有部分待拆迁的区域
相比西宸原著和西府大院，紫辰院的位置要靠西，靠北一些，地段分量也是够足的。
不尽如人意的是，当下项目周边，依然有一些待拆迁的地块，外部环境相对杂乱，这是此类在老社区里长出来的豪宅的通病。
叁丨Third
产品规划上涉及的类型比较广，包括大平层，独栋别墅，联排别墅以及公寓，社区纯度会稍差一些。
主力在售产品是240平方米到360平方米的平层大宅，这个阶段存货已经不多，只有8号楼还有40套房源。
项目基本信息
样板间看了345平方米的五居和266平方米的四居，简单谈几点感受：
1、先看的是面积345平方米的五居，包括两个南向的套房，书房，以及两个儿童房，业主+老人+二孩的需求，完全可以满足。
户型图-345平方米
南向整体的采光面宽有18米，在放下两个南向主卧和一个书房之后，客厅的面宽还能有6.3米。
但放在现在有些中规中矩，多数项目会把书房部分的面宽合并到客厅里，这样采光面会更加惊艳。
样板间-主卧，感觉很宽敞
2、个人比较喜欢儿童套房的规划，两个房间相隔不远，中间是块敞开的空间，孩子可以在这里活动。
在评论君的印象中，平层项目很少会单独做一块给孩子的空间，儿童活动区，更多的是合并到大人的活动范围内。
样板间-儿童活动公共空间
紫辰院的这个设计，还蛮暖心的。小孩可以在这里玩，或者做功课，看书，家长也会比较方便参与。
以后不再需要这块活动区，也可以搭面隔离墙，隔成独立的空间，用作收纳还是其它，全凭业主心情。
3、相较之下，266平方米户型的记忆点，没有那么突出，只觉得餐厅3.6米的宽度，会有一点窄，就不多讲了，大家看户型图吧。
户型图-266平方米
4、项目带装修交付，两个样板间是不同的风格，345㎡的样板间，整体色调和设计都偏年轻些，266平方米样板会更成熟沉稳。
样板间266平方米户型，色调更沉稳一些
置业顾问讲，原本两个样板间的风格，走的都是中式风，年龄偏大些的人会喜欢，后来做了调整，所以就有了年轻版的345平方米样板间。
肆丨Forth
评论君查到，紫辰院地块是2011年招标所得，报价22亿，地块总占地11.2万平方米，建筑体量14.6万平方米，其中包括3.6万平方米的公租房。
当时的折合楼面价，只有1.5万/平方米冒头，这又是一个成本测算失效型的项目，周边竞品也比较缺乏。
西边除了如园、万柳有很少一部分300平方米+的平层户型之外，新出的豪宅，由于要控制总价，面积多在300平方米以下。
70/90政策重启之后，大户型更是紧缺。所以，对于类似的产品，评论君更愿意考量项目的附加值，是不是撑得起售价。
345平方米户型样板间玄关装饰
实际上，在紫辰院拿地之后，岳各庄片区很少有宅地再出让，项目方也很难再拿到这个价格的土地，基本上是卖一套少一套的节奏。
仅有的存货，自然要卖得珍惜一些。这种状态下，营造出的房子，在布局和规划上都是有野心的。
1、项目占地面积11万平方米，园林就占到6万平方米，景观体量还是很任性的，整体设计走的中式风，沙盘效果相当惊艳。
评论君走访项目时，园区还在建设，但大致的轮廓已经有了，古树、戏台、跌水景观，烧钱的部分，在实景中都有兑现。
园区实景，亭台已投入使用
样板间边上，还有一棵1300多年的国槐，这样老派的豪宅做法，在新出的项目上，已经相当少见。没办法，地价太高了。
2、项目的会所配置，也很给力，据置业顾问讲，紫辰院一共配备了四个会所，分布在社区不同方位。
8号楼旁边，是体量5000平方米的下沉式运动会所，除此之外，项目还规划了3000平方米的休闲商务会所，以及茶室和水榭。
一切与豪宅生活有关的，雪茄吧、宴会厅、红酒窖等等都属于标配。园区里还有一处篮球场。天气好的时候，可以打打室外篮球。
项目沙盘的园林呈现，还是比较壮观的
3、项目也有打造科技健康住宅的概念，引入智能家居以及水和空气的净化系统，在当年算是亮点，但现在看来就比较平常了。
反而是项目的位置和园林的打造，在土地越来越稀有和地价越拍越高的行情下，越发显现出价值。
整体来讲，紫辰院算是一个地段和配套价值持续发酵的产品，总价3000万的售价，十分挑客。但总有喜欢的人，愿意支付这个价格。
下面，谈一个非常重要的个人判断。
一个豪宅总价踏过3000万+门槛后，它面临的竞品对手，就一举超越了地缘限制，客户竞赛就扩大为全市级的。
我们往往需要把它放在全市的同类总价产品中，进行分析，才能得出一个相对客观、靠谱的结论。
到那个时候，它的弱点会被放大，而它的优点也会更加突出。你是哪一类风格偏好的客户，就会被相应的楼盘卖点所击中。
限于本文所限，好评与差评会在随后的文章中，专门举例谈一谈3000万+豪宅的评测原则，各大豪门的恩怨竞赛。
核心要点提示
1、属于老盘后期，开发到今天，业主购买力也在成长，后续的高端产品，可以解决部分老业主的改善问题。明显弱点是业主层次多极化，会削弱豪宅既视感。
2、项目的位置在西四环到西三环之间，到北京东西中轴只有三公里，地段的分量是足够的。只是周围待拆迁的地块，有些影响小环境。
3、占地面积6万平方米的园林和会所配套相当给力，在地价高企的行情下，大体量的园林空间颇显诚意。
4、户型中规中矩，个人比较喜欢儿童套房的规划。带装修交付，266平方米户型的装修风格偏沉稳，比较适合年龄50+的人群。
